本文来自微信公众号：挖数（ID：washu66），作者：挖数，题图来自：作者拍摄


挖数刚开始全职自媒体时曾租过一段时间办公桌，那是家附近的一栋村屋，房东原是搞工厂的，赚了钱想发展其他生意，于是盘下附近两栋楼，一栋搞音乐培训班，一栋搞共享办公。


那是2019年年中的时候，一张办公桌月租金500元包水电网，那会还挺开心终于有了归宿，写稿也更加精神满满，谁知几天后体验急转直下，先是隔三岔五断网，后来又搞装修，把我的位置挪到另一地方。


我正有气没处撒，谁知那里生意越来越好，身边逐渐坐满人，租给我那个人可能嫌我给的租金低（500元说是半价因为租得早），每天黑着一张脸，椅子坏了也不给修，于是我租了2个月就跑路了，到星巴克肯德基蹭座。


如今两年过去了，家附近几栋村屋都搞起了共享办公。




我心想需求真那么大？于是决定去走访一番。


先是来到之前租过那间，前台小姐姐带逛，一共5层，除掉一楼前台和顶楼阳台，一共3层拿出来租，2楼是一个大会议室加4个小单间，4个小单间租出去两个，一个1880元/月，一个1970元/月。



单间很小大概4平米


3楼则有16个办公桌分开出租，租出去6个，一个988元/月，还有2个小单间都租了，2000元一个月，另外还有一个大单间改成了可容纳10个左右学生的自习室，估计要搞成小学托管班。


一个办公桌988元/月


4楼隔开了7个办公室，3大4小，只有一个小的租出去，价格2690元/月。


由此可以推算它一个月的收入是：1880+1970+988×6+2000×2+2690=16468元。


好像也不是很高，不过细想下，这么小一栋楼，一层大概80平，假设弄成那种单间的出租屋，一层租俩，搜索附近价格，城中村单间大概900元一个月，装修好一点类似蛋壳公寓那种1400元一个月，算1400元，4×2×1400才11200元一个月，还是搞办公室划算，而且这还不到50%的出租率。


附近好一点的单间1380元/月


不过它们这个价格偏贵，网上查广州即使是CBD的体育西一个工位也才500多，弄个988元/月，简直是坑老百姓，还不让讲价。



愤恨中我又走访了另外2个共创空间，这栋大一些，一共7层，1和2层租给一家餐厅，3~7层都是共享办公。


每层我都肉身爬了一遍，3~6层，每层10间房，7层是天台但还隔了一间出来，可怕的是每一层几乎都租出去了，空得极少。



有的几间打通成一间大的


这间空的，大概20平米


下楼时跟前台大叔聊了一下，他说整栋楼只剩2间待租，一间20平的租1700元/月，一间刚刚空出来的，50平租3100元/月。


这边一层有2间大的8间小的，可以推算这栋楼共享办公部分一个月的收入是（2×3100+8×1700）×4+1700（7层）-1700-3100=76100元，加上一二层的餐厅月入应该超10万了。


我又去了隔壁那栋，发现出租率也很高，大概80%，后来想想会不会跟地铁站在附近有关？这三栋共创空间都在离地铁站200米左右的位置，离开地铁站出租率估计直线下降。


为了验证这个想法，我骑着小电动车突突突跑到4公里开外的荒郊野岭，说是荒郊野岭其实只是离地铁站远，小区还是很密集的。



这里有一个很大型的共创空间，分了ABC三个区。



在A区逛了一圈，发现每个隔间都有人在里边，出租率逼近100%，观察门口的公司简介，传媒公司很多，看挂的快手抖音的logo，应该是搞直播带货的。



舞蹈瑜伽培训也不少，还有小型贸易公司，看挂的女装应该是淘宝店之类，还有搞法务、税务咨询的，都是那种只需三四个人的小型公司。



这里离地铁站可是有4公里远，出租率还这么高，后来想想跟地铁站可能没关系，跟小区密集有关系，有太多的人在做自媒体和淘宝店了，拿自媒体来说，如今再不是那个一人一笔的公众号微博时代，而是视频为王，做视频门槛又比较高，一般需要三四个人合伙，租一个离家近又便宜的小办公室再好不过。


这番调研明确了共享办公的需求确实很大，但普通人怎么从中搞钱呢？


写字楼包租的探索


在知乎上搜索 “写字楼包租” 能出来不少分享，以下这段来自一位叫“财商思维”的答主：


首先，在北京上海深圳广州一些交通便利的地方，找到一些写字楼，核心是地铁交通之类的要方便。然后跟写字楼的房东谈好，整层租下来。比如整层面积是2000平，租金100元/月每平米，那么一个月租金就是20万，一般两押一付，大概需要60万的现金。


谈5年以上的合同，这样对房东来说，也省心省事。这种一般来说，一年会有个15天左右的免租期。然后，租下来，根据实际情况隔断，变成5~10个办公场地，弄一些简单的装修，然后就可以委托中介往外去出租了。


有人会问，这有什么技术含量? 一是不可能能保证长期能出租不断租，二是即使租金有差价，最多也就10块的事情，一个月也就赚2万撑死了，投资一百万，得4~5年才能回本。很多人都是这么想的，却不了解这里面的门道：


1. 面积拆分了，租赁面积相当于建筑面积，是可以把公摊包含的，比如200平写320平，400平写540平等等。一般的租客，不太会去丈量面积，主要看使用率和格局，所以你只要隔断的时候，尽可能地提高可用率就行。遇到真较真的租客，真去拿尺子量的，你可以跟他说，公共走廊和洗手间，也算分摊面积的，有本事你不走过道不用洗手间，这样他一点办法都没有。那么这样，多余的面积就全是你的利润。2000平的地方，最后租到2800~3000平，一点问题都没有。


2. 面积增加了，物业管理费也是增加的，一平2块的物业管理费，本身虚拟增加了1000平，一个月也增加了20000的收入。


3. 某些楼里企业宽带是共享的，或者可以指定用自己的。本身一条宽带一个月租金就1000块，租给10家，一个月就10000块了。这里又有一个月9000快的利润。当然，这个每个地方不一样，有些地方是企业自己申请宽带的，就没有这个费用了。


4. 租户也是两押一付，所以你垫出去的钱，其实出租当月就回来了，可能还有多的，这部分钱你该干嘛干嘛去，完全不影响你的资金使用率。而且现在大环境不好，很多创业的都坚持不到一年，合同里如果写的霸王一点，比如没有租满一年，扣一个月押金，这实际也是一笔收入。


原文章链接：https://zhuanlan.zhihu.com/p/81004995


这篇文章的核心思想就是整租零售赚差价，假设2000平真能租到2800平，租金一样，那么一年的回报率就是800/2000=40%。


把它套到上述走访的其中一个共创空间，那边一层实际面积大概300平米，附近租价大概2元/平米/天，把一层整租下来一个月需要300×2×30=18000元，4层全租下来就是72000元。


撇开装修费，那么全租出去一个月能赚72000×40%=28800元。


再加上多出的物业费、宽带费及押金，感觉收入还是很可观的，而且这种生意一旦熟练了可以迅速复制，找其他合适的地段继续搞。


包租房


跟这个思路类似的是包租房，这个也已经很多人在搞，具体就是找一些小区的毛胚房租下来，分隔成几个房间然后租出去，比如知乎这个叫“包租公陈爵爷”的答主：


先举一个例子。这个户型是我拿的我们城市府前花园的一套房子，毛坯房（有些地方叫清水房，就是什么都没有，厕所厨房也没贴瓷砖）。业主租给我的价格是1250元/月。


然后，针对这个户型，我进行了简单的改造，不得不说毛坯房因为啥都没有，因此改造空间特别大。我把3室1厅的房子，改造成了5室1厅，把原来的厨房和客厅都改成了房间，这样能实现最大利润。


现在这个房子常年处于满租状态，而且成为了一个女生公寓，就是只租给女生，现在住的也全部都是美女，非常干净。这几个女生都在一起时间比较久了，相处都比较愉快。大部分房子到期以后都会续费，省去了我很多重新招租的麻烦。


现在出租的价格：680+600+700+800+730=3510元/月。


每月租金溢价就是：3510-1250=2260元/月。也就是说，如果手上能有5套这样的房子，就能月入过万。


原文章链接：https://www.zhihu.com/search?type=content&q=%E5%8C%85%E7%A7%9F%E6%88%BF


这位答主是把这个生意当成副业来做，自己还有本职工作，因为搞这个也就是前期装修还有招租需要花时间。


看来围绕房子的生意还真是千千万呀。


本文来自微信公众号：挖数（ID：washu66），作者：挖数