本文来自微信公众号：财经十一人 （ID：caijingEleven），作者：刘昕、王博，编辑：王博，题图来自：刘昕
2月最后一个周末，前后看了半年房子的董凡敲定一套位于北京市朝阳区世桥国贸的三居室。
董凡密集看房是在今年春节后。天气回暖，市场也开始出现躁动的气息。他察觉到，相比去年，房子成交的速度明显变快了。“我们挑出三四套合心意的，还在犹豫的时候，就有两三套卖掉了。”
不止购房者，房产中介也感到了春天的暖意。一位北京市通州区的链家中介告诉《财经十一人》，去年大部分时间，他所在的链家门店晚上九点半就关门，最近起码得开到晚上十二点，最夸张的一次，签单到凌晨四点。
“疫情三年，房价涨回来只用了一周”、“2月北京二手房成交量同比大涨96%”，楼市小阳春还未到来，这些数字就陆续抢占着热搜，挑动购房者的神经。
是制造焦虑还是楼市小阳春真的到了？今年的回暖与往年有何不同？不上车又会错过一轮周期吗？
2月25日至今，《财经十一人》调查了北京、深圳等地新房、二手房市场，还原了一个真实的小阳春楼市。
1. 一线城市成交量上升，价格并未普涨
2月25日，《财经十一人》来到位于北京市海淀区的中海富华里售楼处。时值周末，售楼处人头攒动，有的置业顾问同时要为三四组客户讲解。
现场的一位置业顾问说，最近售楼处周末要接待五六百组人，今年1月-2月的成交量比去年5月-6月开盘时多了一倍。现在，降价空间几乎没有了，付款周期短的，总价能有一定优惠。
一位出现流动性危机的头部开发商员工告诉《财经十一人》，近期，公司在北京的盘也开始收回折扣了。至于是否涨价，要看后市发展。
当天，《财经十一人》来到海淀区永丰产业基地的另一个楼盘海开栖海沄颂的售楼处，该售楼处1月份刚开放，到访人数比中海富华里略少。该楼盘户型主要是81到148平方米的二至四居，单价8.4万/平方米。置业顾问告诉《财经十一人》，该楼盘3月底开盘，近期会开放样板间。楼盘总共有887多套房，认购需要提供总房款的40%资金截屏。截至发稿前，认购已经排到1400多号。
相比新房市场，北京二手房市场回暖的程度更高。中指研究院最新数据显示，2月北京二手房网签套数环比增长60%以上，受去年春节假期低基数（看房人减少）影响，同比增长70%以上。1月和2月加总的网签套数较去年同期增长超10%。
其他一线城市中，广州、深圳与北京类似，新房和二手房成交均有所增长，但后者成交增长更明显。以深圳为例，2月新房成交面积环比增长超30%，二手房成交套数约2000套，环比增长超70%。
贝壳研究院监测的全国50座重点城市（见注释），2月上半月的二手房日均成交量较1月上半月增长也超过70%。
市场回暖后，部分研究机构、案场销售、房产中介存在虚夸数据，炒作市场的现象。多位业内人士认为，虽然楼市交易量回暖了，但程度有限。而且，今年春节在1月，去年春节在2月，春节期间看房人本来就不多，且去年叠加了疫情因素，这让今年2月的环比和同比交易数据都掺了不少水份。
价格方面，《财经十一人》发现，一线城市部分地段好、楼龄新的房子，价格已经出现上涨的苗头，部分高端住宅从去年下半年市场就不错。
合生创展的一位高管透露，该公司位于北京霄云路的部分高端住宅近半年来卖得比较好，原因之一是部分老板本来想用钱扩大再生产，后来又谨慎地投入到了改善生活中。房天下APP显示，合生霄云路8号小区去年6月单价12.6万元/平方米，今年2月单价13.9万元/平方米，上涨10%。
一位北京购房者告诉《财经十一人》，她去年年底在大兴区御璟星城购入一套四居室，近期同小区同户型的房子，挂牌价上涨了20万，相当于她去年买入价格的2.6%。前述通州区链家中介也注意到，不带电梯的老房子价格没有太大变化，但部分2010年以后建的商品房，春节后价格涨幅甚至能达到10%以上。
个别项目的涨价不能代表市场的整体情况。根据中指研究院数据，2月，一线城市新房价格环比上涨0.02%，二手房价格环比上涨0.24%。
在新房市场，深圳一家头部房企的销售人员体会是，近期售楼处的到访量上来了，但真正转化为订单的并不算多。“大家担心和考虑的东西更多了，比如质量、交楼时间、后续可能的价格走势。”他认为，近期市场可能有一波小的反弹，后续怎样，还得看政策是否会进一步松动。
一位深圳中原地产的中介认为，价格上涨不多，是因为前两年疫情，深圳二手房市场积累了大量房源，最近一段时间正在消化的大多是低价房源。
“市场信心恢复需要时间，目前是价格持平或微涨，普涨不现实。”一位房企北京区域副总裁表达了相似观点。
2. 改善比刚需出手更快
《财经十一人》在调查中发现，楼市回暖后，刚需到改善有一个传导过程，而相较刚需，大多数改善性需求的买家出手更快。
2月26日，《财经十一人》在北京朝阳区首开金茂望京樾售楼处看到，洽谈区几乎都坐满了。该楼盘去年9月开盘，楼盘均价8.5万/平方米，目前只有三居和四居的户型在售，建面范围从102平方米到155平方米。155平方米的房源基本已经卖完，100平方米出头和120平方米的房源还剩一些。
北京链家研究院分析师冷会对《财经十一人》说，从近期成交案例的空间分布、价位和面积特征来看，节后刚需购房者入市有所增加。从历史成交数据看，这一现象具有较强的季节性特征，可能与购房家庭的决策方式有关。比如，刚需人群一般会等到春节发年终奖，或者跟家里的亲戚朋友借到足够的资金再来买房。
前述通州区链家中介发现，二月中旬之前，刚需上车居多，二月中旬后改善开始增加。这是因为，北京二套房首付门槛高，大多数改善型客户需要卖掉自己原本的房子，再购进一套。所以改善型需求的回温会比刚需晚一些。
另外，北京各区入学信息采集大多在五月初。保险起见，有意购买学区房的购房者一般希望在四月底之前拿到房产证。学区房这类改善型需求也会在春季出现阶段性走高。
从全国主要城市的成交比例以及长远趋势来看，改善型需求仍占主流。根据中指研究院最新数据，与2022年1月相比，2023年1月，30个代表城市中，有21个城市90平方米以下产品成交套数占比下降，18个城市120平方米以上产品成交套数占比上升。
贝壳研究院也在《改善型购房需求洞察报告》中写道，改善购房群体（35-45岁群体）占比由2020年的26%提高至2022年的30%，刚需购房群体（30岁以下购房群体）成交占比由2020年的37%下降至2022年的34%。改善型需求提升已成趋势。
导致改善型需求购房交易量提升主要有三个原因：一是，这部人大都经历过楼市的非理性上涨，因此，选房上车更坚决；二是，今年以来，全国有近90个省市（县）出台调控措施过百次，其中，包括降低二套房贷款利息，放松购买条件限制等，这使2017年以来积累的改善需求得到释放；三是，相较改善性需求的群体，刚需购房者大多为年轻人，对未来收入稳定性的担心让他们在买房会有更多犹豫。
那么，究竟出手买房的时机到了吗？
多位业内人士认为，几乎没有人能准确探到一轮房价周期调整的底部，购房人还是要根据自身情况做出决定。一个比较明确的信号是，买卖双方在博弈中的力量对比、房屋的议价空间是否发生了变化。
前述通州区链家中介告诉《财经十一人》，去年北京的新增房客比（即一段时间内新增房源数量/新增到访客源数量）处于高位，购房者选择余地更大，砍价相对容易，一套房子能砍下3%-5%的价格，今年就不会这么好谈了。上海链家研究院首席分析师杨雨蕾也表示，根据上海链家研究院的监测，近段时间二手房的议价空间的确在收窄。
3. 二三四线房价仍在下跌
《财经十一人》发现，小阳春的风只吹到了一线，其它低线城市仍然在恢复元气。
“回暖了一点点。”一位江苏省南通市碧桂园的营销人员这样形容当地楼市。他表示，国内最抗跌的还是一线城市。南通位于江苏东南部，是二线城市，距离上海120多公里。
根据房天下数据，去年3月以来，南通新房成交价从20049元/平方米，降到15266元/平方米，降幅28.9%。
今年年初，为刺激购买需求，央行建立首套住房贷款利率动态调整机制，新房价格连续三个月下降的城市，可下调首套住房贷款利率下限，许多二三线城市的贷款利率进入“3字头”时代。
随着政策放宽，低线城市的成交量出现回升。但是，从二手房价格来看，2月一线城市房价已经止跌回升，二三四线城市的房价仍在下跌，三四线城市的跌幅收窄幅度不如二线城市。
资深地产融资专家王嵩认为，现在市场的点状回暖，更多是因为市场结构的差异。一线城市有需求根基，大多数二线城市的销售回升不会这么快。
土拍市场的冷热，更能反映企业长期对某一城市的市场是否有信心。《财经十一人》发现，今年前两月的土拍，城市间热度分化严重。一线城市中，只有北京完成一轮拍地，共出让6宗土地，3宗底价成交，3宗溢价成交，溢价率均为15%。
其他进行土拍的城市多为二线城市，仅有杭州热度较高，两个批次共18宗地块里，有14宗溢价成交。2023年在杭州拿地的企业中，民企占到65%。其他二线城市多为底价成交或流拍。
王嵩认为，这是因为房企看好杭州的长期趋势。但这种市场的点状修复，对其他城市并不具备可复制性，总体来说，市场将在分化中爬坡。
关于这波回暖是否有持续性，他认为取决于有没有新的政策落地，房企是否会出现新的违约，产生新的交付问题。“只有市场的信用风险出清，购房者关于地产行业的预期才会修复，市场的稳态才会出现。”
房企高管们对市场的判断也较为克制。多位房企高管表示，他们更关注整体经济是否好转，老百姓有更稳定的收入来源才是楼市回暖的根本。
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（应采访者要求，文中董凡为化名。）
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