一
开年之后，政策大礼来了。
2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期贷款市场报价利率（LPR）维持在3.45%，但5年以上LPR从4.2%下调至3.95%。
时隔8个月，5年期以上LPR迎来龙年首次下调。本次调整是自2019年8月央行改革LPR形成机制以来降幅最大的一次，1年期和5年期LPR的利差也收窄至历史新低。
之前降息幅度，都是10个基点为单位，偶尔20个基点，但是这次一下子降息25个基点，幅度史无前例。
LPR由20家商业银行报价形成，作为银行贷款定价的基准，直接关系企业和居民的融资成本和财务支出。其中1年期LPR是实体经济贷款参考的基准利率，5年期LPR是中长期贷款的基准利率，直接影响个人房贷。
这一次降息让市场意外的有两点，一个是5年期降息幅度之大，让市场侧目，而另一个则是5年期大降之后一年期维持不动，市场的共识是，本次降息是专门刺激房地产市场的。
简而言之，5年期利率降低之后，购房者的持有成本将对应下调。大部分人买房都靠按揭，因此购房成本有很大一部分是贷款利息，这一部分隐性成本虽然不表现在房价上，但直接影响购房者入市信心，对购房者来说，降利率的本质，也是降房价。
这种效应在房价总量大的一线城市表现得更加明显，比如在上海一套1000万元贷款本金的房子，如果按30年等额本息偿还方式简单测算，此次降息后购房者月供大约可减少1500元左右，总成本降低54万，确实有助于进一步促进房贷申请和消费，促进后续购房市场的活跃。
不过，对于已经在供楼的购房者来说，本次降息带来的利好，要到“下一定价日”之后，也就是2025年之后才能享受。也就是说，这个政策选择在开年之后出，而不是2023年底，目的也是刺激新入市者，而对于诟病已久的存量贷款高利率保持相对的谨慎。
二
此前央行对降低LPR保持相对谨慎，为什么此次幅度如此之大？
东吴证券陶川团队认为，年初地产销售平淡，利率调降是“当务之急”。本次5年期LPR降幅超预期，意在促使楼市量价尽快企稳，也释放出后续稳楼市政策继续出台的信号。
据克而瑞数据显示，2024年1月，新房市场季节性回落，供求双淡，TOP100房企仅实现销售操盘金额2350.6亿元，同比降低34.2%，环比降低47.9%，单月业绩规模创近年来的新低。
当前行业仍处在风险出清期，虽然近期政策面不断优化、释放利好，监管层支持房地产企业合理融资需求、提振市场信心。但市场信心和行业预期修复尚需时日，这也是5年期利率降幅如此之大的重要原因。
目前来看，政策的支持力度仍比较大，2024年以来的两次降准降息操作均超预期。2024年1月24日，央行行长潘功胜首次在新闻发布会上宣布降准降息，即下调存款准备金率0.50个百分点以及下调再贷款再贴现利率0.25个百分点至1.75%。
这一次降准降息之前没有任何征兆，且0.50个百分点的降准幅度也超出了市场预期的0.25个百分点。因此，超预期的降准也给了降息充分的空间。
另据华泰证券易峘团队，5年以上LPR报价下调，若对应同样幅度的存量房贷利率调整，将每年为居民部门节省房贷支出约600亿元，约占年度居民房贷总支出的1.8%及居民可支配收入的0.1%。
减少的这部分房贷支出，居民可以用来消费，这也是一个重要原因。当然前提是目前的低利率能够持续下去。上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿接受第一财经采访时称，本次房贷利率下调是信贷市场化机制作用的结果，下降幅度较大，对减少购房成本、增加购房人可支付性有直接的作用，并可能在短期促进购房需求的释放。
也有比较乐观的市场声音认为，考虑到去年按揭利率降幅不算大，今年房贷款利率将会持续下行，首套房及二套房贷款利率至少有30个基点左右的降幅。
三
目前的楼市情况仍较为严峻，从1月份销售情况看，一线环比跌幅略低于二三线，一线城市总成交为152万平方米，同环比降幅分别达到了22%和38%。二三线城市总成交737万平方米，环比下降了44%，同比下降18%。
这里当然与去年下半年以来一线城市开始放宽限购条件有关，以上海为例，开年伊始利好新政叠加不断，金山购房5年内免交通费、降低公积金二套首付比例；奉贤、青浦新城出台人才安居新政等，虽然政策效果不及预期，但至少总体上止住了跌势；而力度更大的广州和深圳虽然环比回落，但同比持增，这是一个好现象。
对市场来说，房价止跌企稳是一个好事，但对新入市的购房者来说，多少还是希望房价下跌的，特别是一线城市和强二线城市，房价整体还比较高，如果要保房价而又要利好购房者，只能期待降低利息了。
这种既要又要看似很拧巴，但只要看到，2023年房地产销售总量仍有11.7万亿，而2023年一年GDP才126万亿，我们就不难发现，稳定房地产市场仍是提振经济的重要抓手，房地产是国家支柱产业的地位中短期不容被质疑。
当前楼市的尖锐矛盾是，政策强推但需求端乏力，大家因为收入降低、收入不稳定而不敢不愿买房。所以，未来政策的发力点应该在需求端下更大功夫——如果不能让房企让利（降价），就只能银行让利了。
有一组数据也值得关注，克而瑞整理的全国库存数据表显示，各层级城市的库存已经有了较大的改变，上海、杭州、成都、西安、合肥、长沙这些城市，狭义库存见底，去化周期都在1年之内，其中杭州和长沙改善房库存进入稀缺周期。
而一些三四线城市库存消化周期高达36个月，再创新高，特别是呼和浩特、阜新、防城港、梅州、东营等典型代表，去化周期高达50个月以上。
随着核心城市的松绑政策持续推进，政策宽松也将进入加速落地阶段，一二线城市大概率将迎来利好，嗅觉灵敏的购房者已经开始潜伏入市；而更多的三四五线城市，篮子里面的工具越来越少，地方能用的资源也不足，政策的有效性与持续性仍有待市场检验。
参考资料：
【1】《2024年1月中国房地产企业销售TOP100排行榜》，克而瑞研究中心；
【2】《重磅！史上最大幅度“降息”！》，中国房地产报；
【3】《火速跟进！上海多家银行出手了！》，第一财经；
【4】《房贷挂靠利率首次降至 4% 以下；三省 2023 年财政罚没收入比例下降》，晚点财经。
本文来自微信公众号：秦朔朋友圈 （ID：qspyq2015），作者：梁云风