本文来自微信公众号：无法可说（ID：wufa-keshuo），作者：郑渝川hiecy，头图来自：视觉中国
近期，为了释放新房购买力、提升房地产市场的流动性，不少城市尝试推出“以旧换新”购房政策。浙江宁波近日有34个楼盘加入“买新卖旧”，二手房主可锁定新盘房源，经纪机构通过“优先卖”服务，帮客户通过线上流量倾斜、经纪人端线上线下聚焦推广加速二手住房销售。
江苏连云港更进一步，由国企平台限期收购“卖旧”的房屋作为保障性住房或人才房使用，保障“换新”无后顾之忧。
据悉，目前各地推出的“以旧换新”主要有两种情况：一是购房者缴纳定金锁定新房后，中介挂牌旧房并在一定期限出售，卖出则合同生效，反之则退还定金；二是购房者通过补差价购得新房，房企或其他第三方出手收购旧房。（中国新闻网10月26日报道）
各家房企显然会欢迎“以旧换新”政策。加入、响应这一政策，房企显然需要进行部分让利，还需为选定新房的二手房主锁定房源，但在交易低迷、很多地方又严厉限制降价的市场形势下，这一政策仍将有效促成较具市场价值的二手房出让、流通，帮助各家房企增加销售。
但正如报道所提到的那样，“以旧换新”政策的有效性，适用于拿出来交易的二手房本来就有市场价值，在供过于求的二手房市场中本就有竞争力，否则，即便二手房主锁定了房源，但中介经纪机构无论如何兜售，二手房也卖不掉，这种情况下，房企也只能给二手房主退还定金。
也就是说，“以旧换新”政策的意义是加快了本来就能够转让的二手房，加速交易，并且缩短了房主新房选择的决策周期。如果没有这个政策，这类房源可能出现交易不畅，比如买卖双方其中一方因市场形势变化反悔，又比如二手房主在卖掉房子后，选择去外地买房——有了这个政策，至少可以锁定换房购新仍然留在本地。
但这一政策本身也难以带动那些建筑时间较长、房型和房屋居住状况较差的二手房，即所谓的“老破小”销售。“线上流量倾斜、经纪人端线上线下聚焦推广”这样的手段，还能真让客户将“老破小”看成是“香饽饽”？
那么，诸如江苏连云港为代表的一些城市，推出的二手房收购兜底，究竟会有多大的运作空间呢？
连云港的政策表述是：由国企平台限期收购“卖旧”的房屋作为保障性住房或人才房使用——关键词：“限期”。也就是说，数量显然是有限的，而且国企平台既然基本属性是企业，肯定也要衡量收购的旧房，究竟是否适合作为保障性住房或人才房。
要知道，尤其是人才房，那可是各地用来招徕各类稀缺人才的，你给人提供一个哪怕经过了精装修的“老破小”，肯定是不合适的。
还有一种情况，那就是二手房主是在最近十多年里买下了自己的第二套或者第N套房，本以为房价会持续上涨，这个房产可以有效保值增值，但受限于这样一套房子的配套、所在区域的产业配置等因素，所以升值幅度很有限，租也不是那么好租，所以房主多少就很无奈了。
这种情况下，国企平台也好，民资房企也好，会放心购置这样的房产用作人才房或保障房吗？或者说，如果收购这样的房产，就完全可能出现无人承租、申购的情况。
本文来自微信公众号：无法可说（ID：wufa-keshuo），作者：郑渝川hiecy