本文来自微信公众号：TOP创新区研究院（ID：TOP_Lab），作者：施道红，兰艺馨，原文标题：《洛杉矶市中心，办公楼价格比新冠前水平竟然暴跌40%！》，头图来自：视觉中国
一、洛杉矶市中心的“病症”
套用托尔斯泰的一句话，幸福的市中心各有各的不同，但不幸的市中心大多是相似的，而且其病症都差不多：高企的空置率、冷清的人流、不断减值的办公/商业地产。
对比看着，洛杉矶的市中心显然也陷入了市中心衰落综合征：
Brookfield是洛杉矶最大的“办公楼房东”（可能没有之一），当然房东买房的钱部分也是向Wells Fargo、花旗房地产基金和摩根士丹利等金主“借”的，但现在Brookfield房东已经拖欠了洛杉矶市中心三栋楼（包括Figueroa街777号大厦、Gas Company Tower煤气公司大楼）的抵押贷款，总额超过11亿美元。
为什么还不上了呢？主要原因是高利率：
来看Gas Company Tower，Brookfield签了4.65亿美元的浮动利率贷款，优先抵押贷款利率为Libor+1.89%；夹层贷款为Libor+5%/7.75%。而最近狂飙的基准利率，让Brookfield每月的还款金额翻了个倍，直接决定不还贷款了，Gas Company Tower也不要了，现在花旗房地产基金和摩根士丹利正在接管tower中。
一方面是高利率环境下还不上贷款，另外一方面租户也在退租：举个不大不小的例子，777 Figueroa St.是Brookfield的物业，Orrick律师事务所（在洛杉矶差不多65名员工）自2018年起就是其中租户，但是Orrick决定到期后就不再续租了，原因是Orrick已经采用混合办公方式，并只需要他们原先租赁面积的三分之一。
Brookfield不是唯一着急的房东，地产公司KBS也在“抛售”其位于洛杉矶市中心金融区的联合银行广场的办公大楼（Union Bank Plaza）。
为什么说是“抛售”呢？因为KBS在2010年9月以2.08亿美元购买了这座56年历史的大楼，不过4月份卖出的价格只有1.04亿美元，直接打了个对折。扎心的是，买方Waterbridge Capital对这个对折价格仍然非常犹豫。
被房东们抛售但没有人接盘的办公物业还有一长串清单：比如市中心的第三高建筑，62层的怡安中心 （Aon Center），今年2月以来就在挂牌，价格还低于其 2014年的买入价2.7亿美元，但至今没有买家。
历史悠久始于1908年的市中心地标型物业Pac Mutual在2015年价值2亿美元，而今年年初，挂出的价格只有原价的一半。
高力国际（Colliers）数据显示，洛杉矶市中心的前三十六大办公楼几乎全部出现了资金问题：这些办公物业每平方英尺的平均债务超过230美元，而资产今年的价格（比如联合银行广场）只有每平方英尺154美元。也就意味着，把这些大楼买了还钱都还不上，更别说房东自己赚钱了——这是一个很严重的财务问题。
根据房地产分析提供商Green Street的研究，顶级物业的价值在过去12个月中暴跌了25%，而整体写字楼市场比新冠疫情前的水平低了近40%。
一方面是办公物业价值的暴跌，另外一方面是空置率的上升与租金的大幅度下滑。
洛杉矶市中心的办公室空置率达到创纪录的30%。
而且租金也在下滑：根据CoStar的数据，2023年一季度，市中心的四星或五星办公楼的平均每平方英尺价格已下降至242美元，这还不及几年前三星级办公楼523美元每平方英尺价格的一半。
数据来源：https://www.costar.com/article/531623023/downtown-in-distress-los-angeles-signals-why-nations-office-space-headaches-could-last-for-years
二、疫情带来的巨大改变
“市中心”系列案例中，我们反复提到新冠疫情。的确，新冠疫情改变了人们的生活方式与工作方式，不少公司开始允许远程办公或者混合办公，通勤的人数降低，对办公空间的需求更少，甚至想象一个没有办公空间的未来。
于是，聚集也成为了一个不确定的事情。
我们看到：很多最具创新力与竞争力的公司，正在不断地构建自己的“分布式”网络架构。他们在不少城市布局，虽然量不大，但是点多，这样就能最大限度地激活整个人才创新网络——人才不再受制于传统的空间和时间观念来合作，而是接受更加灵活性的混合式、分布式的办公新模式。
组织形态从中心化到去中心化，再到分布式
在洛杉矶中心的案例中，不少金融领域的律师事务所和保险公司转向世纪城Century city，那里与市中心远远相望，租金价格是市区的两倍，但空置率仅为市区的一半。
同时，在系列的市中心案例巡礼中，我们发现不少公司已经采取混合工作方式，这推动着办公楼市场进行结构性调整：大面积的办公空间可能不再那么吸引人，而灵活办公面积可能会成为未来的发展趋势。
早在2016年的时候，TOP研究院就大胆预测：未来办公空间中，80%将被按需外包和消费，只有20%的办公空间将通过传统的长期租赁合同及自持的方式解决。这80%回应的就是这个远程办公+混合办公方式。
然而，对于持有大量贷款的房东们来讲，更大的危机在于明年：预计到2024年，超过9000亿美元的美国商业办公地产的债务将会到期，其中大部分将需要以更高的利率进行再融资，这绝对是至暗时刻。
同时，对洛杉矶市中心（与不少北美市中心）来说，还面临着严重的流浪汉问题——洛杉矶市中心地下通道和便桥等地方多个流浪汉聚集，形成了一个相当规模的流浪汉社区。来过洛杉矶的人都知道Skid Row（斯基德·罗区），是洛杉矶流浪汉数量最多的地方，也是美国著名的贫民街区之一。
据洛杉矶联合救济组织的数据，斯基德·罗区约有5000名居民，由于缺乏基本设施，这些人经常靠流浪、乞讨在这里生活，导致区域环境恶劣，治安差，常常发生犯罪和毒品滥用等问题。
而Skid Row离市中心就是几个街口，一定程度上影响了市中心的公共安全和卫生状况。
但要解决这个问题，远远没有那么简单。
三、未来
然而，高空置率也不是全都是坏处，可能也带来一些积极的影响。比如，空置的办公楼与低价的租金，可能吸引更多初创公司，甚至是总部在洛杉矶设立公司；一些空置的办公楼可能被转换为住宅，也可能变成学校校园和医疗中心/实验室等等。
值得注意的是，洛杉矶市中心并非所有办公楼都面临问题。那些新建或“拥有更多便利设施，更像一座城市”的建筑表现得更有韧性：比如有健身房、户外聚会庭院、室内空气质量监测系统和屋顶平台的建筑。
其实，在疫情爆发之前，洛杉矶市中心正在逐渐变成一个充满活力的地方，人们可以在这里生活、工作和娱乐。新的餐厅不断开张，新公寓楼的建设也如火如荼，使得洛杉矶市中心的居民数量不断增加。Crypto场馆（staples）每次活动都会吸引大量的人流。
根据市中心商业改善区的数据，从2020年的7.8万人增加到现在的大约9万人。同时，市议会批准了未来数十年内在市中心区域建设超过12.5万套住房的计划，预期今后市中心的人口可能会达到10万。
随着人口的增多，市中心的交通系统也有财力得到持续改善，也可能为办公及商业地产市场提供新的机遇。
而且，别忘了，洛杉矶市中心还将举办2026年世界杯足球赛和2028年奥运会。这些顶级赛事或许会为洛杉矶带来新的发展机遇。
四、总结
回顾洛杉矶市中心的历史，在20世纪初期和中期，这里涌现出了很多标志性的建筑，包括洛杉矶市政府大厦、威尔顿大厦、圣母大教堂等。这些建筑都成为了洛杉矶市中心经济和文化活动中不可或缺的一部分。
然而，在20世纪70年代，市中心经历了一次大规模的阵痛，许多企业和居民开始离开市中心，向外迁移至更加新兴和繁华的地区。这也导致了商业房地产市场的下滑，许多写字楼和商铺空置率居高不下，房价也开始下降。这种趋势一直持续到新千年以来，市中心经历了一次复兴。
市政府和开发商开始大力推广市中心的发展，通过建设公共设施、修建公寓、办公楼和文化场所等吸引更多的企业和居民进驻，使其成为了洛杉矶市的核心商业、居住和文化中心。
然而最近的疫情，让市中心的商业地产市场再次陷入低迷。
未来是不确定的，即使它会变得更好，但是在变好之前，肯定会变得更糟。
本文来自微信公众号：TOP创新区研究院（ID：TOP_Lab），作者：施道红、兰艺馨