避免拿地环节恶性竞争，给房企留下合理利润空间，进而保障项目质量，是本轮规则调整的逻辑。本文来自微信公众号：财经十一人（ID：caijingEleven），作者：张光裕、王博，原文标题：《房企拿地新规落地，有钱无质难入围》，头图来自：视觉中国
8月末，深圳、南京、杭州、广州等重点城市陆续发布了第二轮住宅用地集中供地出让公告，这比房企们预估的时间稍晚了一些。
按首轮集中供地时规划的时间表，22座已落实“一城一策”重点城市的第二轮集中供地本应在7、8月陆续完成。但直到8月末，才有零星几个城市成功卡点出台新政。
其实，自7月以来，已有部分城市发布了二次集中供地公告，但绝大多数都在发布不久后就被撤回了。
据悉，多地延缓第二次集中供地节奏，是要等待监管新的指导意见，从而对供地规则做出相应的调整。
7月22日，中央召开房地产专题工作会议。据新华社报道，国务院副总理韩正在会上发言，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。
随后，《财经》记者获悉，8月10日，自然资源部召集各重点城市召开了闭门会议。
多位受访的房企、研究机构人士猜测，二次集中供地规则将在中央部门统筹下，迎来全国范围的大调整。他们认为，其它城市将发布的供地规则将与此番深圳、杭州、南京等市落地的新规保持很高的一致性。
一、规则做了哪些调整？
与首轮集中供地拍卖规则相比，深圳、南京、杭州的新规则主要有以下改变：
1. 降低了土地溢价率上限。深圳、杭州的二次集中供地公告显示，一般地块的土地溢价率上限均降低到15%，此前，两城的土地溢价率上限分别为45%、30%。
杭州还对“竞品质”的地块设置了溢价上限5%；南京则对每一块地分别制了溢价上限，计算下来，最高也不超过15%。
2. 新加入“竞品质规则”。以杭州为例，在价格竞拍前，各企业要先参加城乡建设委员会组织的建设品质评审，得分达标才能参与竞拍。得分最高者投报的各项指标，即是该地块竞拍后的建设品质标准。
3. “竞自持”、“竞配建”逐渐淡出。深圳、杭州、南京规定，当房企报价达到溢价率上限后，各家通过摇号抽签决定赢家。
首次集中供地时，各地还有竞自持、配建等环节，现在杭州、南京竞拍之前，各地块的自持、配建等比例由政府部门统一规定。
深圳部分地块虽有“竞自持租赁住房＋摇号”方式，但也提出自持租赁住房的面积，最高不超过该宗地普通商品住房面积的40％。
4. 部分地块不允许多公司联合竞拍、合作开发。竞得人必须持有项目公司100%股权，且不得转让。
5. 细化了购地资金必须是自有资金的要求。以南京为例，与首批集中供地相比，新公告中详细列举了各类禁止情况，包括禁止竞买人股东借款、担保；禁止使用金融机构的融资，禁止使用供应链融资等。
6. 竞买人准入资格更严格。例如杭州要求竞买人必须有1年以上房地产开发资质，补上了企业临时建“马甲”公司参与竞拍的漏洞，对同一集团参加竞拍的地块数目也有上限要求。
深圳要求同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买，参与竞买企业应提交相关证明材料及承诺函，同一企业及其控股的各个公司，参与本批次用地竞买最多可竞得3宗用地（含联合竞买）。
综合多位行业人士的了解，以上各项调整，均与自然资源部闭门会议内容直接相关。
安居客研究院院长张波认为，本次调整反映出一大趋势，土地政策从定性化时代进入定量化时代，“以前中央层面提出防止土地溢价率过高，但多高算高？这一次直接给出具体执行标准：15%。城市可以自行往低调，但不能超出。”
二、调整的目的是什么？
第一批集中供地时，在与大方向一致前提下，各城市自主制定规则的自由度较高。从客观效果看，部分地区并没有达到稳地价、稳房价的政策制定初衷。
据中指研究院数据，重庆首批集中供地平均溢价率43%，其中近半数地块溢价率超过50%，最高溢价率达到130%。
此外，首次集中供地还出现了过度的自持、配建竞争。杭州市首批供地中，七成以上地块触达溢价上限，进入竞自持阶段。自持率最高的地块达到40%。
竞自持、配建侧面加重了房企的拿地成本。一位对杭州、长沙等城市首轮供地做过核算的房企人士介绍，如果达到溢价上限后直接摇号，项目净利率约有5-6个点，但如果加上竞自持等，净利率就会萎缩至2-3个点，甚至触及盈亏平衡线。
此外，溢价率过高的地块，开发商要收回成本，只有三个办法：
提高精细化管理能力，压缩成本；
提高房价，把成本转嫁给购房者；
粗制滥造，从施工阶段挤水份。
前者不是一日之功，行业如果有这种自我革新的自趋动力，也不会到今年行业周期性调控时，利润腰斩、资金流断裂，接力暴雷。
多位受访行业人士的共识是，本次调整的逻辑是降低实际拿地成本，保护房企的合理利润空间，同时要求房企保持项目的高质量。
基于这一逻辑，设立更低的溢价上限，取消竞自持就很好理解。那为什么部分地块不允许多公司合作竞拍、开发？
一位证券公司资深地产分析师认为，这一规则是为了防止房企做不合规的前端融资，用非自有资金拿地。有时，联合竞拍的多家企业中，会混杂着并不从事房地产开发，而只是为伙伴提供资金的公司。监管并不希望外部资金涌入地产行业。
贝壳研究院分析师潘浩认同该分析师的观点，除此之外他还认为，眼下单个房企的现金流都不是特别宽裕，若独立竞拍，地价溢价空间有限，但若是几家企业联合力量，就可能会推高溢价水平。这一规则是稳地价的补充政策。基于此分析，他认为适用该规则的部分地块，是溢价可能被炒高的热门地块。
罗兰贝格房地产行业研究员认为，对监管部门而言，比起联合开发，由单一房企开发的项目更易于管理，不论是前期监督还是后期可能的追责。
“竞品质”或者“定品质”是这次调整的一大特点。
北京是较早设立该规则的城市，《财经》记者获悉，在上述自然资源部闭门会议上，北京首次集中供地的整体效果得到了认可，这可能是“竞品质”规则被推广的动因。
虽然都是竞品质，但杭州此次公布的规则，与北京模式略有不同。
如前文介绍，杭州将品质评审提前，只要品质评级达标的房企，就能入围，拿到竞拍门票。而北京模式则是在竞拍价格达到上限后，才进入竞高标准方案环节，即整套流程的最后一环，决出中标者。
在罗兰贝格研究员看来，两相对比，杭州新规可能更能代表政策的趋势。因为将“竞品质”后置，让其决定竞拍胜负，仍是在变相抬高拿地成本。将其前置作为竞争烈度不大的筛选门槛，达标即可，更符合现行政策逻辑。至于之后再有什么调整，要由落地的实际效果来评判。
三、还有哪些政策补丁要打？
随着地价上限降低，竞价与摇号之间的诸多环节被取消，可能会有更大比例的地块要开发商们靠运气分出胜负。
一家重点布局大湾区和长三角的房企战略规划人士告诉《财经》记者，比起首次供地的竞自持等规则，她更乐于接受摇号抽签，“竞自持、配建的成本太高，有可能拿到了地却没有盈利。抽签至少能保障安全的盈利。虽然运气不好时，可能在一个城市会失利，但还可以在别的城市得到弥补。”
受访的房企、研究机构人士的大致共识是，摇号抽签的比重增大不会给企业带来很大的新冲击。总的来看，新规则对地产行业是利好。
同时，要想实现调控效果，可能也还需要更多的政策补丁出现。
从保障项目品质的角度出发，光有地价政策或许还不够。如果融资成本始终高企，房企就只能快周转，无法降速。快周转下，房企没有时间仔细打磨每个项目，做定制化设计。一套产品在不同城市来回照搬、复制是常态。有限的工期下也仍隐藏着建造标准降低的风险。
要实现高质量目标，可能需在融资成本上给予房企扶持。
回到土地出让规则范围内，“竞品质”规则的执行标准是受访的房企人士最关心的问题。
一位龙头房企北京区域投资人士告诉《财经》记者，经历了首轮集中供地后，对如何定义高标准方案仍有疑惑。
据北京市规划和自然资源委员会制订的评审标准，对高标准方案的打分由两部分组成。“建筑品质”部分可类比为客观题，标准较清晰；“规划建筑设计”则像是主观题，如何评定一个方案是“优秀”还是“一般”？这一标准还需要被补充阐释。
一位研究机构分析师提到，在“竞品质”打分环节，地方政府或有一定操作空间，来根据各自的城市规划，挑选出与城市发展契合度更匹配的开发商。
此外，贝壳分析师潘浩告诉《财经》记者，从上半年数据统计看，22个集中供地城市周边的地区，土地成交量明显下降。
分析其原因，从首批供地结果看，各重点城市拿出的土地资源都很优质，吸引力大，成交价格也高，吸纳了各房企在该地区的大量拿地预算。每次集中供地，从公告到完成出让大约一个月时间，这期间无论是金钱还是精力都向重点城市倾斜。不定期分散供地的周边城市，在这一个月里就冷了场。“按一年三次集中供地算，周边城市累计要失去3个月的市场。”潘浩说道。
未来也还需要更多政策办法出台，来解决集中供地造成的不同城市间土地资源协调问题。
（注：参与集中供地的22个重点城市分别为，北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛和长沙。）
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