今年2月，拿到新房钥匙的那一刻，她有些激动，“有了自己的家，心终于落地了”。也就是从那时起，她发现，身边有越来越多的年轻人开始关注共有产权房的购买政策。本文来自微信公众号：法治周末报（ID：fzzmb01），作者：孟伟，编辑：尹丽，题图来自：视觉中国
拿到房子钥匙的那一刻，王岩“终于对北京有了归属感”。
北漂十余年，她一直是租房度过。从海淀到朝阳，从湿冷的半地下室到顶层南向卧室，她经历过半夜看房子，也曾在大雨中搬家……
“租房合同一年一签，房租年年涨，今年租给你明年房东可能就把房卖了。”王岩说，租房这些年，漂泊的感觉越发强烈，除了要承担高额的房租支出外，还要提防房东临时要求搬家。
2017年，北京市共有产权房政策开始实施后，王岩就在观望。2020年年初，她加入了朝阳区东坝某共有产权房申请的大军。
今年2月，拿到新房钥匙的那一刻，她有些激动，“有了自己的家，心终于落地了”。也就是从那时起，她发现，身边有越来越多的年轻人开始关注共有产权房的购买政策。
只有65%的房屋产权，也“非常满足”
共有产权住房，即地方政府让渡部分土地出让收益，以较低的价格将住房配售给符合条件的保障对象家庭。配售时，保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。
共有产权房的推出，对许多自住刚需的年轻人来讲是一项重大的利好消息。
在申请购买共有产权房之前，王岩也有很多顾虑，“以前的政策房都非常的偏远交通不便，或者生活圈不完善不利于居住，但是关注了多个共有产权住房项目之后发现，地理位置的选择都非常优越，与市中心的距离也不算远，交通也非常便捷，甚至还有新的地铁线路正在施工等待开通”。据她观察，国家解决刚需人群住房需求的力度越来越大。
王岩告诉法治周末记者，自己所处的行业的薪资在北京属于中等水平，这些年的存款并不多。她当时手里的资金只够在四环边上付一个“老破小”的首付，而买共有产权房就减轻了很多资金压力。她所购买的共有产权房，国家占住房建设资金的35%，自己购房总额相当于附近房价的65%。
“父母帮衬一些，加上工作攒下的积蓄，100多万元首付，买下一套近90平方米的三居室。用公积金贷款，经济压力并不大，对日常生活基本没有影响。”虽然只有65%的房屋产权，但对她来讲，30岁能在北京五环内有一个能够落脚的地方，已经非常满足了。
据了解，共有产权房的购买者须满足严格的审核条件。其中一条是：单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。而在购房者具备资格后，基本只能在工作所在地申请。
像“菜市场”一样的选房现场
王岩至今还记得，收到选房短信的那一刻，自己高兴得手舞足蹈。但仔细阅读完选房规则后，她又陷入了焦虑，差点放弃去现场选房。
“我们小区只有999套房子，当时我排到了1700多号。看到这个号的一瞬间，感觉到眼前的房子要离我远去了。”选房前，她几乎每天都给房地产销售打一个电话，确认如此靠后的号码是否有机会选到房子。在得知此前共有产权房弃购率能够达到90%的消息后，王岩吃下了一颗定心丸。她抱着试一试的心态，开始仔细做选房攻略。
选房前，王岩去参观了样板间：格局还算方正，89平方米的三居虽然看起来有些拥挤，但布局还算合理。尤其是厨房采光不错、实用性很强，卫生间干湿分离迎合了她的需求。
那段日子，王岩一下班，就开始在网络上做买房攻略：不要临街的房子，不要户型“畸形”的房子，尽量不选择顶层或者底层，三居室是首选……由于父母不方便来北京一起选房，她每天都和家里人沟通买房要求，并在微信小程序上将自己看好的房子都勾选上了。
由于排号过于靠后，王岩选房的需求没有得到完全满足。
到达选房现场之前，王岩没想到会来那么多人——售楼大厅人挤人，像极了拥挤的菜市场。大家都齐刷刷地盯着选房的大红板子，生怕自己看好的房子被人选走。
“看着计划要选的房子一个个被贴上已出售的标签，到我的时候只剩下几套顶楼和底层，有东西向或者南北向的房子。当时流程非常紧，思考的时间很有限，最终选到了一套南北朝向的底层，计划着未来可能会有个小院种种花什么的也挺好。”由于这个项目的地理位置和周边配套设施比较完善，弃购率非常低，王岩觉得能够选上房子就是幸运的。
盼北京“组合拳”发挥作用
与买房时的幸运不同，王岩的收房之路却略显坎坷。
怀着对新房的期待，王岩时不时地会去小区附近溜达一圈观察进度。眼看着小区从图纸上的二维画面，进展到挖地基、建起楼，再到外墙开始涂上红白色……她内心很是激动。
终于等到了收房的日子，王岩请来一位专业的验房师。
验收发现，地板空鼓率非常高，南面两平方米左右的阳台空鼓率达到了80%每平方米。最夸张的是，次卧地面中央有一个十分明显的鼓包。验房师测量发现，次卧地板的高低差有1.2厘米之大。除此外，还有热水器变形、墙面开裂、地漏不下水、门框不直等十几处大小问题。
王岩将验收中的问题交代给开发商维修。两个月后，她再来验收时，发现原来的问题都还在，只是验房师贴的标签被撕干净了。
一气之下，王岩找来了负责维修的领导，却遭遇几轮“打太极”。最终，王岩选择妥协，“就算让他们在修一次，也就是填一下保修单，下次来还是老问题”。
王岩的遭遇并非个例。
同样作为购买公有产权房的年轻人，齐炎所购置的房屋空鼓问题也非常严重。“我家次卧有一整面白墙的空鼓面积达到100厘米乘80厘米。维修的师傅说由于盖房子的时候水泥没有浇筑好。最后帮我们在墙面上补了一张网，刷上了腻子和乳胶漆，就修复完成了。”她明显地感受到在收房后，开发商和物业相互踢皮球，无法从根本上解决问题。由于多次沟通无果，“怕越修越糟糕”，她也只能妥协了。
在王岩看来，共有产权房的产权购房者与政府共有，政府也处于业主的位置中。她希望，在房地产商从开发到交房的过程中，政府也能够对房屋建造和维护起到更好的监督作用。
王岩的心愿不久就变成了现实。近日，北京市连出组合拳保障共有产权住房购房者权益。
3月21日，北京市住建委发布关于《北京市共有产权住房预售合同（试行）》（以下简称“预售合同”）、《北京市共有产权住房现房买卖合同（试行）》（以下简称“买卖合同”）向社会公开征求意见的公告。
其中专设一章明确共有产权住房质量和保修责任，对房屋地基基础和主体结构、装饰装修及设备标准、民用建筑节能措施及其他质量问题进行明确约定。同时明确了房屋保修责任及质量担保相关问题。
北京金诉律师事务所主任律师王玉臣告诉法治周末记者，不只是共有产权房，质量问题在一般商品房中也比较常见，“房屋报修责任及质量担保问题在预售合同中予以明确，能够更好地保护购房者权益”。
“合同范本”出台可警示开发商
“从外部粗略地看小区环境非常好，但是仔细看就会发现很多小问题。比如，楼体上会有些大洞、网状物外露等。”齐炎告诉法治周末记者，她所住的这栋楼，还有很多户人家暖气漏水，甚至水都渗到楼下去了。
而由于是在收房后发现暖气漏水，现在找人维修都成了难事儿。业主只能从外面找工人来维修。
暖气漏水后，有业主发现了另一个问题：共有产权房是精装修交房，木地板是开发商已经装好的。暖气漏水后地板被泡发霉，有业主掰开地板发现该木地板的品牌并非当初合同中承诺的大品牌，在网络中能够检索到的信息寥寥无几。因此，有业主提出质疑，该木地板产品质量是否达标，甲醛含量是否超标，对人体健康是否会产生不利影响。
面对业主的质疑，开发商向业主回复了一封《关于业主对木地板质疑的答复》，认为所谓的知名品牌知识建立在消费者自己的认知范围内，并出具了第三方检测机构所发的检测报告，以证明小区住房所使用的木地板属于合格产品。
此外，对于业主最关心的甲醛释放量问题，开发商也依据检测报告给出了“完全合格”答复。但这样的解释，许多业主并不相信。
法治周末记者注意到，在前不久发布的预售合同中，设置了装饰装修及设备标准的专门条款，除要求使用合格的材料外，还要求甲方应在项目摇号前，将装修菜单内容进行公示，并在项目现场配备样板间。同时，样板间应向全体乙方开放，并保留至交房后6个月，其使用的材料、部品、设备等应当与本合同约定一致。
王玉臣认为，此次预售合同示范文本对该部分条款的明确，能够进一步约束开发商，减少“货不对版”“虚假宣传”的发生。
相比王岩和齐炎，韩侨在购买共有产权房时的烦恼要来得更早一些。
2021年年初，韩侨以家庭为单位开启了第二次共有产权房的申请，并获得了选房资格。他所申请的项目位于海淀区清河，由于地理位置优越，一入市便受到广泛关注。
在经过紧张的选房、交定金、付首付款之后，购房者们即将迎来预售合同的草签，可当他们仔细阅读即将与开发商签署的《北京市共有产权房预售合同》（以下简称“预售合同”）后对部分条款存有异议，希望与开发商协商修改。
按照上述预售合同，甲方逾期交付房屋的“乙方有权解除合同，甲方无息退还乙方已付房款并按全部房价款2%支付违约金”。有购房者对比了部分其他共有产权房、商品房预售合同，发现合同中的约定是：甲方按不低于人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。而韩侨所持有的预售合同中，甲方无此项赔偿责任。因此，他们认为，该项目的开发商有意降低自身的违约成本，而加重了购房者的责任义务。
引发争议的条款不止这一项。韩侨认为，最离谱的条款是补充协议中“从《房屋交付通知单》中确定的交付日期之日起，该共有产权房的责任和风险有乙方、丙方（代持机构）承担”。在他看来，存在质量问题无法验收也是交付工程，未来房屋质量问题的维修谁负责？业主损失谁来承担？
目前，韩侨所选的住宅楼已经封顶，但他不知道，合同问题何时能够解决。
值得注意的是，此次预售合同示范文本中，增加了给付利息的条款并设定为“不低于同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率”。
在王玉臣看来，此条款以最低的限制，遏制开发商降低其违约成本。
“在以往的共有产权房预售合同中，因没有设定开发商一些违约责任的最低限要求，一些开发商利用其优势地位，设定一些‘霸王条款’，来降低甚至减免自己的违约责任，尽可能实现自己的利益最大化。”王玉臣说。
北京安理律师事务所合伙人包华向法治周末记者介绍，不仅共有产权房，在很多商品房的预售合同中存在开发商减少违约责任的条款屡见不鲜。开发商利用其优势地位在合同、补充条款的设定上减少、免除自己的责任，扩大自己的权利，并剥夺购房人的部分权利，扩大购房人的责任。
包华认为，此次预售合同示范文本中对给付利息的条款方式加以明确，对开发商有一定的警示作用，开发建设单位不能滥用自己的优势交易地位。此次预售合同及买卖合同的出台，意在进一步规范北京市共有产权住房销售行为，切实维护共有产权住房买卖双方合法权益。
对外出租规则进一步细化
近期，北京新出台的《关于规范共有产权住房出租管理工作的通知（试行）》（以下简称《通知》）中，明确了共有产权房出租需通过市级代持机构建立的网络服务平台——北京市共有产权住房租赁服务平台办理。
《通知》的出台，让不少共有产权房购房者心中的石头落地。
本来计划购置一些家居就入住新家的王岩，最近的工作发生了变动，需要到海淀区工作。东坝与新工作地址的距离太远，她正在犹豫能不能把房子出租出去，减轻一点生活压力。
“我的房子是三室一厅，只是个人用来起居生活确实有些大，特别是工作地点改变后，交通非常不便。现在想把自己的房子租出去，在单位附近租一个小卧室，这样既可以缓解经济压力，也降低了交通成本。”在她看来，《通知》的出台就像一场及时雨。
“此举对共有产权房的购房者是有利的，对于工作需要或孩子上学等特殊情况的，可以通过相应的平台进行对外出租，实现房屋的有效利用，同时还有相应的收益。”王玉臣认为，《通知》对共有产权房的出租进行了规范化，既不像部分保障性住房（如公租房）不允许对外出租，同时，可以对外出租的情况进行了明文规定。通过相应的代持机构，服务平台既可实现对外出租，政府又能对其进行有效的监督管理。
法治周末记者注意到，截至发稿前，北京市共有产权住房租赁服务平台已有30条出租房源信息上线。
退出机制逐步完善
购买了共有产权住房，将来如果有换房需求，该如何顺利退出？这是许多共有产权房业主和观望者都非常关心的一个问题。
谈及此，王岩也并不担忧。在她看来，“共有产权房是一个新事物，相关政策会在发展和实践的过程中不断补充和完善”。
2017年9月30日开始实施的《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下简称“暂行办法”）规定，共有产权住房购房人取得不动产权证未满五年的，不允许转让房屋产权份额；取得不动产权证满五年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。代持机构具有优先购买权，代持机构放弃购买的，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。
而在此次发布的预售合同、买卖合同中，单设《北京市共有产权住房使用协议》，细化了北京市共有产权住房的退出机制。
协议中明确要求购房者应严格按照北京市共有产权住房转让有关规定执行，包括：乙方（购房者）取得不动产权证未满五年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住房城乡建设委（房管局）提交申请，由丙方（代持机构）回购。乙方取得不动产权证满五年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。
5年后，购房者向原分配区住房城乡建设委(房管局)提交上市申请，明确出售价格。同等价格条件下，代持机构可优先购买。代持机构放弃优先购买权的，购房者可在代持机构建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息，具体份额比例以双方合同中约定的产权比例为准。其转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。
值得注意的是，新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”。
对于购房者已购买其他住房的情况，要求在其签订有关房屋转让合同后30日内，以书面形式告知丙方。丙方可以在收到乙方告知或者收到相关不动产登记机构书面告知后，按照有关规定由丙方按市场评估价格回购该房屋乙方产权份额。
（王岩、齐炎、韩侨均为化名）
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