这个9月,孟哥很忙。


找他卖房的人突然多了起来,房东也都客气了许多。安排最满的一周,他连轴去了11个小区量房、拍照。不过,现在买房的客户更难找了。


他在上海做了10余年豪宅经纪人,卖的不是普通房子,大部分价值3000万以上。


目前,业内对“豪宅”没有明确定义。在他看来,3000万是基本门槛,5000万往上算奢华。动辄上亿的房源,也不稀奇,经常出现在他的朋友圈。


孟哥每天不是开车带客户看房,就是拍视频。他最标志性的动作,莫过于穿梭在形形色色的豪宅里,夸张地讲述这套房子到底有多“壕”。


最近,他站在一幢报价上亿的别墅里,俯瞰整个高尔夫球场。这幢房子面积1663平,据说光是装修,就花了5000万。


他发现,目前市场二手豪宅不太好卖了,哪怕9月初“认房不认贷”政策落地,对这个市场的影响微乎其微,因为这些客户大多是全款支付。


一、降温的上海豪宅市场


孟哥毕业后进入豪宅这行,纯属歪打误撞。


从小在小城长大的他,人生前20年对富豪生活一无所知,只在书里或电视里看过。毕业后看到做经纪人赚钱多,刚好带他的师傅是做豪宅的,便开始跟着做。‍


入行这么多年,他感觉今年是业绩压力最大的一年。上海豪宅不像前些年那么好卖了。


一方面,是挂牌量变多了,竞争激烈了。


以前在房产交易平台上,豪宅都很惜售,房源信息非常少。真正稀缺的好房,只在富豪小圈子内默默流转,今年情况明显不一样了。


比如华府天地,前几年挂牌量一直徘徊在个位数,一房难求,典型的卖方市场。但现在打开卖房网站,就能看到20多套在售。


还有世茂滨江花园,挂牌量超过200套,数量是近3年来新高。


孟哥之前带看时,经常是缺户型,有钱买不到心仪的房子,现在想看什么类型的房子,同小区基本都能满足。反而是买方在付款时,会理性挑剔得多。


“客户除了看地段和配套,还会看邻居圈层,以及有没有稀缺景观。一些细节也很重要,比如房龄要新,同小区小户型要少。”


另一方面,豪宅的价格,也不如以往那么坚挺。比起前年同期,降幅平均在10%左右。


华洲君庭有幢豪宅,8月底拍卖评估价达到了3.16亿,实际降到2.85亿才成交。这是一幢独栋花园别墅,13室2厅6卫。当时中介圈都在传,这个买家算是捡漏了。


现在找孟哥卖房的人中,企业老板占了很大一部分。他们大多是生意周转出问题,或者创业失败,卖房来救急。


还有的是去其他城市生活,卖掉空置房,这部分人比3年前增加了些。‍‍‍‍‍‍‍‍‍


然而,买涨不买跌的情况,在豪宅市场也存在。今年受整体楼市影响,豪宅市场交易没那么活跃。


何况,豪宅的成交周期本来就非常长,一年是常态,两三年也正常,耐心和运气非常重要。要想快速成交,就不得不降价,降幅在100万到500万元不等。


‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍二、豪宅购房者年轻化‍‍‍,低调、神秘、信风水


从去年以来,孟哥就留意到,买豪宅的人群,越来越年轻。


家境殷实的富二代,是当下豪宅市场的新贵。他们大多是80、90后,要么靠家庭支持,要么幸运地赶上风口,从事人工智能、跨境电商、直播带货等行业。


和父辈不同的是,年轻人更推崇“及时行乐”,倾向于在市中心买房,最好能随时跟朋友“嗨”起来。新天地、滨江板块,是他们的心头好。


不过,来自不同地域的人,买房的偏好也不同。如果是江浙的创业老板,更青睐古北一号、汤臣一品,以及佘山清净的别墅,上海本地人则更喜欢华府天地和翠湖天地。这也是不同圈层的聚集。


不过,他们都有个共性,那就是比较低调,甚至有些神秘。普遍注重个人隐私,很少抛头露面,也不让中介乱发照片。


有时买卖房产时,自己都不出面,全程委托助理或秘书打理。尤其是当红明星或博主,更是如此。就算到现场看房,也会戴着墨镜、口罩、帽子,全程保持距离。


还有些商界大佬,合作的前提就是嘴严,有的甚至要求签保密协议。


因为做自媒体,孟哥需要拍豪宅视频作为素材。每次拍之前,都要反复跟业主确认。遇到较真的,还得提前把内容发给对方看看。


平时跟客户沟通时,他很少像普通中介那样,直接拨电话过去,而是习惯文字沟通。他每次发消息前,都要检查两三遍,避免出现错误。


之所以这么做,也是给客户留下专业靠谱的印象,好让他们有需要时,第一时间想起自己。


跟富豪打交道久了,孟哥发现他们买房前都会看风水,且都有御用风水先生,“可能宇宙的尽头就是玄学吧,宁可信其有,不可信其无。”


最夸张的一次,客户看了两次房,很满意,可当一位风水师从中国香港飞过来,绕着房子转了1个多小时后,交易不了了之。


三、再有钱的人,也有“抠门”的一面


能在上海买得起豪宅的人,非富即贵。


上海永远不缺购买力。想看二手豪宅,必须提前验资。比如最近佘山高尔夫郡有套房源,卖家要求验资2亿。


因为豪宅交易流程复杂,很多业主愿意为了服务买单。可还是有人会在中介费上斤斤计较,有的甚至跳单私下成交,闹得沸沸扬扬。


去年,孟哥认识的一位中介朋友,前后忙了近一年,成交了一套3000多万的房源。朋友跟卖方约定按成交额的1%算中介费,约30万元。没想到对方付了一半后,就不肯再付了。


对方咬定房子价格卖得不理想,中介对成交的贡献不大。最终双方打官司后,对方才付了小部分尾款。


其实,孟哥也能理解这种行为。上海的豪宅中介费在3%左右,一般是买卖双方各付一部分。


一套3000万的房子,中介费近百万,都抵得上普通房子的首付了。基于此,这行往往是“一年不开张,开张吃一年”,收入两极分化非常严重。


有数据统计,上海的豪宅市场,2500万以上及单价10万平以上的豪宅,成交量占比不到1%。可就是这1%,养活了孟哥和同行。


前段时间,孟哥去巴黎、伦敦游玩,顺便考察当地豪宅。他发现一线城市核心地段的房产,依旧是资产配置的不二法门。


面对豪宅市场的暂时降温,孟哥并不焦虑,觉得这只是回归市场线,“主要是前两年涨得太猛了,起起伏伏都正常。”


翠湖天地二期有套户型,让他印象最为深刻。2020年同类型房子成交价14万每平,去年涨到了26万每平,几乎翻了一番,现在又回落到23万上下,简直就像坐过山车一样。


未来,他希望继续在豪宅这行深耕。毕竟,做得越久,积累的资源越多,以后越吃香。


本文来自微信公众号:外滩TheBund (ID:the-Bund),作者:Xin‍‍‍‍