在世界城市化进程中，“中心—郊区”一直被看作是二元对立、此消彼长的一对矛盾体。尽管我国城市并未经历大规模的城市中心衰落、郊区化进程，但其背后的空间进化机制都与一个显著的群体——中产阶层密不可分，这一点在全球城市化进程中都显示出无与伦比的共性。可以说，正是中产阶层的存在，使得城市在扩张、更新的过程中，不断重构地理区位，进而重构城市空间结构模式。
这种重构得以成立的基础，是影响城市内部空间区位的决定性因素发生了转变——不再单纯取决于交通通达与否、就业机会多寡与否等传统因素，转而变成人群（特别是特定人群，如中产阶层）的聚集与否，以及由人群的聚集而烘托出来的文化空间氛围的良莠。
一种典型的表现是，传统上就业人口追逐企业而动。也即，在城市内某一片区（往往是中心区）首先聚集大量优质企业，然后高知就业人群追逐这些企业而来，在此工作并生活。但如今，趋势悄然逆转，高知人群经常因为城市中某个片区良好的空间氛围、环境而选择在此大量聚集，然后企业在选择办公地址的时候，更加倾向于反过来追逐高知人群，在他们聚集并喜爱生活的区域去布局产业。（延伸阅读：后世博十年，滨江仍有想象）
这里讲到的“高知人群”就是一种典型的中产阶层人群，但我国中产阶层与西方的中产阶级不同。西方中产阶级对城市空间定义的衍生品——“绅士化”，成为悬在他们头顶上的一把审判刀，时刻都面临着为“城市空间绅士化”赎罪。这其实是将绅士化污名化了，忽略了其正面效应。与之相比，“中产化”一词，更能够凸显其作为一种推动中国“后城镇化”发展动力的角色。
正如前文所述，我国城市，并未经历欧美国家的典型“绅士化”过程——中产阶级郊区化—中心城区衰败—中产阶级重返中心城区并置换出低收入人群，而是在近30年快速城市化过程中，借由满足中产阶层需求的大潮，持续不断地重新定义中心城区，持续不断地拓展城市郊区并重新定义郊区。一轮又一轮的“重新定义”实则是在挖掘城市空间的潜力，提升空间的价值。
如今，中国城市化进入“下半场”，地产黄金时代不再，再次审视中产阶层的人群特质与价值机制，是把握“下半场”脉搏的不二法门。如果说大规模的快速城镇化是房地产业的第一个春天，那么在城镇化渐行渐远的当下，城市的中产化将是房地产业的第二个春天，是房地产业高质量发展的动力与支撑。
摒弃西方窠臼，重构中国中产化价值认知
当今“gentrification”的概念已变得相当宽泛，凡是中产阶层进入内城衰败的劳工阶层住区定居并进行整修，以及城市更新中的住区演替都归入“gentrification”的范畴；凡是通过空间改造、功能置换、人群替代将原有日渐衰败的城市空间变成一个高尚的、崭新的、符合当下潮流的所谓“穷出富进”（人群）“低出高进”（产业）的变迁过程，不管发生在哪里都属于“gentrification”现象。
绅士化最初的概念，来源于英国的中产阶级将伦敦市中心老街区的房价抬高，迫使低收入人群搬离出去，出现了社会不公平现象。因此，西方语境下的研究更关注将绅士化放在价值观层面去考量，实际也是一种污名化。
同时，由于中西方国家体制及基本国情的根本差异，更不能简单地认为原先西方对“gentrification”的批判在中国具有适用性。经过长期的观察与研究，我认为学术研究必须从国家现代化与大都市长期发展的角度，辩证看待这种社会空间高级化重构的正面价值。必须基于中国社会体制制度，所处的社会阶段以及时代发展重任，重构“gentrification”这一概念。近年来在我国旧街区城市更新的实施过程中，绅士化也经常作为一种策略被加以使用。其中的社会层冲突其实完全可以通过补偿和调节，使原住民的利益被顾及。
因此在用词上，过去，“gentrification”一直被中国学者翻译为“绅士化、缙绅化、中产阶层化”。而我在2017年首次提出“中产化”概念，是希望将绅士化在中国语境下进行重构转译。将其负面性标签弱化，转为中性化、甚至成为一种正面化的城市开发策略。
中国社会的中产化主要表现在中产阶层队伍成长壮大，成为社会主体，同时其在社会、经济、政治以及文化等领域发挥中流砥柱作用。“中产化”一词和十八大以来中国政府强调的“扩大中等收入群体”、“实现共同富裕”的目标是完全一致的，因而是更加符合中国语境的。其实，中国式现代化，中国梦实际上也可以转移成中产梦，消灭贫困，尽可能地让低收入阶层能进入到中等收入阶层。
目前中国的城镇化率约60%，不少特大城市、大城市的城镇化率早就超过90%。在我看来，中国的城市化还有很大上升的空间。但这个上升空间的推动将不再依靠传统的房地产开发，而是格外需要中产阶层在其中发挥作用，来推进城市发展。城市的评价标准，也从过去拼城市规模，转向城市人口质量；由过去的招商引资，转变为现在的“抢人大战”，这里的“人”就是人才，而这些人才往往就是城市高质量中产阶层的核心构成人群。可以说，城市中产阶层的数量决定了城市的发展水平，城市的高质量发展取决于这个城市的中产化进程和水平。
“中产化”作为城市发展的一项战略
在中国城市开发进入存量阶段时，中产化作为一种城市开发建设的战略、策略，对城市更新、产业转型，尤其是老城区的历史街区，环境资源禀赋突出的地方是非常有效的。这就要求我们去正视中产阶层，作为迈向城市高质量发展的一个非常重要的更新推进力，然后再去解决可能会出现的一些社会问题。其作为一种推进力，其价值表现在多方面：
首先，中产化为城市历史文化的保护与传承提供了自下而上的民间机制。中产阶层从郊区返回城市中心区择居的行为，不仅改善了中心区的税收，而且使原来旧城区内具有历史风貌的住区受到了及时的修缮与保护。中产阶层自掏腰包进行修缮的做法实际上分担了城市政府的财政负担，这种主观“利己（自住的宅院）”、客观“利他（城市的街景与建筑）”行为的溢出效应，为城市的再生发展提供了来自于民间的自下而上保护更新的动力。
其次，中产化促进了活力空间的再造与整体业态的发展。西方城市“空心化”最直接的表征，是中心城区因大量低收入人群的集聚而一度成为贫困地区。中产阶层中的一些先锋艺术家，出于对平民化生活和对底层劳工阶层住区独特文化的“兴趣”，通过购置、改造破败的居民楼作为办公、创意场所，并引入时尚文化元素吸引众多名流的再集聚，从而让原本已经失落的空间变成历史文化和艺术氛围浓厚的活力地带，这不仅改变了中心区社会阶层结构不合理的状态，逆转了中心衰退的颓势，而且使城市中心重新成为传播社会主流文化意识与价值理念的策源地。
再者，中产化引领了社会的转型与创新。作为社会创新发展的主力军，中产阶层的价值取向一直是“橄榄型”社会结构中最具创新活力的文化支撑。中产阶层的生活态度与消费方式不仅引导社会时尚的流行，而且成为创新的源动力。中产阶层在城市内城的空间集聚，与创新、创意产业的迅速崛起有着高度的默契。中产阶层的精神追求物化于城市空间的有形与无形中，将知性、清新、简约、品质、文艺、小资、轻奢等生活方式通过中产化空间植入社会，很快挤兑了资本社会长期泛滥的奢侈观与颓废观，形成了后现代消费主义价值审美的生活方式。
为此，我们正在建立一套指标体系以衡量城市的中产化程度，评估城市的薄弱环节，用以引导政府更好地将城市资源、空间与中产阶层精准匹配。中国的城镇化运动，应该是在科学合理的规划引导下，把城市最好的资源放到最有利的利用方式上，同时兼顾低收入群体的生活诉求，达到多方获利的局面。
例如，南京秦淮河边上的一个景观资源非常好的区域，其改造前是非常贫困、犯罪高发的三岔河区域。经过更新改造，不仅形成了具有较好河景资源的住区环境，吸引城市中产阶层购房，同时原住民通过置换也获得了改善型的居住空间，这应该就是所谓的新建绅士化。因此，我不认为西方绅士化的负面效应在中国就一定会产生。
空间偏好与重构城市内部区位结构
在讨论中国中产阶层的空间诉求和偏好之前，我们需要对什么是中国中产有一定的概念认知。其实不管是在中国还是西方国家，这都是一个动态的概念。早期的研究对中产的判定主要从经济收入、职业类型以及学历身份三个方面切入。那么现在我们讨论的中产大概可以分成几个群体：
第一类群体就是已经在收入、职业、学历层面达到社会共识的中等收入标准的人群；
第二类是处于成长中的准中产，例如刚踏入社会、收入虽然逐步上升但可能还要再过几年才能达到中产收入的年轻人，如大学刚毕业的研究生；
第三类叫隐藏中产，比如说大学生。他们选择在学校附近租房，把学校附近的房价抬高了，同时带动学校周边社区文化、设施氛围的改变，这就是学生中产化现象。
可以看到，中产化的主导人群是多样化的。而中产化的类型根据发生地点、主导群体、社会影响不一致进而形成了多种形态，有所谓商业中产化、商业中产化、旅游中产化、乡村中产化、学生中产化等等。
去区位上看，最早被Ruth Glass定义的“gentrification”现象发生在伦敦内城，被视为中产阶层从郊区返回城市中心。而随着研究扩大，“gentrification”可能发生在郊区、新城、乡村、小城镇、工业区等多种区位，本质是更高社会阶层的群体对相对低阶层群体的置换、取代。因此，“gentrification”并不是郊区化的对立面，某些类型的绅士化过程如新建绅士化与郊区化可能是同一过程。在欧美国家，中产阶层在城市区位选择上的郊区化和绅士化也不完全是此消彼长、二元对立的关系。
中国大城市所经历的郊区化发展主要受到房地产开发模式的影响。因地价高，导致高端小区也可以在市中心建设，因此城市中产中有一部分去往郊区，而仍然有很大一部分选择留在市区，并没有完全走向郊区化，这与欧美大城市的郊区化存在本质差异。
出现这种差异的另一个原因在于住房消费理念的不同，中国人重视买房，安土重迁，认为买房比租房更有安全感和家庭归属感；而欧美城市人口租房意愿较高，流动性也较大。但这种西方式的“折腾”其实是对社会资源的一种浪费。因此，这种西方式的郊区重返市区的规模化现象在中国未来发生的概率比较小。
整体来看，中国中产阶层对城市区位的偏好，跟西方中产阶层没有本质差别。无论是哪个国家，中产阶层都趋向于实质上以及象征意义上的“中心”区位，具体来说就是毗邻稀有资源的地区，包括交通便捷的中心区、氛围浓郁的文化区、历史遗产保护区、优质学区以及风景区等。
以南京中产阶层的环境偏好为例，南京最早的中产化区域是东郊中山陵附近，再到玄武湖周边，然后慢慢地延展到江宁、江北的一些旅游热点地区，这些区域的最大特点都是自然环境好。郊区中产化就在这样的过程中发生，超越了传统意义上的区位概念，与西方早期选择郊区要住有花园的大house的需求偏好是一样的。
当然，中产阶层因其跨度较大，年家庭收入20-80万可能都属于中产阶层这一范畴，对文化偏好的差异导致其在空间打造上不容易出现同质化现象，但归根结底还是对景观环境品质和品位的追求。占有和使用稀缺资源体现了中产阶层的经济资本和文化资本，突显了其社会身份与品位，同时也有助于其经济资本和文化资本的积累，以及社会阶层的再生产。
注：
朱喜钢：南京大学城市规划设计研究院总规划师、建筑与城市规划学院教授、南京大学中产化研究中心主任
本文来自微信公众号：城市中国杂志 （ID：UC_urbanchina），采访：杨松飞、张晶轩、柯卓林（实习），作者：崔国、杨松飞，编辑：张晶轩