1月24日,重庆市也宣布对当地个人住房房产税进行调整。此次调整可谓重大,涉及应缴税额打7折、统一税率、新购的独栋商品住宅、高档住房,免税面积为180平方米。此前,新购的独栋商品住宅、高档住房,免税面积为100平方米。


重庆房产税政策调整消息公布后,地产股一度集体拉升,重庆当地国资上市房企渝开发盘中触及涨停板,中交地产、光大嘉宝、大龙地产等股跟涨。1月25日早盘,A股地产股、港股内房股也继续走高。


几天之后,广州也有类似动作。1月27日,广州市印发了《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展的政策措施的通知》。通知提出,在限购区域范围内,购买建筑面积120平方米以上(不含120平方米)住房,不纳入限购范围。广州也成为一线城市中首个部分放开中心城区限购的城市。


从技术上来说,近两年广州中心区大户型的供应相对较多,销售也以大户型为主,退出对大户型的限购,有利于释放高端需求,对广州房地产是一个利好。


短期而言,这些政策的刺激作用还有待观察。但看待这类政策不必过于功利,因为这是一件对的事——做对的事,长期肯定是能聚集信心,发展经济的。而只做有利的事,未必能打消疑虑。应该认识到,让人们住上大房子,对人民尊严、生育、消费、经济发展,都是好事。


一、大房子是消费的要素


土地是生产财富的要素,其实也是消费的要素。一般老百姓从电视、电影中看到的普通美国中产家庭,各种物品非常丰富,消费意愿强,其最基础的条件,就是有一个大房子。面积够了,消费自然就大。车库、地下室放的都是买回来的东西。


一个人买回家、拿回家的实体物,比如电视、汽车、手机、玩具、家具、化妆品等等,是对制造业的直接消费。但是,一个家庭除了食物,每天都往家里搬东西,是不可能的。一个有限的家,装不下无限的实物消费。


一个家庭的居住面积小了,想消费也没地方。想要一个健身器、体感游戏机、VR头盔、跑步机;想要很多双鞋;想给孩子买个电动小车;想要一个烤炉、一个蒸箱,想要很多厨房小电器。这些消费,别说展开来用,很多时候家里放都放不下。用不了、放不下,自然消费就下去了。


二、大房子也是生育的要素


年轻夫妻生育二孩之后,长辈会来帮忙带孩子,这意味着需要更大的空间。祖辈需要一间房;两个孩子,长大需要独立空间,一人一间房;夫妻一间;再加个客房或书房,这就是5间房。如果每间房15个平方,外加客厅,算上卫生间与厨房,再计入使用面积与建筑面积、公摊的折损,一般就会达到120个平方。如果是三孩,则还要再多15个平方。这并不是什么奢侈性的需求,只不过是一家三代住在一起,养育两个小孩的基本居住需求,属于“住”的基本生活需求。以前国家分房的原则,也是要能“住得下,分得开”。


年轻夫妻,预算是有限的,而且考虑到上班通勤,不能离市区太远,所以,都是一些小户型的两居室、三居室。开发商为了满足这个需求,客厅、各个房间都设计得很小。在这个家里,围栏能为孩子圈出的地方,往往只有2、3平方。


孩子可是“灵长类”的幼崽,哪里会满足这么狭小的空间,他只能坚持一会,就会觉得被困住了,哇哇大哭,再到后来,他都不愿意再进去,一放进去就哭。家长只有把他抱出来,让他在屋子里活动,在插座、玻璃缸、坚硬的桌角、陶瓷水果盘、爸爸的文件、妈妈的化妆品中探索。家长为了保护孩子的安全,为了保护财物幸免于“灵长类”好奇小手的摧残,只有随时留意孩子。这是一件非常消耗精力的事。即便如此,在如此狭小的居家空间,孩子受伤、物品受损,都是难以避免的。


居住面积,在养育孩子这件事上,是一个非常重要的因素。居住面积越大,照料的劳动强度越小。


一间四面墙都软包起来的房间,如果条件更好,可以是软包的露台,甚至是一个花园,做好安全措施后,孩子放在里面,家长就可以放心地让孩子在里面玩,不担心磕磕碰碰,照料的强度就可以大为减少。妈妈可以坐在院子里,一边与同事视频会议,一边看着孩子与狗玩,甚至都不需要长辈或保姆了。


中国以往的住房政策,都是以独生子女为前提设计的,以抑制生育为前提设计的。但现在已经是三胎时代,是提倡三胎的新时代。


三、大房子,不是什么“非普通”


根据2014年制定的上海市普通住房标准,认定为普通住房需要同时满足以下多重条件:一、五层以上(含五层)的多、高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;二、单套建筑面积在140平方米以下;三、实际成交价格:低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落于内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套。相比非普通住房,普通住房可以享受税费(增值税和个人所得税)的多重优惠政策。


2022年上海两会期间,市人大代表潘晞晨提出了一份“关于调整上海市普通住房和非普通住房界定标准”的建议。她认为,由于该标准自2014年制定起一直沿用,而上海房价却经历了较大幅度的增长,导致的结果是政策与现实情况脱离较为严重,不少内环的老破小也因为总价成了非普通住房。


随后有关部门积极响应,听取意见,事情向好的方向发展,根据环线界定房屋的价格标准取消了。


上海自2023年12月15日起调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。规定可以享受优惠政策的普通住房,应同时满足以下条件:一是五层以上(含五层)的多、高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;二是单套住房建筑面积在144平方米以下(含144平方米)


但是,住大房子,生二胎、三胎的需求,仍然被视为非普通。单套住房建筑面积只微调了4个平方。


那么,正如前面所说,一对夫妻,生三个孩子,请老人来帮忙带。要住在一起,就往往需要超过140平方。这意味着他们的改善性需求,会被视为“不普通”,要多交税费,一般人当然就负担不起。自然就不生了。


但是,这真的是一个非普通需求吗?


四、地是足够的


很多人会认为,中国人口多,地非常少,所以要节约用地。当我们觉得人多,地少,就会不断出台政策,限制生育,限制对土地的使用。


这其实是一个长期的错误执念。


上海外环内的面积大约664平方公里,人口1140万,人口密度1.71万/平方公里,属于上海的核心区域。与东京最核心区域相比,面积和人口密度都相当接近。


虽然上海外环内的人口密度高于纽约、巴黎和伦敦,但与东京差不多,所以密度不算低,也不算太高。如果不仅指核心区,而将整个行政区包括在内,上海总面积6340.5平方公里,人口2500万,占中国人口总量的1.8%。相比其他国家的大城市,这个比例远远不及。


首尔都市圈的人口总数超过了2500万,这包括了首尔市本身及其周围的京畿道地区的卫星城市,人口占比约为韩国总人口的一半。东京都市圈在13000平方公里的面积上集聚了超过3700万的人口,人口占全国的三分之一。


简言之,上海的人口密度在核心区域相对较高,但在整个行政区范围内并不突出。即便现在,在上海外环外,仍然有非常多的土地,这些土地当然是可以用来住人的。有地就有住大房子的先决条件。


毋庸讳言,中国过去的整个土地政策,乃至经济政策,根本逻辑上,都有着限制人口增长的目标。然而,现在中国人口已经开始减少,出生率已经降到了危险的程度,过去那些限制人口的执念,也在限制着经济发展。


是时候改变这些执念了。


本文来自微信公众号:秦朔朋友圈 (ID:qspyq2015),作者:刘远举