11月，珠海楼市成交量同比下滑近六成，但均价同比涨了约20%，新房最高均价已达7.5万/平米，珠海的房价是怎么涨上去的？
在房企暴雷、楼市调控、信贷政策趋严的背景下，全国多个城市的成交量、房价出现下滑。但“诡异”的珠海房价，还在继续攀升。
中原地产数据显示，11月全市住宅成交1731套，环比下降27.21%，同比减少57.97%。而即使成交量下滑，珠海11月全市均价为2.7万元/㎡，同比上涨约20.25%。为何珠海房价能逆势上涨？是谁伸出了那只“看不见的手”？
目前，珠海横琴的成交均价已达5.1万元/㎡。然而，珠海人口量在广东垫底，常住人口数量仅高于云浮市，为何房价能直逼广州？
谁在炒房？
博彩之城散发出的金钱味，似乎随着海风飘到了对岸的珠海楼市。
2021年，珠海楼市成交量持续走高，在4月达到高峰，卖出6192套。根据中指院发布的数据，2021年上半年，珠海商品房成交量为28440套，达到5年内成交最高。
▲珠海近几年楼市成交情况。
不过，与大湾区其他城市相比，珠海的成交量并不高。今年上半年，珠海的商品房成交套数，为大湾区内地9城中的倒数第2位。
即使成交量并不突出，房价却高居前列。多个交易数据显示，珠海一手房均价在9城中仅次于深圳、广州，并与东莞均价接近，为大湾区内地城市（亦是全省排名）第三位。
▲湾区部分城市楼市成交情况，数据来自中指研究院。
即使珠海新房成交量不大，但珠海房价在疯狂“内卷”。造成这一现象的原因是什么？
可以观察到，珠三角城市“炒房团”出手，是拉动珠海楼市的主因之一。长期以来，热钱在广东楼市流动。相继有小牛资本、深理房等平台出现集资炒房现象，而随着多个平台被查处，一条集资炒房的灰产链被揭开了一角。
这也恰恰证实了，流入楼市的热钱，比我们想象中的还要多。
一位熟悉大湾区楼市的人士对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员分析，实际上，珠海确实吸纳了不少炒房热钱。2021年，多地出台楼市收紧政策，包括深圳、广州、东莞的楼市热门城市相继发布限购新政。于是，同样位于大湾区、紧邻澳门的珠海，被热钱盯上了。
此外，珠海宽松的购房政策，更利于炒房者进入。若户籍位于珠海，最多可以购买3套住宅，别墅则不限购。
户籍不在珠海（非港澳籍），则限制购买两套住房，第一套范围不限，第二套则只能在斗门区。横琴区则较为特殊，只能购买一套，且要求是首套且唯一住宅。另外，中国澳门人士可以在珠海购买3套，中国香港人士可以购买2套。
熟悉市场的人士指出，珠海对外地人购房相对宽松：“只要你没有珠海的户籍，也不用缴纳社保，就可以直接买一套房，等于是不限购了。”
不过，无论珠海户籍或非本市户籍，珠海市实行3年限售。但市场人士认为：“在二手交易中，房本满两年就可以免征增值税。限售三年从入门门槛来考虑，珠海对投资客非常友好。”
不容忽视的是，珠海房价能被快速推高的另一个原因，在于概念炒作。
相比于除广深两大城市外，珠海无疑是“自带光环”，特别是诸多国际级概念的提出，包括横琴粤澳深度合作区（横琴新区）、粤港澳大湾区的城市之一、距离中国澳门最近的城市……这些概念，为炒作楼市不断增添了响亮的噱头。
谁在真正买入？
除了“炒房客”外，还有谁在买珠海的房子呢？
贝壳研究院曾在2020年8月披露过一组数据，在珠海的购房客群中，约有44.5%的人群来自本省。这也表明，外地客正成为珠海楼市的消费主力军。
无冕财经观察到，在珠海购房的人群，大致可分为本地人、外来落地工作者，以及港澳人士、部分东北人。
珠海本地人并不是指土生土长的原住民。珠海的发展与深圳有些相似，原来都是“小渔村”，在试办经济特区之后，珠海又成为了移民城市，吸纳了大量珠三角的人口前来就业、定居，这些外来定居人口与珠海本地人融合成为珠海“土著”。而这些“外地土著”，又以亲友关系为裙带，吸纳了更多“新珠海人”来此定居。
珠海还吸引了两大地域的外来人口，一是港澳人士，另一个是东北人。
港澳人士来珠海购房，与珠海的地理位置有关。珠海紧邻中国澳门、临近中国香港。在港珠澳大桥修建完成后，直接连接了港珠澳三地。
▲珠海地理位置优势明显。
一位在珠海居住的人士回忆称，几年前，横琴一手房价约在2.5万-3万元/㎡，这个价格只能在中国澳门买到15-20年的的旧房。于是，当时许多中国澳门人被吸引来到珠海横琴购房、定居。如今，在珠海仍能看到具有内地与中国澳门两地车牌的车辆。
然而，横琴已今非昔比，许多中国澳门、中国香港人也不一定买得起。
目前，香洲、横琴等区域，5万元/㎡以上的楼盘比比皆是。据安居客显示，目前价格最高的是仁恒滨海中心，均价高达7.5万元/㎡，是珠海最贵的在售一手楼盘。
为什么珠海有那么多东北人？
这与东北的“旅居”观念有关。在大众普遍印象中，东北人喜欢定居在海南或广西。但实际上，珠海也是东北人的热门定居地。
一位在珠海居住的东北人认为，珠海较宜居，且具有发展潜力，多年前，他在珠海购买了一套总价20多万元的房子，如今，这套房价格已经翻了近10倍。
他认为，对于第一代东北移民客而言，大多考虑的是养老需求。由于南方气候较为温和，温差较小，令许多有心脑血管疾病的东北人喜欢在冬天旅居南方。
但对于“第二代”而言，原因又不一样了。许多年轻人更愿南下发展，于是跟随父母或带着父母定居珠海。
房价见顶了吗？
珠海房价日益攀升，房价快见顶了吗？
我们试着从长期看人口、中期看土地、短期看金融的逻辑，来分析一下。
目前，珠海的常住人口数量正在持续增长中。根据《广东省第七次全国人口普查公报》，珠海常住人口为243.9585万人，较第六次人口普查的2010年增长87.9356万人。十年增长率为56.36%，居全省第二，仅次于深圳。
这些人为何涌入珠海？
21世纪经济研究院认为：“珠海毗邻中国澳门，随着粤港澳大湾区建设推进，它的城市地位日渐突出；作为海滨城市，珠海气候宜人、环境优美、生活舒适；同时，近年珠海一系列现代服务业和先进制造业布局发展态势良好，也强化了人才吸引力。”
需要理性看待的是，即使珠海的人口增长力强，但人口基数仍偏低，为广东21个地级市中人口数量倒数第二位，仅高于云浮市。这也意味着，靠小部分人口推高楼市的动力不足。以现有人口支撑珠海房价，显然“有点虚”。
在种种因素驱动下，人口基数并不大的珠海，房价却攀升至广东前列，这并不是一件好事。种种迹象表明，珠海对于房地产的依赖越来越重了。
以2020年主要城市卖地收入占当年一般预算收入的数据看，珠海卖地收入占比超一般预算收入，达101.3%。
▲部分城市比较依赖卖地收入，图片来自“刘晓博说财经”。
降低地方财政对房地产的依赖，已经成为老生常谈的话题。如今，珠海卖地收入占比高，在一定程度上，意味着地方经济对房地产依赖过强，产业结构不合理。
珠海正在走产业吸纳人才、提振经济的路子。如今，珠海正在积极发展本地型产业，并相继投入新能源、医药等板块。不久前，更是相继传出要牵手贾跃亭的FF公司，不过，此事后来不了了之。
回归到居住属性上，珠海仍存在购房需求。一位在珠海工作的人士对无冕财经研究员表示，珠海的地理优势并不大，“高铁路线不经过珠海，珠海居民出行都得去广州、深圳中转。一般去澳门旅游才会途径珠海。”不过，珠海还有斗门等“平价”地区供刚需客选择。因此，他正争取在珠海存钱购房。
需客观看待的是，珠海的房价并非全部高居不下。从珠海全市来看，即使东侧的香洲、南湾等板块的均价已达到3万元/㎡，但珠海西侧的斗门区均价为1.5万元/㎡，仍存在一定选择空间。
可以看到，一方面，珠海存在实际的购房需求，另一方面，也有“高大上”的概念，而这，恰好为炒房者提供了吹捧房价的素材。
不过，吸饱了热钱的珠海横琴、吉大等片区房价，近期是否见顶？这可能要看富人的手中，握着多少流动资金了。