2019年我曾去过这座城市，当时对市区印象最深是到处有人在排队，特别是靠近橘子洲头的美食街，每隔100米就有一条老长的队伍。挤着人群凑前看，都在排同一间奶茶店，店名叫 茶颜悦色。被同行友人催促，也去排了队，耗时1小时终于拿下，确实好喝，隔天临走前在高铁站又买一杯，满足地离开。这座城市的人对吃喝还挺在意，如果你跟我一样也是看芒果台长大，会发现他们对玩乐也非常在意，玩出了全国收视率最高的芒果台。

他是 长沙，常年在中国幸福感最高城市评比中榜上有名。

房价为何低

众所周知，安居才能乐业，面对上海、深圳动辄10万的房价，长沙的房价显得非常不合群，二手房均价仅在8000-1.2万之间。

长沙

跟同样是新一线城市的杭州对比，差距就出来了



杭州

还有同是省会的广州

近几年有不少一线城市打拼的人来长沙买房，2020年有新闻报道说某在上海打拼的90后女白领，花120万在长沙买了套三室二厅，落户成为新长沙人，促成她选择长沙的关键因素，是可以承受的房价水平。

我所在的广州，花120万在郊区都买不了一房一厅，长沙却可以轻松三室二厅，省下的钱吃喝玩乐多好。2020年，易居网做了一个全国50座城市的房价收入比排名，最高是深圳，不吃不喝39.8年才能买下一套房，最低长沙，6.2年可以买下一套房。



房价收入比=平均房价/当地平均年收入

那么，长沙是如何把房价打下来的呢？

首先我想到东北的鹤岗，鹤岗房价之所以低，是因为人口流出，但长沙却是人口净流入的城市，每年都有20多万净流入人口，这个人口流入规模能排到全国第7名。



如果不是人口原因，那只能是供给原因，也就是 房子太多了。

房地产界有一个名词，叫 商品房供销比，当这个数据大于1时，表明当年供给的房子大于销售的房子，供过于求，2008年时，长沙的供销比是1.81，供给远远大于需求。而2013-14年时，分别是1.27、1.44。

为何那几年长沙房子那么多？这是一段历史原因。2000年开始，长沙市市区建设速度加快，2006至2010年，长沙市市区面积由556.3平方公里，拓展到954.6平方公里，增长了71.6%

建设速度过快，资金又短缺，于是当时长沙市政府采用以土地换项目建设的方式，将项目周边土地低价转让给施工企业。

而施工企业不懂房地产开发，为快速套现，又把土地低价转让给房地产开发商。

这些低价土地，又多被地产商用于建设单位福利房，比如长沙的雅致名园，其是由长沙教育基建开发公司为某学校教师建设的定向单位自建房，共716套，房型多是130多平方米的3室2厅，于2008年3月开盘，对外销售起价3888元/平方米，但对教师销售却仅是1800元/平方米，折价一半不只。

那段时间，长沙不少党政机关、垄断企业纷纷加入集资建房的行列，据媒体调研，2009年长沙非市场定价的房源居然占到整个市场的15.3%

这些福利房一方面拉低了整体房价，一方面也抑制了居民的购房需求。

那几年长沙的商品房供销比远大于1的原因也在这里。

但到了2015年，这个势头开始逆转，由于政府开始控制土地出让，那一年土地供应量很少，导致商品房供销比一下跌到0.88，2016年进一步跌到0.63，长沙房价开始抬头。2016年8-11月，长沙房价环比上涨1.5%、4.3%、4.4%、1.5%，速度非常快，在同期各大城市中位居前列，2016年长沙房价同比涨了超10%

这波上涨乃合肥的投资客所为，据一位房地产策划公司的负责人说，当时跟长沙当地的地产公司合作，为打开销售渠道，到过江浙、深圳等地去推广，最后主要集中在合肥的投资客群体。

为将合肥投资客引入长沙，该负责人多次到合肥出差，并承诺投资客到长沙买房，报销往返车费及所有食宿，单2016年4月一个月，就成功从合肥组织了近300名投资客进长沙买房，多的甚至一个人买了3-4套。就在2017年，长沙部分房价被炒到接近2万时，政府非常果断地，祭出了 限购 和 限价 2个大杀器。

新政规定非长沙市户籍的，只有连续缴纳12个月以上个税或社保才能购买1套住房，而长沙户籍的最高只能购买2套住房，从17年5月起实施。外地来的投资客一下失去了购房资格。17年7月又进一步规定，所有长沙当地的房产，不能超过2016年10月的网签备案价，比如17年时长沙梅溪湖的房价已经涨到1.4-1.8万/平方，按照限价政策，毛胚房也就在9970元/平方，一下打掉了30%，非常狠。我非常清楚记得2016年底时，深圳的房价涨了好大一波，17年这波涨价传到广州，短短1年多广州很多楼盘涨了30%以上。长沙的限购限价政策刚好卡在这个时间点，很好地给房价拉了刹车。

长沙市区

三大产业所有大城市中，长沙是绝无仅有做到有效压制房价的，没有之一，但安居做到了，乐业这块我有些担心长沙的产业，因为貌似没听过什么大公司把总部安在长沙，这会不会造成长沙的工资收入上不去？但一番调研后发现我多虑了，长沙有许多低调的大产业，比如 工程机械三巨头。

三巨头指 三一重工、中联重科和山河智能这3家主要做挖机和吊车等重型机械车的公司，他们的总部都在长沙。

（2013年三一重工总部迁到北京，不过生产基地还在长沙）

工程机械 一直是长沙及整个湖南省的优势产业，一个省的工程机械产值占到全国1/3，全球的8.5%，规模稳居全国第一，在疫情肆虐的2021年，长沙8大工程机械企业的营收同比增长了28.1%，实现工业产值超2000亿元，是长沙制造类的第一大产业。

三一重工厂区

除此之外，长沙的 汽车产业 也非常猛，全市拥有机车及零部件企业300家，包括上汽大众、广汽三菱、广汽菲克、比亚迪、北汽福田、吉利汽车、三一重卡、梅花汽车 都在长沙有整车厂，2021年，长沙汽车产业营收同比增长17.8%，产值1074亿元，是长沙制造类的第二大产业。还有长沙的 食品工业 也很猛，全市有18.6万家食品企业，3个食品工业园，全年产值也突破千亿，是长沙制造类第三大产业。除此之外，不得不提长沙的旅游和文化产业，近年长沙旅游越来越火热，蹦出不少网红景点和食品，2021年长沙旅游总收入高达 1926亿元，同比增长16%，旅游人群的不断涌入也壮大了长沙的文化创意产业，其马栏山文创产业园2021年实现企业营收519亿元，同比大涨24.4%长沙的主要产业势头都在往上，2022年推动长沙GDP同比增长4.5%，超过所有一线城市和大部分新一线城市。

...挖数有一来自浏阳的读者，浏阳是长沙属下的县级市，她说话经常带着对自家城市的自豪感，常见句式是 其他城市怎样怎样，我们城市怎样怎样，非常可爱。有一次她聊起今年烟花产业特别好，很多老人在家做烟花手工，一个月都能赚到好几千，家家户户都开上了车，让我好生羡慕。

（浏阳是著名的烟花城，全球70%的花炮原材料都在浏阳集散）

不知道长沙市区的读者是不是也有这样的幸福感，非常期待你们的反馈，有朝一日我一定重游长沙。