本文来自微信公众号：财经十一人 （ID：caijingEleven），作者：郑慧、刘建中、陈汐，编辑：刘建中，头图来自：视觉中国
1月4日，每日经济新闻报道，2022年12月26日东莞全面放开限购之后，新房周成交量环比上涨950%。此报道中的“周”并非自然周，文中950%指的是2022年12月27日到2023年1月2日七天相对于2022年12月20日到2022年12月26日七天的涨幅。
这则消息给多房在手的投资者带来慰藉，也给清冷多时的楼市带来一丝暖意，因而迅速成为热议话题。
放开限购后，新房成交量立即大幅上升，这似乎说明政策颇有成效。甚至有人将其解读为楼市回暖的信号。
《财经十一人》查阅数据后发现，此报道与事实有较大出入。东莞全面放开限购之后，12月27日到1月2日七天比12月20日到12月26日七天，新房成交量实际仅上升约62%。上升62%似乎也不低，不能说明政策有效吗？完全不能！
这是因为对于房地产交易，以周为单位的短期数据非常不稳定。即使在没有外界刺激的条件下，两周之间也经常出现60%以上的增幅或40%以上的降幅。
对于不稳定数据，如果要相对科学、相对客观地评价政策效果，至少应该多选择一些可比案例，也就是多找到一些可分析数据。比如有十个样本数据，八个或以上出现了较大幅度的增长，才可以支持政策有效。但即使这样，也只能支持政策有效，而不能证明政策有效。
商品房成交上升了，但住宅成交下降了
上述报道引用了诸葛找房的数据，报道中称“东莞全面放开限购一周，新建商品房成交出现显著回升，过去一周（12月27日~1月2日）累计成交933套房源，周成交量环比上涨950%。”
下图来自上述报道。
我们通过对比发现，诸葛找房的“新建商品房成交套数”，就是东莞市房产管理局发布的“商品房成交套数”。
东莞市全面放开限购的政策发布于12月26日。从万得数据库中提取数据可知，东莞市12月27日至1月2日七天的商品房成交总套数为1267套，而不是报道中的933套。其中，12月30日成交量应为334套，而不是报道中的0套。
放松之前12月20日~12月26日七天成交量应为783套，那么七天环比上涨幅度仅约62% （1267/783 - 1 = 61.8%）。
特别注意，商品房交易可以分为住宅和非住宅两种。如果单看住宅成交会发现，政策发布后的七天，住宅成交总量比之前的七天还下降了14.9%（从552套降至470套）。
如果只参考住宅数据，是否能够说，全面放开限购政策使得新建住宅成交量下降？这显然不合适。
反之，即使发布政策后成交量数据大幅上涨，也需要仔细甄别原因，不宜断定或暗示“政策导致成交量大幅上涨”。
周成交量本身不稳定
房地产交易量，如果以周为观察单位，数据本身具有不稳定性。以东莞市9月至12月各个自然周的成交情况为例：
图1显示，在这四个月中，有四次成交量环比增速在60%以上，有三次在-40%之下。10月最后一周（10月24日~10月30日）的环比增幅高达133%。
图2显示，若单看住宅，四个月中有三次环比增速在100%以上。图3显示，若单看非住宅，四个月中有四次涨幅超过100%。
以上这些大幅增长很多来自偶然因素，并非来自政策刺激。所以，东莞成交量上升62%不能说明政策有效。
多数据评价政策效果
我们希望相对客观地评价“放开限购政策”的有效性，所以需要更多可分析数据。
目前可以找到八个数据，东莞本身可以产生四个数据。
东莞此前已放开部分区域的限购。2022年7月4日，东莞市住建局发布《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》，将莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区划分为限购区域，其他区域暂停实施住房限购政策。
东莞共有33个镇/街/园区。此政策发布后，28个区域暂停限购。此政策发布后，东莞限购区域仅剩莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区这五个区域。
2022年12月26日，东莞市住建局发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》。此文件将剩余的五个区域也纳入了暂停限购区域。至此，东莞限购全面放开。
限购放开不仅影响新建商品房交易，也会影响二手房交易。所以，两次放松前后的新建商品房和二手房成交数据变化，是可以用于分析政策是否有效的四个数据。
佛山比东莞放开的更早，所以佛山也可以产生四个数据。
佛山和东莞同属新一线城市，同属广东省，地理上相距不远。佛山的情况与东莞相似，都是先放开部分区域限购，再全域放开。（东莞的政策中明确“暂停”限购，并非完全取消限购。佛山在第二份全面放开的文件中也提到是“暂停”限购。）
佛山放松限购政策的具体情况如下。
2022年6月2日，佛山市住建局等部门发布《关于因城施策进一步完善房地产调控政策的通知》，将限购区域调整为禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道。这三个区域外，其他区域暂停限购政策。
12月9日，佛山市暂停上述三个区域的限购，自此全面放开。
东莞和佛山的八个数据见表1，具体计算过程见尾注1。
综合东莞、佛山发布取消限购政策前后一周的新建商品房和二手房成交数据，发现发布之后一周，环比数据四次上涨四次下跌，而大幅上涨仅1次。因此，不能支持政策有效。
房地产限购政策放开，对新建住宅和二手住宅交易都存在影响。上文统计对象为商品房，下面统计住宅成交数据。这八个数据见表2，具体计算过程见尾注1。
综合东莞、佛山发布取消限购政策前后一周的新建住宅和二手住宅成交数据，发布之后一周，环比数据出现三次上涨五次下跌。因此，不能支持政策有效。
放开限购有利于房地产市场回暖。但居民是否买房，还取决于收入增长预期、房价预期等因素。
讨论房地产交易是否回暖，使用半年数据相对可信。
2022年重点城市房地产交易情况
房地产市场回暖要看较长时间内的交易数据。使用较长时间的成交量数据，可以降低偶然性，增强可信度。表3列出了万得中数据完整的重点城市成交量变化情况。
从表3可以看出，2022年上半年大多数城市成交量同比大幅下降。2022年下半年，有三个城市的成交量环比显著上升：上海74.1%、厦门37.7%、惠州64.3%。半年交易量的环比变化可以说明这三个城市的房地产交易有所恢复。
尾注1:
7月4日，东莞第一次放松，新建商品房数据。
参考诸葛找房整理的东莞市商品房成交数据。由于7月4日数据缺失，我们统计政策发布前后六天的交易情况。
发布后六天商品房成交套数为1248套，发布前六天成交套数为1140套。政策发布后六天较发布前六天上涨约9.5%。
政策发布后六天新建住宅成交套数为821套，发布前六天住宅成交套数为392套。政策发布后，新建住宅成交上涨约109.4%。
所以，第一次部分放开限购后，东莞商品房周总成交套数仅小幅上升，而其中住宅的周成交套数环比大幅上升。
7月4日，东莞第一次放松，二手房数据。
参考诸葛找房整理的东莞市二手房成交数据。我们统计政策发布前后七天的交易情况，发布后七天成交套数为651套，发布前七天成交套数为592套。二手房成交套数环比上升约10%。
其中，政策发布后二手住宅七天成交套数为545套，发布前七天二手住宅成交套数为496套。二手住宅成交套数环比上升约9.9%。
12月26日，东莞第二次放松（全面放松），新建商品房数据。
上文有数据，发布后七天新建商品房成交量环比上升61.8%，其中住宅成交量环比下降了14.9%。
12月26日，东莞第二次放松（全面放松），二手房数据。
根据万得数据，发布后七天二手房总成交量为306套，发布前七天总成交量为432套。政策发布后周成交量环比下降29.2%。
其中二手住宅，发布后七天总成交量为277套，发布前七天总成交量为364套。政策发布后周成交量环比下降23.9%。
6月2日，佛山第一次放松，新建商品房数据。
根据万得数据，政策发布后七天新建商品房总成交量为3361套，发布前七天总成交量为3090套。政策发布后周成交量环比下降8.1%。
其中新建住宅，政策发布后七天总成交量为1486套，发布前七天总成交量为1332套。政策发布后周成交量环比下降10.4%。
6月2日，佛山第一次放松，二手房数据。
根据万得数据，政策发布后七天二手房总成交量为1142套，发布前七天总成交量为1300套。政策发布后周成交量环比下降12.2%。
其中二手住宅，政策发布后七天总成交量为876套，发布前七天总成交量为921套。政策发布后周成交量环比下降4.9%。
12月9日，佛山第二次放松（全面放松），新建商品房数据。
根据万得数据，政策发布后七天新建商品房总成交量为3315套，发布前七天总成交量为3228套。政策发布后周成交量环比上涨2.7%。
其中新建住宅，政策发布后七天总成交量为1430套，发布前七天总成交量为1028套。政策发布后周成交量环比上涨39.1%。
12月9日，佛山第二次放松（全面放松），二手房数据。
根据万得数据，政策发布后七天二手商品房总成交量为1099套，发布前七天总成交量为1172套。政策发布后周成交量环比下降6.2%。
其中二手住宅，政策发布后七天总成交量为840套，发布前七天总成交量为890套。政策发布后周成交量环比下降5.6%。
本文来自微信公众号：财经十一人 （ID：caijingEleven），作者：郑慧、刘建中、陈汐，编辑：刘建中