本文来自微信公众号：欧洲价值（ID：ouzhoujiazhi），作者：叶克飞，编辑：二蛋，头图来自：视觉中国
继续昨天的话题（《一半德国人租房过一辈子，他们是买不起房子吗？》），德国的住房自有率在欧洲都是比较低的，反倒是那些典型的欧洲穷国，房产自有率普遍很高，比如罗马尼亚，房产自有率超过95%。
这一点倒是很容易解释，德国人不需要房子作为自己的资产寄托。
而且，在大多数德国人看来，房子不算是真正的资产。或者说，对于有钱人来说，它是锦上添花式的资产，但对于穷人来说，那可能是巨大的负债。
德国人的逻辑是，房产要想财富化，就要能套现，如果不能创造现金流，只能拿在手上看数字游戏，那就没有收益可言。房产也不是好的投资工具，无论全款还是贷款，都会降低生活质量，这是德国人不能接受的。
更重要的是，在德国炒房，基本上讨不了好。从德国政府的角度来说，房地产业不是GDP的主导产业，制造业才是，发展房地产业完全是得不偿失的做法，反倒会造成民生问题。德国各政党在大选中，不管其他政见有何不同，住房保障这一点绝不会有异议。哪个政党或者候选人要是说要刺激房地产市场增长，别说选票了，整个政治生命都会终结。
这一点与世界上大多数国家都不一样，上世纪90年代，日本经历过房地产泡沫，2008年，美国也经历了房地产金融市场引发的次贷危机，但德国就没吃过这样的亏。甚至可以说，德国是唯一没有出现房价大幅飙涨、并始终保持房地产与金融良性循环的发达经济体。
曾经在一战后遭遇严重恶性通胀的德国，在通胀问题上始终高度警惕。也正因此，德国始终专注于控制通胀和维护币值稳定。这就使得没有太多流动性资金可以流入房地产市场，同时，低通胀也让人们无需将房产作为保值投资品。
即使加入欧元区之后，德国的房产价格控制仍然相当强悍，与许多一加入欧元区就房价大涨的国家迥异。
这完全是制度所决定的。在德国，买房的贷款额度采用基于MLV的抵押物价值评估方式，由银行决定。所谓MLV，就是抵押物的可持续价值。它排除投机因素和经济导致的价值波动，反映房子的最低价，甚至是经济严重下滑时期所可能出现的最低价。
换言之，你现在要买的房子可能市价100万欧元，你想贷款60万欧元，也就是六成，但是经过MLV评估，房子的可持续价值可能只有60万欧元，那么你拿到的六成贷款就只有36万欧元，需要背负的房贷就从原先预计的40万欧元变成了64万欧元。这就非常有效地堵住了借助杠杆炒房的空间。
另外，房贷是长期贷款，受利率变动的影响非常大。在欧洲大多数国家，银行都大量采用浮动利率贷款，以此将利率风险转嫁给贷款人。但在德国，房贷始终以固定利率为主导，降低房地产市场对短期利率的敏感程度。购房者可以选择固定期1~5年、5~10年和10年以上等几种固定利率期限。这种做法一方面确保了购房者的利益，另一方面却也让炒房的空间变小。
更能阻止德国人炒房的是成本，尤其是严苛的税制。德国有许多房地产相关税种，包括土地税、租金收入所得税、二套住房税、土地购置税、资本利得税和商业税等。如果是保有房产和使用房产，税负并不高，但一旦涉及交易环节，税负就明显上升。
所谓第二套房产税，是指纳税人只要拥有两套或两套以上房产，无论自用还是租用都需要缴纳。租金收入所得税是将租金纳入个人年收入，税率也是按超额累进税征收，大概在14%~45%区间。
在交易过程中，不动产交易税是成交价的3.5%~6.5%。房屋所有者在购房后10年内出售，即属投机行为，需要对价差收益部分征收25%的资本利得税。5年内购买3套以上房产会被认定为商业行为，即使购满10年，出售时仍需缴纳3.5%的商业税和19%的销售税。
德国房子甚至不保值
很多人有个思维误区，认为所谓“房价稳定”就是“房价一点也不涨”，这显然是错误的。如果物价普遍上涨，那么房价也肯定会跟着上涨。“房价稳定”的关键，在于它没有脱离经济发展水平、民众收入水平和整体物价水平。
从二战后至今的情况来看，德国的房价保持稳定，甚至是全球主要经济体中最稳定最健康的，但这并不等于它没有阶段性波动。
很多人都说，如果现在回头看，2009年应该是欧盟购房的最佳时期。因为金融危机，欧洲大多数国家的房产都出现下跌甚至大跌。但在2013年开始，房价逐渐回升，这几年甚至出现了大幅上涨。
德国保持着低通胀，还有高比例的制造业，房地产并没有严格跟随欧盟大势，但近几年也出现二战后最快速的上扬。不过说实话，这个涨幅虽然大，但对比德国人的收入和福利水平，对比欧盟其他国家的涨幅，还是相当收敛的。在全球市场来看，德国的房价仍然不算高，德国地产业在国家经济中的占比也不高，仍然处于健康状态。
两德统一后，德国经济一度出现波动。一方面，原东德地区未能在经济援助下实现预期经济增长，另一方面，向东部输血也导致德国政府财政赤字严重。经济下滑使得在两德统一初期兴起的房地产业陷入危机，地产泡沫破灭，一些大肆囤地的地产商损失惨重甚至倒闭。加上全球产业向劳动力成本低的亚洲新兴市场转移，德国经济一度失去增长动力，老龄化也愈发严重，地产业随之低迷。
2001年前后的互联网泡沫破灭，全球投资者转向房地产业，也带动了德国，但仍然没有让地产业真正走出低谷。直至2008年金融危机后，德国开启经济刺激计划，迅速走出危机，并在2010年欧债危机中独善其身，实现高速增长。
正因为德国在全球低迷状态下的稳健表现，使之成为海外资金的新宠，大量热钱涌入，推动了房价增长。2015年的难民危机中，大量难民涌入德国，也让德国住宅出现紧缺，房价在刺激下继续增长。
数据显示，因为2008年金融危机影响而在2009年房价一度触底，房价已经在12年间翻倍以上增长。当然，不要被这个翻倍以上增长吓到，因为2009年时，德国房价一度只有历史平均水平的70%，基数相当之低。
还有一个数据非常有趣，1970年到2016年，德国新建住房名义价格指数增长了90%，但如果考虑通胀等各种因素，实际反而下跌了11.3%。所以，德国人的房子还真不保值。
确实有一些德国人买不起房子
2021年，德国全国住宅的每平方米均价已经达到3140欧元，折合人民币21000多元。其中，欧洲最富庶的城市之一、德国最大城市、宝马汽车总部所在的慕尼黑，房价位列德国大城市首位，2021年平均房价达到每平方米6800欧元，折合人民币47000多元。其中，地段最好的房子已经突破每平方米10000欧元。
位于德国西南部的经济重镇，拥有保时捷和博世总部的斯图加特，欧洲第二大港、欧洲最富庶城市之一的汉堡，房价也都非常高。比如汉堡最佳地段的房子，每平方米均价达到7500欧元以上，折合人民币52000多元，中等地段的住房则在每平方5000欧元左右，也达到了人民币35000元。
柏林则是房价增长最快的大城市，2007年房价还不到每平方米1000欧元，如今已经接近5000欧元。
作为欧洲三大金融中心之一的法兰克福，吸纳了大量外来人口，在德国的地位类似我们的上海。它的平均房价达到每平方米近5000欧元，折合人民币35000元。
房价涨了，租金自然也会随之上涨。最新出炉的2022年第二季度数据显示，德国现有住房平均租金为每平方米7.66欧元，折合人民币53元，换言之，租一个50平方米的房子，每个月需要人民币2650元。
房价最高的慕尼黑也是德国租金最高的城市，平均每平方米租金达到16.93欧元，折合人民币接近120元，租50平方米的房子，每月需要人民币6000元。法兰克福的租金在德国排名第二，平均每平方米为12.82欧元。斯图加特的数据为12.26欧元，柏林则超过11欧元。
当然，相比大城市，德国也有许多低房价的地方。不少小城市的房价都在每平方米1000欧元以内，也就是人民币7000元以下。很多中型城市兼具历史和颜值，产业也相当发达，房租也不高。
对于德国年轻人来说，如果想去大城市获取更好的工作机会，就要面对大城市的高房价，拿不出首付也是很普遍的现象。而且，德国年轻人很早就独立，父母基本不会干涉其生活，当然也不会为买房的事情折腾，所以不可能有“六个钱包帮忙买房”的做法。
比较有趣的是德国老人，他们普遍在退休后选择经常旅行的闲适生活，所以也不会被房子所困住。还有一些老人，认为自己不再有打理花园的精力时，就会将房子转租或转售给其他人，然后自己跑去租房子住，享受晚年生活。
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