本文来自微信公众号：法治周末报 （ID：fzzmb01），作者：肖莎，编辑：戴蕾蕾，题图来自：视觉中国
公摊、建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积……如果不是因为买房时遇到了“三居变蜗居”的问题，山东省青岛市的李先生不会去费心研究这些专业术语之间的关系。
买房时，李先生只关注了这套房子是按110.25平方米收的钱，他内心以为自己买的是一个可以改造成三居室的大房子，然而收房时这个房屋却变成一个作为两居室都局促的小房子，这让李先生无法接受，他也因此才去仔细研究合同中每一个词汇的意思。
在合同里，110.25平方米，是建筑面积；75.24是套内建筑面积；建筑面积减去套内建筑面积，是35.01平方米，叫公摊面积；而套内建筑面积减去套内墙体面积和套内阳台建筑面积，才是房屋的套内使用面积，也就是他真正能使用的面积，61平方米。
李先生的三居梦就是这么一步步变成了蜗居现实。
事实上，和李先生一样有困扰的业主并不少，他和同小区的业主，也因此不断通过各种途径质疑开发商的这种做法，其中，这么大的公摊是否合理，引发热议。
对公摊的诟病，以及对开发商在卖房过程中运用各种术语“误导”业主甚至侵犯业主权益的问题也并非近日才有。
公摊到底为何存在？公摊是否有必要存在？法律层面是否对公摊率有要求？谁来监管由开发商公布的公摊率的真实性？公摊可能带来的问题还有哪些？业主发现问题应该如何维权？
《法治周末》记者邀请北京市律协物业管理法律专业委员会副主任王佳红、北京金诉律师事务所主任王玉臣、广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就这些问题进行了圆桌探讨。
对公摊的界定存“兜底条款”
《法治周末》：公摊的存在是否有法律依据？
李宇嘉：《商品房销售管理办法》和2007年物权法第七十条，都明确商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。购房者所购置的商品房，都应载明这两个面积。
王佳红：1995年，原建设部下发的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定了公用建筑面积的组成部分。后续出台的国标《房屋测量规范》（GB/T17986）又对共有建筑面积进一步细化。
公用建筑面积由以下两部分组成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
李宇嘉：互联网上有一种声音称要取消公摊，但是公摊较小并不意味着居住就舒适，电梯间、楼梯间或门厅太小，一梯多户、没有避难层等都是减小公摊的方法，但这样楼房的舒适度、安全感也降低了。过去的筒子楼得房率（套内建筑面积占比）很高，但配套设施少、公共服务差。现在的高层得房率低（70%-80%），但有高速电梯，有物业管理，有会所，采光通风好。
城镇人均住房面积超过了40平方米，我们整体已经告别对大面积的追求，开始转向对完善的公共设施、社区服务、安全保障等的追求，而这些都是公摊的内容，特别是在疫情期间，社区公共设施和安保发挥了很大的力量。
社区生活离不开公摊，言及“取消公摊”乃情绪之举。最重要的是，标准和明细一定要“晒在太阳下”，监管还要跟上。
《法治周末》：但这些规定中提到公用建筑面积还包括“其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积”，这属不属于兜底条款？如果未经细化是否会成为开发商用来做文章的地方？
王佳红：“其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积”这个内容属于概括条款或者是兜底条款，在实践中各个地方应该进行细化。
《建筑工程建筑面积计算规范》和《房产测量规范》对于明确的部位都有明确的面积计算规则，而对于没有明确规定的部位，面积如何计算实际上是空白的。开发商完全可以利用空白之处，增加公摊面积，从而可以获取更多的利益。
实践中，有开发商擅自增加了公摊的面积，超过了总体规划控制的规模，导致小区业主规划验收无法取得，从而无法取得产权证；也有开发商将本来不应该进行面积分摊的部位强行让业主进行了分摊。
《法治周末》：您提到的《建筑工程建筑面积计算规范》和《房产测量规范》是否是国家强制性标准，开发商是否必须严格执行？
王佳红：《建筑工程建筑面积计算规范》和《房产测量规范》这两个国标都是国家推荐性标准，而非强制性标准。
开发商在具体执行的时候，通常会有很多问题，比如不应该计入公摊的，计入了公摊；或者一半面积应计入公摊的，将全部面积计入公摊。
我认为，监管部门应当对可分摊面积作进一步的细化和明确，并要求开发商强制执行，减少开发商操作的空间。
以北京为例，2000年北京市发布了《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》，其中对于公摊部分进行了细化，规定了可分摊的公用建筑面积和不应计入的公用建筑空间。由于细致的规定，开发商在增加公摊面积方面的空间就比较小，对于业主利益的维护相对就会更多一些。
法律未规定公摊系数上限
《法治周末》：近些年，业主诟病楼盘公摊系数过高的新闻时有报道出来。法律上对于公摊系数有无规定？
王佳红：由于目前法律上对于公用建筑并没有严格的面积限制，自然对于公摊系数也没有合理的控制范围。也正是由于法律上对于公用建筑没有面积的限制，所以很难从立法层面上规定不同类型的房屋公摊系数的控制范围。
王玉臣：某地的一个房地产项目，销售人员销售时称公摊系数不到30%，样板间展示的也是采光充足、格局良好的样子，然而业主收房时发现，建筑面积85平方米的房子只能作为一居室使用，测量后发现该户型的公摊系数高达52%。
《法治周末》：是否有必要对不同类型的楼盘公摊系数进行合理化的指导？
李宇嘉：从业主的角度看，套内起居生活面积与社区公共服务面积此消彼长，这取决于业主的诉求。
多层次住房消费并存的情况下，对不同类型的新盘项目，在规划设计及报批阶段，就应对公共服务为主的公摊占用，作出合理的规划指标限定，毕竟房子和公服都是给业主用的。
由于公摊的计算、范围、规划设计等太过专业，需要归属管理部门作出引导，要制定不同类型社区的公摊指引。
这样做，有利于规范开发商的经营行为。毕竟，业主对共有和专有部分的房价支付是一样的，但开发商支出的成本是不一样的，要警惕有意做大公摊、降低开发成本的行为。
王玉臣：我认为应当对公摊系数进行限制，否则开发商往往会肆无忌惮地利用这一点谋利，有失公平，但业主又难以直接针对性维权。
王佳红：我还建议，监管部门还应强制要求开发商在房屋销售时充分告知公摊系数，这样既可以帮助购房者在购房时作出合理的判断，也可以通过正当的方式让开发商之间良性竞争，形成良好的房地产销售市场，从此减少双方之间的矛盾和纠纷。
核实公摊系数成本高、难度大
《法治周末》：即便是开发商告知了公摊系数，并且在售楼处公示了公摊的图纸等数据，那么如果业主有质疑，是否方便进行核实？
王玉臣：业主如果想要证明公摊面积实际上没有那么多，进而要求退款，就需要对整个项目的公摊部分重新测绘，面临着成本高和难度大的问题；除此之外，恐怕需要通过信息公开调查调取这个项目所有的开发手续，找开发商其他的问题。
王佳红：十多年前，公摊测绘的价格就在十几万元左右，现在的价格可想而知。很少有单个的业主发现公摊有问题后，会因为自己的疑问而花如此高的成本去聘请专业机构重新测绘。
此外测绘机构也不好找，因为测绘机构主要是为开发商服务的，如果有某个测绘机构被发现为业主服务了，可能会丧失很多订单，这是比较现实的问题。
对公摊部分进行详细测绘还需要开发商的配合，比如提供图纸、测绘图等，开发商若不配合也很难实现。
王玉臣：也正是因为这种信息核实比较难，开发商有时还会利用公摊系数进行虚假宣传。比如，公摊系数实际上是30%，但是开发商利用信息不对称，销售的时候声称公摊系数不到20%。购房买的往往是期房，而且就算是现房，很多人对面积是不敏感的，如果不亲自去算，购房人很难分辨真假。
我甚至代理过一个案子，原本小区业主委托维权的起因是开发商占用小区物业用房，但是我们通过调查发现，开发商把一楼公摊部位的架空层全部隔成了单间分别出售了，而架空层的面积是物业用房的几十倍，如果小区业主不是这次打官司请律师做全面的摸底调查，可能永远不知道开发商卖架空层的事情。
《法治周末》：面积分摊是一项专业性极强的事项，普通人一是较难发现公摊系数和实际情况是否一致，二是难以证实开发商公布的公摊数据是否真实。
那么，目前监管部门在对房屋进行验收的时候，会对公摊部分进行实质性审查吗？如何更好地确保开发商公布的公摊系数和实际情况一致？
王佳红：政府部门对房屋的验收有很多，包括质量验收、功能性测试验收、环保验收、规划验收等，但并不包括对公摊面积的实际性审查。
实践中开发商都是通过自行聘请测绘机构的方式，出具面积实测技术报告来展现房屋的实际面积。规划主管部门并不负责到现场就公摊面积进行核实，只是依据测绘机构提供的测绘数据进行书面审核。所以在某种角度上，政府机构的审核仅是形式上的审核，并不是实质审核。
李宇嘉：建议房屋交付时，独立第三方要对公摊面积进行实测并公示，这样才能更好地保证业主的权益。
王佳红：如果想确保开发商公布的公摊系数和实际情况一致，必须在立法上进行改进，即要求政府部门对公摊系数进行实际性审查和监管，也作为政府验收房屋的一项指标。
对公摊的争议不只是公摊的不透明
《法治周末》：根据您的了解，目前公众对公摊的质疑还有哪些？
李宇嘉：小区业主对公摊的质疑，共有几类问题。
比如，法律明确电梯间、楼道间、楼栋大堂属于公摊面积，但物业公司一边收物业管理费，一边将公摊部分的广告收入据为己有；比如，有的小区是精装修，但开发商在收取费用时，公摊部分跟套内建筑面积部分按同样的精装价格计费。
《法治周末》：公摊部分的产权属于谁？
王佳红：公摊部分产权属于全体业主。很多业主其实都不清楚，第一，物业无权擅自在公摊区域进行经营性行为；第二，公摊区域的经营性收入应归全体业主所有。但是现实情况是，物业擅自在小区的楼梯间、电梯间等设置经营性广告等做法后，业主并没有看到收益，也不知道这部分费用具体花到哪里去了。
王玉臣：每年到年底，有时候会看到极其个别的小区会发“公共收入”红利。因为这种事情太少了，所以会被当做新闻去报道。实际上，每个小区都有公共部分、公摊面积，而这些部分可能会被开发商或物业公司“偷走”，成为他们谋取后期收益的重要工具。我曾遇到一些小区，公共收入每年甚至高达数千万元。
《法治周末》：此前成都和武汉等多地购房者曾因为公摊部分也按精装价格收费而维权。公摊面积也按精装修收费是否合理合法？
王佳红：并不违法。因为法律上对此并没有明确的禁止性规定，所以谈不上违反法律规定。
但是开发商这样销售房屋的行为对购房人来说非常不合理，因为对购房人来说，购买房屋就是为了居住使用，而直接能居住使用的空间就是专有部分的使用面积，精装修的费用也应该以使用面积为标准进行收取。
若是公摊面积的部分也要按照精装修标准收费，但购房人却无法享用，这对购房人来说是极为不合理的。
是否有必要改变房屋销售的计价方式
《法治周末》：我在查询资料时发现，还出现过开发商交房时公摊面积增加、套内建筑面积减少但总的建筑面积增加，开发商要求业主补差价的情况，也因此有人质疑开发商会各种利用公摊的不透明和不易核实来恶意牟利。
法律规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价，我查到目前北京和重庆已经出台办法要求按照套内建筑面积计价。
基于公摊引发的种种问题和质疑，是否应改变房屋销售的计价方式，把公摊排除出计价面积内，在销售房屋时按套内建筑面积来计价销售？
李宇嘉：法律规定以套内建筑面积或者是建筑面积计价都可以，那么我认为以何种方式计价问题不大，主要是公摊的部分要公开透明，这是最关键的。
王玉臣：公摊部分是客观存在的，不存在客观取消的问题。但是可以在房屋销售的时候，不以建筑面积对外销售，以除去公摊面积后的套内建筑面积或套内使用面积进行销售，这就可以有效避免相关的销售欺诈。
王佳红：我个人认为，无论是按照套内使用面积计价还是套内建筑面积计价，都不存在任何难点，这无非是房屋销售的计价方式而已。但个人建议未来的房地产销售应该以套内建筑面积或套内使用面积进行计价才更为合理，因为购房人购买房屋能实际享受到的空间也只能是套内面积的空间，而且套内面积容易测量，购房人方便核对，也清楚自己花了多少钱买了多大的面积。
现在很多地方以建筑面积计价，而建筑面积包括了套内建筑面积和公摊面积，但实际上购房人根本不知道自己的面积公摊到了哪里？都分摊了多少？很多开发商都会在公摊面积中做文章，购房人基于专业知识的局限根本无从查证，经常吃哑巴亏。
而且，在世界范围内，很多发达国家和地区的房屋销售都是按照套内面积计算的，包括美国、加拿大、日本、中国香港等。
《法治周末》：在当前大多数省市仍以建筑面积为单位销售的情况下，购房者在签订购房合同时是否应当与开发商明确约定公摊面积以及公摊面积的误差处理办法？
王佳红：如果依然按建筑面积计价，确实需要对公摊面积的误差处理作详细规定，并强制开发商公开公摊面积数额，以控制开发商随意增加公摊面积的行为。只有约定清楚了，才能更好地保护购房人的权益。
以北京为例，北京市监管部门强制要求开发商在预售商品房之前，必须提交面积预测报告书，并且强制要求开发商在预售房屋之时，在销售现场进行公示，以供购房人随时查阅。
在北京市商品房购房合同的文本中，就强制要求开发商写明房屋的套内建筑面积的数额和公摊面积的数额。通过上述一系列方式，可以在一定程度上维护购房人的权益。
但目前合同中通常很少约定公摊面积如果出现误差怎么处理，只是笼统地规定建筑面积出现误差怎么处理。
一般情况下，开发商预售商品房的时候，已经取得了房屋的面积预测报告，建议购房人可以清楚地查看面积预测报告中房屋的套内建筑面积和公摊面积，以及详细查看公摊面积的范围，了解清楚后再在购房合同中进行细致的面积差异约定。
《法治周末》：据您了解，在已经实行了按套内建筑面积计价的区域，业主是否已经没有公摊的困扰了？
王佳红：我之前接到过一位北京业主咨询，这位业主购房时，开发商口头计算总价的方式是单价×建筑面积，以这个价款/套内建筑面积，反推出按套内建筑面积计算的单价，并且签合同时以套内建筑面积计价。
这位业主购买的房屋建筑面积大约100平方米，按建筑面积计算单价在5万元/平方米，总价500万元，合同中签订的是该房屋套内建筑面积80平方米，单价6.25万/平方米，总价依然是500万元。
但业主并未注意合同中的计价方式，只知道当初是按照建筑面积×较低的单价计算的总房款。
在交房时该业主发现，实测报告显示该套房屋建筑面积99平方米，其中公摊19平方米，套内建筑面积未变，仍为80平方米。业主要求开发商退还1平方米的房款5万元，但开发商拿出合同称，计价依据是套内建筑面积，不应返还。
由此可见，如果仅在合同中体现以套内建筑面积计价，但实操中却是以建筑面积计算总价，容易产生的问题是，开发商以低价吸引购房者，然后拿着同样的钱，理所当然地让公摊缩水。
应该要求开发商在宣传、销售和为业主计算总价时，就用套内建筑面积相应的单价计算，这样不会后续产生纠纷，未来如果全国统一以套内建筑面积计价，也要以同样的思路进行。
王玉臣：任何规则都可能有利有弊，以套内建筑面积计价，可以避免开发商利用公摊谋利，但可能会出现的问题是，开发商出于成本考虑没有动力做小区公共区域的设计和建设。
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