本文来自微信公众号：TOP创新区研究院（ID：TOP_Lab），作者：施道红、兰艺馨（TOP创新区研究院/FTA建筑设计事务所），原文标题：《纽约、洛杉矶、旧金山正将市中心的空置办公楼变成住宅，这意味着什么？》，头图来自：视觉中国
新冠疫情的这几年，我们注意到北美各大城市都出现了一个现象——越来越多的办公空间转换为住宅。
为什么会出现这个现象？背后的推动力是什么？阻力是什么？我们有什么解读？今天这篇文章，我们来聊这个事儿。
一、办公转住宅之风
在纽约，曼哈顿下城的One Wall Street在2022年初完成了改造，这里曾经是欧文信托银行（Irving Trust）的办公场所。此项改造是传奇开发商Harry Macklowe的开发作品，项目持续了5年，耗资15亿美元，将原本的办公空间改造成为了一栋公寓大楼，据说是纽约历史上规模最大的此类改造项目。
同样，2021年，两家纽约开发商（Silverstein Properties和Metro Loft）合资买下了布罗德街55号（Broad St.）的办公大楼的三分之一。30层高的55号大楼建于1967年，曾是高盛的所在地。未来3~4年内，这里将改造成包含571套公寓的大楼，是疫情期间启动的最大规模的此类型改建项目之一。
另外，地标性的伍尔沃斯大厦（Woolworth Building）是一个世纪前全球最高的建筑，现在这个新哥特式建筑的顶层办公楼层已被改造成公寓，号称世界上最著名的Pinnacle顶层公寓，每一套都值得珍藏。
图源：https://woolworthpinnaclepenthouse.com/
在洛杉矶的西好莱坞8899 Beverly Blvd，这里之前是一座80000平方英尺的办公楼，最近刚刚完成改建，变成了一个个约400平米的豪华住宅，市场价超过1700万美元/套。
在旧金山，Newmark Group今年年中也宣布在市场街（Market Street）上拿了一座六层的办公零售，未来将其转变为住宅公寓。
在盐湖城，地产开发商Hines计划将位于盐湖城市中心的24层高、2万平米建面的South Temple Tower改建为拥有255个单元的豪华公寓大楼。
在达拉斯、亚特兰大以及华盛顿州塔科马、DC等城市，此类项目也在如火如荼地进行中。
来自RentCafe和Yardi Matrix的研究显示：2021年，全美改造的公寓数量为20100套，改造趋势非常明显，其中以费城和华盛顿特区的数量最多。而在2022年，洛杉矶和克利夫兰估计会是改建项目最多的城市。
https://www.rentcafe.com/blog/rental-market/adaptive-reuse-apartments-2021/
二、适应再利用
作为老牌发达国家，美国城市中的新建机会已然不多，于是“适应再利用（adaptive reuse）”一直是整个2 世纪美国城市转型的关键词。
“适应再利用”是指将现有建筑存量匹配不断演化的生活与工作方式，即使现有建筑存量是在过去建造的，但仍然可以通过“适应再利用”匹配当下时代的需求。
一般来说，“适应再利用”意味着用途的转变。
比如，将空置的办公楼改造成住宅公寓，或者将以前的工业仓库改建为餐馆、博物馆等。当然，每一个城市都有自己独特的发展历史以及产业经济现状，因地制宜地进行用途转变非常重要。
纽约曼哈顿下城是一个很好的例子，这里可以说是靠“适应再利用”度过了两次危机——
上世纪90年代，曼哈顿下城的公司与人才流失到中城和郊区；特别在9·11之后，曼哈顿下城更是陷入了危机，人们的恐慌情绪蔓延，办公空置率飙升；
下城开始进行“适应再利用”的改建，努力将自己变成一个混合用途的社区，并将办公室改造成住房，致力于打造为一个工作、住房和休闲都在步行范围内的“15分钟城市”。
这个动作为区域多容纳了成千上万名居民，有力地刺激了写字楼市场，重振了区域的发展。
而在疫情期间，从办公到住宅的“适应再利用”的戏码再次上演，纽约还为此专门成立了一个工作组，探讨如何让这项转换工作变得更容易。如今，大约64000人居住在曼哈顿下城，远远高于1995年的14000人。
人口聚集带来的好处非常明显——纽约的活力恢复是最快的，其房租中位数还超过了疫情之前，2022年年中，房租的中位数竟然达到了创纪录的4600美元/月！
从下图就可见一斑：与其他城市相比，纽约的疫情后恢复指数真的是睥睨群雄啊。
三、可能的阻力：成本+技术+法规
但是，从办公转换到住宅，即使这个想法很好，效果可能也很不错；加上在疫情后，公司对办公面积的需求也降低了，办公地产开发商也希望转换一些存量来保持价格相对稳定。但它实际上的阻力却很大。
首先是成本：开发商会算一笔账——改造的成本在某些情况下甚至会高于新建。
2019年华盛顿特区的“办公到住宅”工作组做的一份调查报告表明：1. 与办公空间相比，住宅的利润率较低；2. 办公租期一般都是交错的，几乎不会有完全空置的办公建筑；3. 即使做住宅改造，也不会显著增加住房供应量。
总之，从办公改造成住宅并不怎么有利可图。
不过这个事情对区域长期的活力发展是有好处的，政府倒是想干这个事儿。这就要出台相应的激励政策。
纽约州长Kathy Hochul在今年6月签署了一项法案，以简化将住宅分区内或附近的一些酒店转换为永久住宅空间的流程。并且，这些酒店改建还可能得到国家拨款的资金支持。
加州对“适应再利用”市场需求特别旺盛，该州的最新预算包括“呼吁花费4亿美元作为激励开发商将商业和办公楼改建为2022-23和2023-24预算年度的经济适用房。”
其实早在1999年，洛杉矶市就批准了一项适应性再利用条例（ARO），为其市中心历史核心区的彻底改造铺平了道路，空置的商业建筑、高档住宅楼、公寓和酒店都可以做灵活的改造。ARO在洛杉矶取得成功的关键是对停车、消防和安全法规采取比新开发项目更宽松的方法。此后，洛杉矶市中心“适应再利用”的榜样效应在其他地区被发扬光大。
疫情期间，华盛顿DC的市长Muriel E. Bowser就在征求地产开发商和企业的反馈。因为一些专家建议，DC如果将部分办公及商业转换为住宅，可以帮助振兴市中心走廊。其中重点是C级办公楼，一般来说C级办公建筑年代久远，设施老旧，租金并不具备竞争力，但如果改造成住宅，或许效益会更明显，同时市长也正在考虑税收和其他激励措施，以使转换更为可行。
在加拿大阿尔伯塔省卡尔加里（Calgary），政府通过了一项为期10年、耗资10亿美元（约合 7.21 亿美元）的举措来应对其商业区的长期衰退，本质就是提供资金激励，让一个更多元化的社区对于开发商更具备“商业上的吸引力”。
具体做法就是，预算的约40%直接用于资助办公室改建，每个项目每平方英尺可获得54美元，最高积累可获得约720万美元的资助，并且无需市议会进一步审查。其余的60%的批准资金将用于资助当地艺术场所的重大升级和振兴公共空间，以使市中心地区对游客和居民更加舒适和有吸引力，并刺激经济活动。
其二，“适应再利用”也需要建筑技术的支持。
因为想从办公建筑顺利改建成住宅，在技术上也并非易事。不过，这倒是为建筑师和景观设计师提供了稳定的工作机会，毕竟国外新建的项目太少了。
一般来讲，办公写字楼的占地面积更大、标准层面积一般都在1500平米以上，层高也更高；而住宅公寓为了满足光照、通风、消防等条件，楼身相对窄小。
所以对于一些宽大的办公楼，能改造为住宅的空间只能是各楼层的外围空间。没有人会住在没有窗户的房子中，作为住宅，光照与通风是最基本的。这样的改造结果就是形成一个类似甜甜圈形状的结构。
此外，改造很多时候会涉及结构改进、管道/电气设计，比如，管道和电气系统必须重新布线到每个公寓。同时，随着使用功能的改变，以前的老旧办公建筑可能需要抗震升级或重新安装消防安全系统，电梯或楼梯也可能需要重新安置。
每一次改动，不仅在技术上是一项挑战，也是一笔不菲的支出。
四、“办公改住宅”的动因与启示
为什么北美的城市会出现“办公改住宅”？
首先，疫情肯定是诱因之一。
疫情催生了混合办公模式，大量员工继续远程办公，许多大公司都减少了对办公空间的需求。
根据办公室出勤率记录公司Kastle Systems的数据，美国10个主要大都市地区的办公室使用率平均为 49%。而且自2021年7月以来，这一数字一直持平。打个比方就是，你花钱买下的整个披萨饼，只吃了不到一半，剩下的都浪费了。
情况在旧金山更是不太妙。旧金山大量计划中的办公建筑项目陷入停滞，现有建筑难以找到租户。
在疫情发生后，旧金山几乎没有新的办公楼开发项目，Pinterest与88 Bluxome等重大项目的租约已被取消，包括Square和Twitter在内的科技公司也在缩小办公室规模。
当办公空间的需求市场疲软，转换到住宅公寓是一个非常自然的结果。
在一个典型美国城市中，最大的问题就是住房问题——就业和住房比例不均衡，住房极其紧缺。而越来越多的人意识到，而当城市提升住房供给的时候，很多其他的事物也会随着住房发展起来，比如商业、医疗、娱乐、好学校。为了提升区域活力，办公比重过高的区域、地区需要适当增加住宅的供给。
现在备受关注的一个理念是——“15分钟城市”，指的是在15分钟步行范围能满足至少90%的生活需要，解决吃饭、购物、娱乐、学习、医疗、工作。“15分钟城市”不仅可以更好地满足人的需求，减少不必要的交通旅行，也可以大大提高人口密度，为圈内居民带来极大便利的同时，也能更好地支持地方经济。
在“15分钟城市”中，住宅是不可或缺的一个关键要素，有了人在社区中扎根生活，才能保证一个地方长期的活力。
但是，我们也看到，北美现在的办公改建项目很多都是豪宅项目，并且在豪华地段——因为这样商业逻辑才成立；如果需要改建成面向普通大众的“经济适用房”，改造的成本难免会偏高，如果没有政府的优惠政策，市场逻辑很难支撑改建这一项动作。
当然，国情并不太一样，住宅与办公的价格也会有所区别。但北美这样一个成熟的存量市场仍然可以给到我们很多启发——
其中，最好的解决办法就是上游思维：在一开始就做好全面、多元的功能规划，并且在规划中保持一定的灵活度，“15分钟城市”是一个非常不错的路径。
最重要的事情是，这一切都要以促进区域的长期可持续发展为目的，也即吸引并培育有竞争力的产业与人才。任何需要政府优惠与补贴的改变，最终都要转换为能促进区域长期增长、持续产生税收的竞争性产业。
本文来自微信公众号：TOP创新区研究院（ID：TOP_Lab），作者：施道红、兰艺馨