本文来自微信公众号：欧洲价值（ID：ouzhoujiazhi），作者：叶克飞，编辑：二蛋，原文标题：《这两个别墅比公寓便宜、房产税近乎于无的国家，为何无人炒房》，头图来自：视觉中国
前几年，波兰有个游戏登陆Steam平台后大受欢迎，名叫《炒房》。它模拟了买房、装修和倒卖的全套流程，为玩家提供了装修房屋所需的各种工具，比如铁锤和打孔器等，还可以让玩家亲自扮演装修工人出现在屏幕上。当然，游戏里最有趣的是投资环节，玩家可以买个很烂的房子，通过装修让它升值，然后倒卖出去赚一笔，继而寻找下一个房源目标。
这个游戏的火爆引来了一些中国玩家的嘲笑：“你看，老外没见过世面吧，这也叫炒房？”“真要炒房，需要花心思装修吗？也不嫌麻烦！”
在这事儿上，欧洲人确实是少见多怪，对房子的认知不同很大程度上限制了他们的想象力。波兰游戏研发者费尽心思想出来、一度在欧洲风靡的游戏，也只不过停留在“把房子好好装修一下再转手卖出去”的层面上。严格来说，游戏模式甚至对不起“炒房”这个游戏名字。
波兰政府曾为年轻人补贴部分首付
波兰人不懂炒房并不奇怪，波兰房价在欧盟中一直处于低水平，按照2018年左右的数据，即使是首都华沙，非中心区房子每平方米售价不过1万元人民币出头，全城均价在1.4万元人民币左右，省会级城市普遍在每平方米7000~10000元人民币的水准。
2013年，波兰政府公布了一个为期五年的政策，为未满35岁的本国购房者补贴10%的首付。如果购房者已经有了孩子，那么补贴会达到15%。若是购房后又生了孩子，可以追加房款5%的补助。
2016年波兰政府出台一系列房屋补贴政策时，还宣布了一个标准，即家庭月收入能达到 3000~4000兹罗提（大致相当于4200~5500元人民币），就可以买得起属于自己的公寓（欧洲人的公寓指的是城市住宅，不像中国将普通住宅和公寓区分为两种概念）。这几年欧盟各国房价普遍呈现上扬状态，波兰房价也明显上涨，但仍处于欧盟低位。
前些日子的数据显示，首都华沙的房产均价为每平方米1.8万元人民币，其次是克拉科夫和格但斯克这两大名城，均价为1.5万元人民币，有些省会依然很低，均价仅为7000多元人民币。至于小城市就更低了，每平方五六千元人民币的比比皆是。
值得一提的是，在波兰，城市公寓比郊区别墅要贵。别看别墅有院子，而且波兰城市普遍不大，郊区离市中心也不过几公里距离，但价钱却明显低于市中心。查一下房产网就知道，一间近两百平方米的独栋别墅，坐拥两亩地的花园，价格也仅仅相当于所在城市中心区域的100多平方米公寓而已。
既然房价低，买房的人自然会多一些。数据显示，目前只有14.4% 的波兰人租住公寓，远低于欧盟平均水平。换言之，波兰人的有房者占比，远远高于欧盟平均水平。但要值得一提的是，这个数字的分母是波兰全国的城乡人口。如果单说城镇人口，那么租房者占比就会大大提高，粗略估算能达到25%。当然，这个数字依然远低于欧盟平均水平。
房产暴涨的捷克，是欧洲人最热衷的市场
如果你认为波兰没有炒房空间，是因为价格基数低而且相对波动小，没有“炒”的价值，那就错了。它的近邻，同属前东欧国家、“维谢格拉德集团”兄弟的捷克，就是一个房地产价格持续飙升，但依然没有炒房空间的例子。
根据今年7月公布的数据，2022年第一季度，捷克公寓平均价格同比上涨26.3%（如果将通胀因素计算在内，实际数据为13.5%），2021年第四季度的数据为25.8%，第三季度为22%，第二季度为14.6%，第一季度为11%。
我有一个在捷克的朋友，他2012年就移居捷克，在捷克第二大城市布尔诺购置了房产。当时欧洲仍然处于几年前金融危机的余震之下，房价不过每平方一万多元人民币。买完之后，就看着房价一路飙涨。
仅仅过去六年，捷克房价平均每年上涨超过12%。2021年，布尔诺公寓的平均价格达到了每平方米3767美元，折合人民币2.5万元。朋友那套房产属于市中心优越地段，核价已经接近每平方3.8万元，换言之，短短十年，他手上的房子升值了三倍多。
但朋友会不会将房子卖掉赚一笔呢？答案是否定的。一来就算卖了，也只能用这笔钱换一套差不多的房子，等于白忙活，二来二手房找个买家并不容易。
捷克很有意思，它是东欧剧变后经济发展最好的前东欧国家，人均GDP和可支配收入一路走高，但相比传统西欧国家仍有差距。另一方面，它又有着优越的自身条件，成为欧洲最具流动活力的国家之一。
这种流动活力，一方面体现在旅游业上，布拉格被无数人誉为世界最美城市，是当之无愧的网红，随便哪个小城市拎出来，颜值也都很能打。另一方面，它地处中欧腹心，临近德国、奥地利等传统发达国家，又靠近波兰、匈牙利等新兴国家，无论交通还是产业布局，都具备极大优势。
所以，布拉格和布尔诺都堪称欧洲的国际化都市，吸引了许多外来投资者，也有许多外国人在此长期居住和工作。同时，它还是欧洲内部很棒的移居国家，无论是房产价格较高的西欧人，还是有钱想转移的俄罗斯人，都喜欢在捷克（尤其是布拉格）买房。
这就使得捷克房产一路走高，在布拉格最核心的一区和二区，公寓均价分别达到了每平方米6992美元和6104美元，折合人民币分别为4.7万元和4.1万元左右。布拉格三区的每平方米价格达到5208美元，七区为每平方米5073美元。最便宜的是八区，为4438美元，折合人民币3万元。
要注意的是，这是每区的均价。事实上，在核心的一区和二区买一套条件优越的公寓住宅，价格会达到每平方7万人民币以上。在欧洲，这可绝对是寸土寸金的价格。时光倒退十年的话，同样的房子，每平方米也就是两万多元人民币。
当然，在整个捷克，布拉格的房产明显高出其他城市一大截。前面提到，2021年第二大城市布尔诺的房产均价为每平方米3767美元，折合人民币2.5万元，比布拉格最低的八区还要低得多。
但如果跟过往相比，小城市的涨幅也不小。与布尔诺相距不远的奥洛穆茨，以被列为世界文化遗产的圣三一纪念柱闻名欧洲。2015年，我在这座城市旅行时，曾经在中介玻璃橱窗里一窥它的房价。老城中心最昂贵的地段，房产价格折为人民币也不过是每平方米8000元左右，但2021年数据显示，该地房产均价已经达到每平方米2535美元，折合人民币1.7万元，那么核心地段的房产可能会达到2万多元，涨幅也接近3倍。
目前捷克房产均价最低的城市，每平方米折合人民币为1万元。有趣的是，被誉为欧洲第一温泉名城、并以电影节闻名于世的网红城市卡罗维发利，房产并未飙涨，每平方米折合人民币仅为1.3万元。
捷克房产价格的历史变化，基本与欧洲经济的脉络形成同一曲线。因为2004年加入欧盟的预期，所以1998年到2003年，捷克地产出现繁荣期，上涨了64%，其中公寓价格上涨118%，独栋住宅价格上涨58%。
不过，在加入欧盟后，因为存在过渡期，欧盟其他国家公民暂时仍不可以在捷克购买房产，所以捷克地产市场一度停滞。2006年到2008年，因为增值税存在上调预期，捷克房地产再度繁荣，2007年一度大涨27%，但2008年的金融危机使得房产迎来下跌。2014年开始，捷克地产市场强势复苏。
有专业人士分析，捷克的房地产市场具有极大的特殊性，它有着较高的住房拥有率，又同时有着高通胀和低失业率，再加上独特复杂的建筑许可证制度，还有大量前来工作的外籍人士的需求增长，所以才推动了高速的房价上涨。
但有趣的是，这样一个房地产市场，居然还是没有炒房的空间。
捷克人不炒房，因为麻烦，也因为没必要
布拉格作为捷克房价最高的城市，也是欧洲房价增长最快的城市之一。但这种“贵”并不是炒起来的，而是基于需求。
这十几年间，布拉格的新房产开工增长一直处于欧盟主要城市前列。不管新增多少房产，总能卖得出去。
但与此同时，布拉格房产的租金回报并不是特别高。
这几年，很多人慨叹中国房产的租售比太低，相比之下，布拉格的租售比要高一些，但在欧盟内部仍然不算高。
2002年3月，《全球房地产指南》的研报指出，布拉格公寓的总租金收益率接近3%。其中，很多外国人聚居的布拉格二区，每平方米月租金为16欧元，租金收益率为2.94%。假设是一套100平方米的房子，购买价格是440万元人民币，那么月租金是11000元，年租金回报是13万元。
而在房价最贵的布拉格一区，租金收益率仅仅在2.4%左右。这个也很好理解，地段最好、最优越的房产往往是自住，很少流入租赁市场。
最多外国人聚居的是布拉格五区，不但公寓价格比市中心低一些，而且租金回报率可以达到3.29%。布拉格范围最大、生活成本较高的六区，租金回报率则是2.76%。
这些收益率看起来并不低，但远远低于2000年到2005年的数据，当时布拉格的平均租金收益率为6.8%，捷克其他地区为7.8%。
租售比显然是炒房的一个阻碍。那么，如果是打算靠升值再转手赚一笔的炒房呢？抱歉，同样空间有限。
如果从房贷政策上来看，捷克似乎有着很低的炒房成本，因为它的最大贷款可以达到85%。换言之，一个刚毕业的小年轻，给15%的首付，然后就可以慢慢供房子了。
但要是想靠这个搞什么“低成本炒房”，那可真是想得美。因为捷克规定，买房者在偿还贷款过程中如果想转让该房产，需要一次性付清房款，同时还要按转售房款5%的额度缴纳手续费。这当然阻止不了特别有钱的人，但起码能够在相当程度上遏制炒作。
另外，捷克的房产登记制度很严格。房产的转让、过户、贷款和抵押等所有行为都需要严格核实与登记，并且录入数据库统一管理。你想在中间搞点小动作，可能性基本为零。同时，因为手续特别多，所以时间成本和费用成本也相对高一些。
除了麻烦之外，捷克人确实也没有必要炒房。买不起房又想在首都布拉格打拼的年轻人，完全可以租房子。如果在布拉格周边城市租房子，价格更是低廉，每天花半个小时乘坐城际巴士上下班，时间上也很舒服。至于小城市居民，压力也不算大，跟波兰一样，捷克的郊区别墅比城市公寓要便宜得多。
在欧盟内部，与捷克一样经历了房价近年飞速增长的还有匈牙利。它的情况跟捷克非常相似，首都布达佩斯吸引了众多外国投资者，房价一路走高，可以算是一个“低价版布拉格”，匈牙利小城市的房价涨幅也相当可观。但与捷克一样，炒房不容易，人们也没有炒房的意愿。
当然，还有一点非常重要，那就是永久产权。即使像波兰这种在二战中饱经创伤的国家，哪怕房子被炸毁了，只要人还在，政府就会通过原貌复建，给你一套原址上同样的房子。世世代代有房的捷克人、波兰人和匈牙利人，继承着自己的祖产，也没有必要去操心房子的事情。
有些喜欢抬杠的人，或许会搬出那句讨论房价时常见的“别扯什么永久产权，也别说房价高低，光是房产税就能榨干你。”
实在抱歉，那些动不动就嚷嚷“外国房产税很高”的人，连基本逻辑都没有——这世界上从来就没有一个国家叫“外国”，每个国家都有自己的政策。在欧盟内部，有些国家有房产税，有些国家没有，有些国家房产税很高，有些国家的房产税完全是象征性收费。
捷克房产税是每平方2克朗到10克朗，1克朗不到0.28元人民币，也就是每平方米是人民币0.56元到2.8元之间，换言之，如果你有一套100平方米的房子，每年要缴纳的房产税，大概介乎于人民币56元到280元之间。另外，捷克在2014年取消了遗产税。
至于波兰，2022年上调了房产税，最高从原先的每平方米 0.85 兹罗提上调至 0.89 兹罗提，地税的最高税率从每平方米0.52 兹罗提上调到 0.54 兹罗提。也就是说，如果你有一套100平方米的房子，每年最高要交89兹罗提的房产税，折合人民币128元。如果你买的是别墅，除了房子还有1000平方米的大花园，那么花园这块儿还要承担最高540兹罗提的地税，折合人民币780元。
匈牙利呢？它没有房产税。
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