本文来自微信公众号：想不到的马马哥 （ID：mcbscj），作者：马昌博，题图来自：视觉中国
最近两年，马马哥看到过好几次去小城市甚至县城买房的新闻，有说到鹤岗、个旧、玉门，花5万块买一套房隐居的，也有说在一二线或省会城市拼命熬几年攒钱，然后回老家县城全款拿下大平层躺平的。
当然也有不少后续报道，我们也发现很多看似美好的选项背后，往往也是一地鸡毛。今天我就想和大家聊聊，去县城买房到底靠不靠谱。
一、谁在县城买房
其实县城里出现像大城市这种有围墙、有绿化的大型住宅小区，也就是最近十几年的事儿。像碧桂园、恒大这些全国知名房企大举进军县城，也不过是最近五六年的事儿。一般来说，这种类型小区和这些开发商的出现，往往意味着这个县城房价上涨的开始。
其实县城里出现像大城市这种有围墙、有绿化的大型住宅小区，也就是最近十几年的事儿。像碧桂园、恒大这些全国知名房企大举进军县城，也不过是最近五六年的事儿。一般来说，这种类型小区和这些开发商的出现，往往意味着这个县城房价上涨的开始。
而从去年开始，许多开发商纷纷暴雷，甚至不少小区眼瞅着要烂尾了，这时候回老家、回县城买房到底是实实在在的趋势，还是开发商和中介在忽悠你接盘呢？
马马哥不替大家下结论，我说一些显而易见的事实，然后大家就可以自己判断了。
我查阅了贝壳研究院发布的《2021返乡置业报告》，里面说有将近45%的受访者有返乡置业打算，还有40%已经在老家或家乡所在的省会城市买了房。数据准不准仅供参考吧，我进一步查阅了各种报告，也看了不少访谈和报道，总结出来当前在县城买房的主要是这三类需求。
第一类是买婚房。某县城楼盘的广告语是：结婚先买房，轻松做新郎。既露骨又现实。而在县城买婚房的主要力量，还是农村家庭。
北大社会学系一位叫白美妃的博士2020年发表过一篇论文，她通过对鲁东地区某县城的调研，揭示了婚房需求催动县城城市化的逻辑。
这座县城近几年城区面积扩大了将近一倍，人口增长到30多万，新房价格涨到每平米六七千元。周围农村家庭是买房主力，其中三分之二是为了娶媳妇而买房。在当地，要是因为没给儿子买房影响了找对象结婚，是很丢脸的事。
贝壳研究院的报告也提供了佐证，在县城买房的受访者中，有6成需要父母长辈支持，也正因为如此，县城的房子也被赋予了婚房之外的第二类需求，注意，这些需求是相互交织同时存在的。
这第二类需求就是改善农村老人的居住和生活条件。很多年轻人希望让父母一起搬到县城居住，享受医疗、公园等公共服务，也方便日后互相照顾，毕竟买房的钱父母出了大部分。
但这种孝心有时太理想化了。我看到不少报道说在农村住惯的老人不习惯县城生活，找不到人聊天寂寞，还有些老年人用不惯抽水马桶。所以县城里虽然有些小户型是专门给老年人养老设计的，但是这种户型的空置率都不低。
第三类需求是为了孩子的教育。在很多县城，几十栋新楼加新建的中小学是开发区的标配，在这里买房的有两个群体特别有代表性，一是在大城市打工但没能力安家落户的中青年，所以就回县城买房让老人照顾孩子陪读；二是下面乡镇的农户，专门为了孩子读书才在县城买房。
我一个年轻同事说他父母就在老家县城住这样的小区，春季疫情期间，小区一下子空了一大半，因为孩子们改成上网课，父母就带他们一起回农村了。
二、县城买房的问题
如果你的老家是一个进不了百强县名单的普通县城，那么情况肯定和我刚才说的差不多，房价也大概率在5000到8000一平米之间。
但是还有一些县城不大一样。到今年6月，全国1800多个县城当中，房价过万的有117个。
其中最高的是海南陵水县，均价3万3，陵水距离旅游胜地三亚市只有70公里，和房价排名第七的万宁一样，主要是靠旅游和养老需求支撑抬高了房价。
前十名里有七个来自浙江，其中有四个县的房价都比浙江省第二大城市宁波还高（20600）。
这七个县城房价高，一个原因是人口密集，山区又多能盖房子的地太少，但更主要的原因是这些县城经济发达，很多都有产业集群，比如永康的五金产业，这样就会有大量年轻人流入买房安家。
靠本地农村居民进城买房的普通县城，和这些靠年轻劳动力流入买房的经济百强县、产业特色县，哪种更有前景不用我说了吧？
大家要记住，买房绝不仅仅只是满足居住需求，它也是绝大多数人一辈子唯一的投资方式。如果你在大城市工作准备在县城买房，那房子短期内对你来说甚至只有投资价值，你就要用选投资品的标准来选房子。
我们粗略计算一下，假设你在县城买房，准备5年后再回去住。如果全款买，5年升值不到10%，那还不如买理财划算；如果是贷款买，那房价涨不到15%你绝对就亏了。
至于怎么判断一个县城房价会不会涨，就像我前面说的，有年轻打工者持续流入的县城，房产才有可能持续升值，除了看各种百强县名单，看有没有大企业，看各种经济数据，还有两个小窍门。
第一个窍门是看这个地方过年的时候是比平常更热闹人更多，还是比平时更冷清。如果过年比平常热闹，说明这个县年轻人都外出打工了，只有过年才回家陪老人，那我劝你别买；如果平常热闹过年冷清，说明这里年轻打工族比例高，房价看涨，可以买。
第二个窍门是你选一个工作日的晚上去夜市溜达溜达，如果看到满大街都是20岁出头的年轻人，那这个地方的经济差不了，可以买房。
三、四类县城购买建议总结
如果你在大城市住久了，会发现县城的房子还有很多槽点。比如前几年有不少人在北京南边的县城涿州买房，结果小区建好入住了才发现周围根本没有外卖骑手，想买瓶矿泉水都骑10分钟电动车，穿过一片树林才能买到。
很多县城的房子因为入住率低，物业服务差，两部电梯开一部都是常事儿，甚至动不动停水停电。
但是在县城买房，最大的风险无疑是烂尾。前一阵媒体第一财经粗略统计了一下，全国停工烂尾的大型楼盘一共有150个左右，主要都分布在经济不那么发达的二三四线城市和县城。
好了，说了这么多，我来总结一下，我们可以把县城分成四类。
第一类，那些所谓的“躺平圣地”，三五万就能买一套房的县城，千万别买，你去了既赚不到钱，房子还会继续贬值。
第二类，以旅游、养老为卖点的县城，尽量别买。这些地方房价虚高，而且新楼盘一茬接一茬，二手房根本没人买，一阵热度过去，房价腰斩都是常事儿，山东龙口、辽宁东戴河都是典型。
第三类，靠农民进城买房的县城，比方说最近“大蒜换房”的杞县、“小麦换房”的民权县，还有“西瓜换房”、“水蜜桃换房”的那些县城，除非那里就是你的老家并且你很快就准备回去发展再也不走了，那可以买。
第四类，长三角、珠三角、京津冀等大城市圈周边的经济百强县、产业特色县，有年轻人流入的县城，房子可以买，贷款买也是值得的。给大家提个醒，千万别被开发商说的什么“高铁经过”、“XX分钟通勤圈”这些宣传词给忽悠了，高铁也可能经过但不停车，xx分钟可能是用时速120公里算出来的，总之没有产业支撑，就算真的交通便利，睡城的发展前景也赶不上卫星城。
前段时间，马马哥解读过“新型城镇化建设”的文件，感兴趣的同学可以回顾一下。那期视频也是分类讲解了县城的发展前景，其实房价与发展趋势就是直接挂钩的，可以肯定的是，未来县城房价两极分化会更严重。
最后，无论你买的是城里还是县城的房子，希望它都能成为你安逸稳定的家园。
本文来自微信公众号：想不到的马马哥 （ID：mcbscj），作者：马昌博