本文整理摘编自《财务自由快车道》，出版社：中信出版集团，作者：贾斯汀·唐纳德，头图来自：《了不起的盖茨比》剧照
对你来说，什么是自由?
想象一下，你拥有一种令人兴奋的新生活，可以获得被动收入、长期回报，以及完全的财务自由，不必被束缚在你不喜欢的工作上。
这样的生活会给你带来什么?
更多与家人共度的幸福时光；
用更多时间和激情去追求个人爱好的自由；
可以对慈善事业更加慷慨的能力；
不再紧张或愧疚的松弛感：你可以不设闹钟，在想起床的时候起床，做想做的事!
贾斯汀·唐纳德通过《财务自由快车道》这本书指明了通往这一目的地的路径——低风险现金流投资。
唐纳德的人生使命是帮助自己和他人创造财富。他通过投资在38岁时获得了足够的被动收入，让自己和妻子詹妮弗告别职场，按照个人真正喜欢的方式生活。同时被《企业家》杂志称为“投资界的下一个沃伦·巴菲特”。
他对金钱的看法与别人迥然不同。他在书中强调了一点：不要随大溜。大多数人都在负债，而不是在积累财富。他讲到，投资成功的关键是，拥有类似“十条戒律”那样的准则来指导你的投资决策。如果你有经过慎重思考的准则，并且你的潜在投资项目能够满足每条准则，那就预示着这个投资项目是不错的。那些认为只能用承受压力、付出时间和辛劳换取金钱的人将会彻底落伍。
抛弃过时的观念，踏上财务自由快车道，开启属于你的旅程吧！
戒律1：生活方式第一
你的投资收益应该是真正的被动收入，而不是付出时间换来的收入。被动收入是指你在睡觉或放空时也能获得的收入。
作为一名生活方式投资者，最令人兴奋、最美妙的事就是，你可以按照自己的方式和意愿生活。
自由方程式能让你主动创造你想要的生活，而不是让你的生活放任自流。有意识地规划你想要的生活，是成为一名生活方式投资者的第一步。
那么自由方程式是什么呢？
时间 + 金钱 + 人际关系 + 影响力 = 生活方式投资者的自由。
在继续读下去之前，请先花点儿时间完成下面这个自由方程式小测试。留意一下，在每个自由方程式类别中，你选择置顶的是哪几项？这可以帮助你规划自己的完美生活方式。
请注意，自由方程式的第一要素是时间。如果有能力为自己赢回更多时间，你就会拥有一直梦想的生活。这就是成为一名生活方式投资者的全部意义：它意味着你将拥有更多时间和自由去做任何你想做的事，无须考虑时间，无须考虑同伴，无须考虑理由；它也意味着你可以用你独特的天赋给生活带来无限激情。
接下来你要做的是，根据你的价值观简单地写一段话，描述对你而言，完美的一天是什么样的。如果你的余生都将过上这样的日子，那么你会觉得你从此过上了幸福的生活吗？
在写完这段话后，你可以再做一个练习。我把它称为自由愿景练习。如果有机会做一件能让你以后更幸福的事，那么你会做什么？请在下面的空白处描述你的自由愿景。
希望从今天开始，你可以成为一名成功的生活方式投资者。你已经明确了自己的自由愿景。现在你要做的是弄清楚实现愿景的方法。
戒律2：降低风险
关于投资的一个事实是，没有什么是百分之百保险的。你早晚会亏损。然而，作为一名生活方式投资者，如果能够学会运用相关的原则和戒律，了解如何叠加使用这些策略，你就能大大降低风险。让我们先来看一看降低风险的策略清单。
降低风险的策略清单：
自学投资知识，了解你决定投资的具体项目。
做有抵押物支持的投资（抵押物的价值最好至少是贷款金额的2倍，谨慎一点儿）。
创造性地使用各种不同的抵押物，如房地产、应收账款、存货、设备、知识产权、股票和应收票 据等。
匹配强有力的法律文件，从而防范风险，保障协议条款。
确保你对资产拥有优先担保权或第一留置权（这意味着你将优先获得偿付，在投资中处于最安全的位置）。
改进拟定条款，使之对你有利，并降低一些风险。
设法让对方预付点数或费用。
如果放贷，就启用绩效标准，只有借方达到这个绩效标准，贷方才会发放总贷款金额的一部分，以此限制借方可获得的贷款金额。
订立契约，把它当成价值衰退的防护栏；业绩一旦开始下滑，你就可以更改协议条款，让对方立即偿付贷款。
把个人担保当成保证投资安全的一种方式。如果对方违约，那么你有权追索他们拥有的其他资产，从而收回你的投资。
试试股票质押，这是另一个保证投资安全、提高对方履行合同条款概率的妙招。
在你的合同中添加违约利率条款。一旦有人违约，利率就会自动提高。
如果你是借方而不是贷方，选择无追索权债务，那么，一旦出现违约，除了与违约相关的资产，没有人可以追索你的任何其他资产。
加速分配计划是一种加快投资或贷款偿还速度的方式，目的是在更短的时间内收回投资资金。
戒律3：找到隐性交易
观察新兴市场和另类投资机会，包括具有颠覆性的新技术或处于重塑阶段的公司。
作为一名外部投资者，我学会的一件事就是：确保自己拥有大量的、源源不断的交易流。此外， 由于我建立了一个庞大的由投资人和私人客户组成的人脉网，大家都希望能参与高质量、低风险的交易， 因此我们在几乎所有市场和行业中都拥有独家的、额外的优势。
以下是我在寻找隐性交易时遵循的两条指导原则。
（1）关注新兴市场或主流之外的机会
这一原则可以应用于创新技术或目前处于重塑阶段的公司。我也喜欢那些更先进的新技术，它们将颠覆和改变一个行业的发展方式。
具体来说，在房地产领域，我喜欢通过在该领域已经建立的人脉网获得场外机会。例如，十多年前，独栋房屋或独栋出租已经兴起，但它甚至算不上一种资产类别。能够获得这些信息，并站在投资这种资产类别的最前沿，给我的投资带来了巨大的收益。
（2）关注经济发展趋势
跟上时代，了解正在发生的变化，例如电子商务已经成为世界领先的行业之一。此外，工业配送中心的需求将会更大， 因为企业需要更多的空间存储存货，使其距离客户更近。将产品送到客户手中的最昂贵的成本，就是最后 1 英里的开销。你如果关注一下世界上正在发生的事，就会发现更多这样的新趋势正在涌现。
戒律4：迅速收回本金
你能在一到两年内收回本金吗？你收回本金、再次投资的速度越快，你的投资就越赚钱。
让我来解释一下快速收回本金的交易是如何运作的，以及为什么你只需要冒很小的风险就能获得我刚才描述的所有好处。 这个策略（或戒律）的目标是： 1~3 年收回你的本金，而不是像大多数投资活动那样，要等到 5~10 年才能收回。
假设你可以用 10 万美元投资一处价值 1 500 万美元的房产，但由于这是一笔私人场外交易，你以 1 275 万美元买下了它。如果投资出了什么问题，那么你很有可能不会赔钱， 因为购买价格是打过折的。在第一年，你投入的钱可以得到 10% 的优先收益，每季度支付一次：每季度 2500 美元，每年 1 万美元。在这个交易中，一年半后（如果不是更早）你就可以收回你的 10 万美元本金了。
此外，收回的本金是不需要纳税的，你只需要为每年 1 万美元的收益纳税。还不止如此， 由于这笔交易是一项房地产投资，因此你会获得加速折旧，这可以让你在纳税时显示亏损。
你还将获得该特定投资的股权，在本案例中为 0.75%。实际上，我一年前就做了这项投资，由于我们对该房产进行了修缮，入住的租客增加了，并且我将租金提高到了市场价，现在这处房产的价值已经超过 2100 万美元，我 0.75% 的股权价值 158250 美元。
我总是听别人说，期待投资能够快速产生总体收益、快速收回本金是不合理的，所以这不是大多数人追求的目标。他们甚至都没有注意到，可能有更好的投资方式，而不仅仅是投资传统的房地产交易。传统的房地产交易需要很长时间才能产生收益，且投资资金会被长时间锁定。
我还经常听别人说，“我期待能在 10 年内收回本金”，或者“也许我再也看不到这笔钱了，但这似乎是一项不错的投资”。这样的想法使那些投资误解一直流传下去，而事实上，它们只反映出人们对实际存在的投资选择缺乏了解。是的，你现在就可以投资但可能再也见不到本金的项目非常多，需要等上 10 年或更长时间才能收回本金的项目也非常多，因为你必须等到一家公司发生某种流动性事件（如果你进行直接投资或股权投资）。但事实是，还有好几种其他投资方式，可以让你在获得现金流的同时仍然拥有股权。
目前，我和我的客户有好几笔一年内将收回本金的交易。其中有些是房地产交易，有些是债务交易，也有一些是结构独特的投资运营公司的交易。有的交易再过一两个月就能全额收回本金了，有的交易已经全额收回本金，所以现在我们完全没有交易风险，还能获得上行收益。这种结构的投资是我最喜欢的投资之一。它们也是生活方式投资者喜欢的投资。
戒律5：立即创造现金流
你能谈下可获得每月或每季度现金流的交易吗？
你拥有的现金流越多，你的生活方式就越有保障，现金流还可以用于其他投资。
多年来，我根据不同的条款投资了若干基金，举例如下：
优先收益 ：8%~10%
按月分配（有时为按季度分配）
内部收益率（IRR）为 15%~25%
2~3年收回本金
本金收回后的利润分成（每笔交易的分成各不相同 ，从投资者分得80% 、基金经理分得20%到双方各50% ，各种情况都有 ，常以80/20 、70/30 、60/40和50/50表示）。
折旧按比例传递给投资者（大量利润不用纳税，通常来说，加速折旧可以让你在一开始获得更大的扣除额，并且可能不需要针对这方面纳税）。
这种投资能持续产生月度或季度现金流，我喜欢这一点。房地产基金是投资房地产最安全的方式之一， 因为一只基金持有很多房地产，这样可以降低不少风险。这里的关键是，只投资这样的基金。事实已经证明，其普通合伙人和本地经营者在经营特定类型的房地产方面拥有长期经验和成功先例。我还得确认，在将市场因素和资产类别纳入考虑的前提下，其财务数据可观且合理。
我所投资的基金拥有经验丰富的经纪人和可观的财务数据。即使保守估计，我也能获得巨大收益。我也喜欢投资会精心选择所持资产的基金，还有专注于那些通常不受经济衰退影响的资产类别的基金。
戒律6：找到一个收益放大器
洽谈优惠条款或侧挂车协议，以增强利润潜力。
投资者可以用的收益放大器有很多种，但普通投资者很少使用它们。以下是我最常使用的收益放大器：
洽谈优惠条款：改善投资效益的条款
侧挂车协议：带有预先商定的优惠条款的协议附录或协议
共同投资机会：在基金之外与基金经理一起投资某一特定交易的机会。
股权激励：作为一种激励手段免费赠予的股权，目的是使一项投资的收益更加可观
认股权证：一种在未来以特定价格购买股票的期权
收入份额：支付给投资者营收的一定比例，通常和月度分配一起支付
清算优先权：规定在公司出售或清算时所得收益的支付顺序的合同条款
顾问股份：商业顾问通常会以其参与公司事务的职权换取普通股期权作为报酬，期权可以转换为公司的股权。
戒律7：为交易加码
考察各项优惠和条件、优化交易，以降低风险，寻求更高的收益和长期价值。
有一个误区是：一旦谈判结束了，情况就不可改变了。事实上，在双方签订合同之前，这笔交易并没有达成。签订合同才是最后期限。在此之前，你仍有改善整体投资条件的空间。我对交易的看法与别人不同。每当看到机会出现时，我都喜欢抓住它。如果发现一家公司能做出更多的让步，或者如果在第一轮谈判中我没有提出当时我还没有想到的要求，我就会毫不犹豫地提出来。反正对方可以拒绝。
有时，对方可能并不是真的迫切需要筹集资金，只是主动发起进攻，试图占得上风，所以他们不接受进一步的谈判。但通常情况下，在我的投资中，对方往往真的陷入了困境，或者事态紧急，对于筹集资金，他们有紧凑的时间计划，因此他们往往愿意做出一些让步。
我会不断谈判，直到对条款感到满意，并认为我的风险已经适当地降低或得到了彻底控制。
戒律8：减少“脂肪”
消除任何不必要的费用，包括中间人、银行和其他金融机构的费用。
戒律9：善用杠杆
无追索权贷款是在投资项目表现不佳时保护投资者的一种策略。有时，与金融机构合作带来的好处，会让你觉得付给它们的费用很值得。
戒律10：让每一美元的投资都能产生收益
如果聘请了专业人士（例如，法律、税收和财务团队）来帮助你，那么你在和他们共事的时候，要记得问他们一些问题，让自己受益。你要清楚他们在做什么，为什么他们认为那样做是最好的。你做这些事的目的是：在他们离开时，你懂的知识比聘请他们时更多。
《财务自由快车道》
作者贾斯汀·唐纳德
2022年9月
本文整理摘编自《财务自由快车道》，出版社：中信出版集团，作者：贾斯汀·唐纳德