楼盘烂尾，或开发商逾期交付、减配交付房屋时，购房者该怎么维权。本文来自微信公众号：财经十一人（ID：caijingEleven），作者：陈汐、刘建中，编辑：马克，头图来自：视觉中国（图为在昆明住进烂尾楼的人）
2016-2020年，房地产价格坚挺，成交活跃。在那段美好的日子里，房企开足马力加杠杆。突然，2021年10月房地产市场转冷，过惯好日子的房企措手不及，众多知名房企现金流变得脆弱。到目前为止，房企50强里出现债务违约的已有8家，商票持续逾期或项目停工的至少还有8家。
房企现金流断裂，导致逾期交付、减配交付、烂尾等现象频发。面对权益受损，购房者该怎么办？维权的法律依据是什么？特别是，如果开发商由于某些原因没有偿还银行贷款，购房者要不要承担还款责任？
很多银行的《贷款合同》中往往有条款明确约定：如果《贷款合同》解除后开发商不还钱，购房者应承担还款责任。司法实践中的争议在于：此等条款对于购房者是否有约束力。
2020年12月3日，最高人民法院以个案判决的形式给出了明确解答，保护了购房者权益。
一、最高法的解答
王某等三人与建行青海分行、第三人青海越州房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案【（2019）最高法民再245号】历经一审、二审，最终由最高法院审判委员会讨论决定。该案的评析和判决对处理购房者、贷款银行以及开发商之间因按揭贷款产生的纠纷，具有很强的指导意义。
最高法的裁判要旨有两点：
因开发商未按期交房，致使《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。房贷应由开发商承担，购房人无需还款。
虽然《借款合同》相关格式条款有约定购房者应承担按揭款还款责任，但是因为不合理，这种约定是无效的。
这里的第2点非常重要，也是解决争议的关键。最高法认为，“根据《中华人民共和国合同法》第四十条‘提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效’之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。”
笔者在中国裁判文书网上查阅了2021年至今100余份关于此类案件的法院判决书。这些判决书涉及贵州省贵阳市、遵义市、六盘水市，湖北省宜昌市，湖南省岳阳市、广东省广州市、深圳市、佛山市、东莞市，山东省烟台市，陕西省咸阳市，河南省郑州市等地。
在这100余份判决中，《商品房预售合同》被解除后，各地法院都依据最高法的判例，裁定购房者无需承担还款责任，也会判开发商返还购房者首付款、其他已付款、以及赔偿违约金。
在查阅的案例中，有些银行不服法院的一审判决，上诉请求购房者向银行偿还相应的贷款利息、罚息。二审依然维持原判，驳回了银行的请求。
但是也存在很多案例，虽然开发商逾期交付，但法院判决《商品房预售合同》和《借款合同》不能解除。这是为什么？购房者可以从中学到什么？
二、什么情况下，购房者无法退房退贷？
笔者查询判例，发现购房者无法退房停贷往往由于以下几个原因。
第一种，不可抗力导致无法施工的时间需要扣除，交付时间顺延。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，包括疫情、恶劣天气、环境污染防治等。
参考案例：（2021）赣0302民初3597号，法院认为：“萍乡市住房和城乡建设局和萍乡市经济技术开发区建设局相关文件已明确，本案被告因疫情不可抗力延期交房的期限为3个月......本案中，双方约定的交房时间为2020年12月30日，适用不可抗力的时间为3个月，即被告最迟交房时间应为2021年3月30日。”
如果扣除不可抗力的影响，交付逾期时间尚未超过双方约定的解约时间，《商品房买卖合同》自然无法解约。
第二种，合同解除权过期。购房者要知道，合同解除权存在期限，超出期限后解除权就不复存在了。
《商品房买卖合同司法解释》第11条第2款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”
参考案例：（2021）苏0830民初3023号，“本案的争议焦点是原告陆某、胡某主张的合同解除事由能否成立，合同解除权是否已经超出除斥期间（法律术语，即存续期）。”法院认为：“本案中，原被告双方约定在2015年12月30日前交付案涉房屋，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，两原告于2021年5月21日向本院提起诉讼，要求解除商品房买卖合同，已经超出除斥期间，解除权已经消灭。故两原告提出解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》的诉讼主张缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。”
第三种，补充协议中另有约定。《商品房买卖合同》补充协议是合同的一部分，具有法律效力。
参考案例：（2021）津01民终2202号，本案的主要争议焦点是，韩某与X公司签订的《天津市商品房买卖合同》补充协议第五条中“逾期超过90日的合同继续履行”效力问题。如果补充协议第五条有约束力，那么即使房屋逾期，《商品房买卖合同》继续履行，购房者没有解除合同的权力。
一审和二审法院都认为：“关于该条款中‘逾期超过90日的合同继续履行’的约定，与商品房买卖合同制式样本中可选择的逾期交房违约责任承担方式相符，系双方对违约责任承担作出的明确约定，且不构成免除提供格式条款一方责任或排除对方主要权利，合法有效，对双方具有约束力。”
一审法院判决：“驳回原告韩某的全部诉讼请求”。《商品房买卖合同》没能被解除。二审法院认为：“一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。”
对于这个案例，也有律师提出异议，认为《天津市商品房买卖合同》补充协议第五条是“典型的格式条款，显失公平”。
购房者维权时需要注意以上三种情况。最后讨论烂尾楼盘的问题。
三、楼盘烂尾，购房者怎么办？
楼盘烂尾对购房者的伤害远大于逾期交付，这时购房者应该怎么办？
广东宏安信律师事务所高级合伙人徐剑文律师在解决房屋买卖合同纠纷上经验丰富，他解释：“如果确认项目烂尾，首先要看是否到了约定的交房时间。如果已经到了交房时间，要看房屋买卖合同有没有约定在达到交房时间后多长时间，购房者可以解除房屋买卖合同。”
“如果有明确约定可按约定执行。如果没有约定或者约定不明的情况之下，可以通过发函给开发商，要求他在三个月内交付符合法定条件和约定条件的房屋。如果在三个月内不能够交付房屋，购房者就可以主张解除房屋买卖合同。可以将开发商和银行同时列为被告，向人民法院提起诉讼，请求一并解除《购房合同》和《贷款合同》。”
如果项目确定烂尾，但此时还没达到合同所约定的交房时间呢？徐剑文律师说：“如果开发商已经以事实行为表明不再履行合同或者无法履行合同，购房者也可以解除合同。但是，这些情况一般要求开发商已经进入破产清算程序。在这种情形下，即使未到合同约定的交房时间，也可以解除合同，主张退房。”
购房者还有一个担心，虽然解除了《购房合同》和《贷款合同》，如果开发商资金紧张，会不会先还银行的钱，或者工程价款，而不还自己支付的房款呢？
徐剑文律师解释：“这个问题最高院有明确的答复，就是《最高人民法院就处置济南采石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》，在第2条中明确了。如果房屋烂尾了，购房者选择退房，购房款优先于工程价款、银行的抵押权，而非作为普通债权受偿。”
这就是说，开发商应该优先返还购房者的购房款。但是，购房者已经支付给银行的利息还能返还吗？
按照法律程序，开发商除了要优先返还购房者的首付款，还应优先返还购房者支付给银行的贷款本息、赔偿占用购房者首付款的利息、以及赔偿购房者各种约定的罚款。此外，案例受理费一般由开发商全额支付。
本文来自微信公众号：财经十一人（ID：caijingEleven），作者：陈汐、刘建中（作者为《财经》产业研究中心实习生和研究员），编辑：马克