“2023年前几个月过得很难，”在越南投资买房的海南人卫晓对我们说。“我的房租原本定价在2500美元/月，一开始降了100多美金，后来四分之一的租金都快没了。”
2019年年末，卫晓在越南胡志明市购入了三套房子。到2022年底，房价已经涨了一倍，租金回报率也维持在6%左右，而同一时间海南的平均回报率为2.4%左右。
2023年上半年，情况急转直下。先是越南政府开启了一系列反贪风暴，多位房企高管被逮捕调查，房企新发债券受到严格限制，现金回流困难。随之而来的就是大量项目停工烂尾，大量房企和中介公司倒闭、裁员。
像卫晓这样的中国投资者还有很多。地产服务与投资公司世邦魏理仕（CBRE）数据显示，截至2022年底，中国买家占全部外国买家的52%，高居榜首。中国买家多来自重庆、福建、两广地区。其中，以投资为目的的购房者占比高达86%，大部分国人选择投资住宅。
这批成熟投资客，大多从事金融、消费及相关行业。他们看好越南的发展，把越南视为下一个中国。
然而，越南楼市这一波危机，给他们的投资前景蒙上了阴影。
寻找下一个中国
越南2015年开始允许外国人买房。越南中介公司Maxland的创始人莎拉从那时就开始进入市场，先是自己投资了十余套房产，几年后又做起了中介生意。
在莎拉看来，无论从文化、经济还是人口角度，越南都很值得投资。“相比其他东南亚国家，越南的治安更稳定，饮食、文化与中国也比较相近。而且越南的人口基数大、红利多，经济正处于腾飞期，正是投资的好时机。”她说。
多位投资者告诉我们，他们都是认为国内的房价即将见顶，又看到很多外资制造业将工厂转移到了越南，越南的GDP增速一直颇高，就动了去越南买房投资的念头。
“经历了北京、上海的房价涨幅，中国投资者愿意相信自己在河内和胡志明市的眼光。”越南首望地产的一位中介告诉我们。多位中介均表示，中国客户习惯把胡志明市看作下一个上海，把河内看作下一个北京。
纵观疫情前越南的房价涨幅，的确有中国几十年前的影子。
2003年，越南经过修改完善后颁布了第三部《土地法》，对土地的投资、经营做了详细规定，此后，越南楼市开始起步。
虽然在2013年，因为美联储加息，胡志明房价遭遇腰斩，从巅峰时期的每平米4000～6000美元降至1500～2500美元，但之后的十年一直顺风顺水，疫情期间也未受太大影响。越南的房价一路狂飙，尤以胡志明市、河内涨幅最大。其中，胡志明市的基数更高，近三年的涨幅不如河内。
根据CBRE数据，2019到2022年，河内住宅均价上涨21.2%，达到每平米1934美元，其中豪华项目涨幅最大，从4000美元左右上涨至5500美元左右；胡志明市住宅均价上涨2.5%，达到2564美元/平方米。
2022年4月，李嘉诚带领的长江集团即将与越南房地产商万盛集团（VTP Group）合作共同开发房地产项目的新闻一出，将房价和投资客们的热情都推到了最高点。
胡志明市新区第七郡Eco green Saigon小区。受访者供图
来自广东的投资人沈坤向我们感慨，他刚买房的那段时间，越南房地产市场真是一夜暴富的天堂。
2021年年末和2022年年末，他在河内市共购入三套房子。买下一周后，三套房子都分别成功出租。截至2023年4月，房价上涨了13%左右，回报率在4.5%左右，而2021年至2022年广州的平均回报率在1.7%左右。据他了解，也有人的出租回报率更高。
当时沈坤关心的是投资哪个城市能赚得更多。他比较了胡志明市和河内的不同楼盘后认为，胡志明市的房价已经快赶上河内的两倍，并非投资最佳时期，因此选择了河内。
多位中介也认同沈坤的说法。河内钻石之家房产中介告诉我们，相比河内，胡志明市占地面积更小，发展空间受限，城市规划也不如河内精细。而且，胡志明市的产业多为低端制造业，对进出口的依赖性更大，而河内周边则分布着如三星、苹果等公司的工厂和研发基地，产业升级更快。
“在越南买房，一看位置、交通，二看本地人的倾向。现在更多本地人愿意在河内安家。”首望地产的中介对我们说。
莎拉则认为，胡志明市依旧是越南最大的城市，其发展程度、国际化程度和需求量都是河内一段时间难以望其项背的。“我们公司在两个城市都有业务，河内房价的基数低，这才是它涨幅更大的原因，但不代表胡志明市的房价已经到顶。”她对我们说。
扎堆买房，快速出租
在越南买房，首先要有充足的现金。买房时，开发商只收越南盾和美元两种货币，而越南本地的贷款利率高达12%，因此一般是全款购买。
投资者要么手上有充足的现金，要么就需要在利率较低的地方先把钱贷出来。比较常见的是在中国台湾和中国香港，这两个地区的贷款利率在2%左右。
外国人在越南购房的数量受到限制。越南《住房法》规定，一个高层住宅项目外国人购买份额最多为30%，一个别墅项目外国人购买份额最多为10%。买房后获得房产50年产权，到期可再续50年，若要转卖可以卖给外国人或本地人。
LE MONT投资股份公司首席运营官何瑞伦对疫情前的中国炒房客印象深刻，他们不但人数多，且下手快狠准。“从2015年到2020年前后，杭州、义乌这些城市经常有炒房团来越南看房。他们一行十几人能谈到一些优惠折扣，有时一个团就能买50套，再转手租出去。”他回忆道。
多位投资者和中介都提到，因为更注重安全性和舒适性，无论是河内市还是胡志明市，中国人的投资重点区域都是新区，平时的生活也不太离开固定的区域。
自从2009年大学毕业后来到越南打工，詹翔羽已经在胡志明市生活了近十五年。在她看来，胡志明不同地区之间的生活状态泾渭分明：第二郡、第七郡以外国人或本地富人为主，也是中国炒房客重点投资的区域。
这里设施齐全、治安良好、各种语言的牌匾混杂在一起，并且开设了可供外国小孩就读的国际学校。行道树郁郁葱葱，让她有种回到了国内的亲切感。
胡志明市旧城区中心一郡。受访者供图
中国炒房客通常将房子租给本地追求更高生活质量的年轻人、新市民群体或外派来此工作的外国人，这里的租金也相对更高。条件稍微好一些的两室房，配好家具，租金至少要1500美元一个月。而老旧城区差不多面积带家具的两室房，价格大约在400～800美元一个月。
相对来说，中小户型更好出租，适合刚出来打拼的年轻人，出租回报率可以达到5%～7%。更大户型的房子一般卖给有孩子的家庭。越南钻石之家中介告诉我们，“房子基本一个月以内都能租出去，有的小区里每套房子都能转手过两三次。”
风险与机遇
进入2023年以来，随着越南楼市危机的出现，不少抱着“发财梦”来越南买房的人，都调低了自己的预期值。
卫晓曾有朋友跟他同一时间在胡志明投资房产。那位朋友没能挺过这段时间的房价下跌，手上的两套房子都低价卖掉了，倒贴了半套房子的钱。“我是挺过来了，但是我也不对房价未来的涨幅抱太大希望了，等恢复得差不多我就准备出手了。”卫晓说。
楼市危机的根源，在于越南经济对外资和出口的过度依赖。
2022年，越南出口总额占到GDP总量的91%。时至今日，美国仍是越南出口的第一目的国，占比约26%。
伴随着2022年3月16日开始的美联储大幅加息，美元倒流，越盾对美元汇率累跌近7%，越南央行在2022年9月22日也被迫宣布加息，在3个月之内将基准利率提升了200个基点，房贷利率随之上涨到16%。
根据越南统计总局数据，2023年8月越南出口额同比下降7.6%，连续第六个月下滑，2009年以来的最长跌势进一步拉长。2022年越南GDP涨幅高达8%，且在疫情之前的30年之内一直保持着6.8%的平均增长。但是2023年第二季度，越南GDP增长只有4.14%
住宅市场数据也很惨淡。以河内市场为例，根据CBRE数据，2023年上半年河内住宅公寓供应量为3926套，同比下降53%，销售量为4280套，同比下降60%。
此外，越南审批手续庞杂，审批时间短则2年，长则3—5年。此前一些开发商抱有侥幸心态没等审批通过就私自动工，或者还在审批阶段就对着空地“画饼式”宣传。这些开发商都在此次危机中被查处，成为烂尾的主力军。
卫晓表示，越南政府的确采取了一些措施，但都是治标不治本。
“越南央行和监管机构放宽了房地产企业贷款和融资的标准，但我作为投资人还是不知道钱的去向；央行开始降息，但房贷利率还是高达12%；一些开发商也制定了促销策略，但还是要在规定时间内交齐全款才能享受折扣。”他说。
莎拉也分析道，短时间内越南的房市完全恢复还有一定的困难。“第一是疫情刚结束，出行还不是特别便利；第二在经济下行的背景下，大家的投资也更加谨慎，河内、胡志明的房价也不再像几年前那么便宜。现在来投资的大部分是经验丰富、对越南也比较了解的成熟投资客。”她说。
面对中国购房客这棵摇钱树，越南房市显得态度暧昧、摇摆不定。
据越南媒体报道，越南普通市民对外国人的炒房行为表示不满，曾有市民向政府请愿，要求政府禁止售卖房产给中国人，政府也倾向于优先供应本地购房者。
而开发商们的态度则是，一边享受中国炒房客带来的钱和名誉，一边又时刻控制着他们的限额，防止大量中国买家涌入、挤占全部名额。
越南最大的开发商之一Vinhomes的楼盘Vinhomes City在经历了中国炒房客蜂拥而至后，在2022年8月停止向中国人销售。这也是目前很多开发商的操作，要么干脆不接受外国购房者，要么中途停止向中国人出售，没办法签订买卖合同。
詹翔羽向我们解释，现在拿到房产证确实非常困难，但只要签订了购房买卖合同，就不影响房屋正常交易，一般正规中介也会和客户强调这一点。
现在她已经不再为没有房产证而焦虑，“反正距离50年产权还很远，没有房产证也不影响买卖，担心也没什么用。”
除了投资的收益情况，多数国人还在担心因为市场混乱导致的期房烂尾问题。
6月1日，媒体报道称，越南已暂停超1200多个房地产项目，涉及的总投资额近800万亿越南盾（约合人民币2413亿元）。越南《青年报》称，首都河内400个项目被搁浅，胡志明的停滞项目超300个。这些停工的项目有些不合规矩，有些手续不全，有些资金亏损，需要等政府评估之后再决定整改、收购或拆除重建。
多位在越南投资并居住的投资人表示，区域和开发商的选择很重要。“新区的烂尾楼确实比较少见，因为这里普遍由大型开发商统一规划和建造。烂尾楼主要集中在城市偏远地区，以违规项目、旅游地产为主。”詹翔羽说。
莎拉也表示，一些期房确实存在中途烂尾的风险。“如果客户的资金充足，我们更推荐客户购买现房，但目前市场上的现房项目不多了。如果要购买期房，一定要选择一些国际性的开发商或实力雄厚的本土开发商。”她说。
与购房者们的忧心忡忡不同，中介普遍保持着谨慎的乐观。他们一致认为，这次房地产衰退其实是政府面对经济下行的主动刹车。“上半年的经济增速虽不如以往，但下半年经济肯定会有所回温，现在是抄底最好的时机。”首望地产中介说。
但是，在沈坤看来，现在再来越南买房，“收割时代”的可能性已经越来越小。这里的房子可供外国人选的太少，价格和风险也比以前更高了。如果现在在越南买房，不建议五年内就倒卖挣钱。至少要等到五年后，越南房地产市场进入存量时代再出手。
“想要做长期投资，就必须接受回报的起伏。现在在越南投资需要理性。”他说。
沈坤、卫晓、朱跃、莎拉为化名。
本文来自微信公众号：半熟财经 （ID：Banshu-Caijing），作者：王文彤、任德辉、柳书琪，编辑：余乐