房企优等生碧桂园宣布美债违约无法偿还，选择债务重组、摊牌躺平了。碧桂园为什么不愿继续做个优等生而选择摊牌躺平？许家印是第一个，碧桂园却不可能是最后一家。整个房地产行业的债务，因为销售收入的持续萎缩、流动性趋于枯竭而风险骤增。房地产市场的萎缩，并非“等政策式的需求延滞”，而是房地产三十年大跃进之后的需求枯竭。
一、房企优等生碧桂园宣布美债违约无法偿还，选择债务重组、摊牌躺平了
这个秋季，注定是房地产业的多事之秋。10月10日一早，碧桂园正式公告称，公司尚未支付某债务项下本金金额为4.7亿港元的到期款项。同时公司预期无法如期或在相关宽限期内履行其所有境外债务款项的偿付义务，包括但不限于公司发行的美元债券项下的偿付义务。该等未付款项可能导致相关债权人要求相关债务的义务加速履行或采取强制行动。
碧桂园还在公告中透露，该公司正在积极推进境外债务管理措施，目前已聘请中国国际金融香港证券有限公司和华利安诺基（中国）有限公司担任财务顾问，盛德律师事务所担任法律顾问，协助评估该集团的资本结构及流动性状况，并制定整体的解决方案。
碧桂园这个公告，非常有趣：
第一、1.62万亿资产的碧桂园，还不起4.7亿港元的债务。
根据碧桂园的半年报，截至2023年6月30日，碧桂园总资产约1.62万亿元，净资产2544亿元。但拥有1.62万亿元总资产、2544亿元净资产的碧桂园，在面对本金金额为4.7亿港元的到期款项时，却需要发公告表示自己无力支付。4.7亿港元按1：1的汇率计算，也仅相当于其总资产的3447分之一，相当于净资产的541分之一。
第二、不是这一笔还不起，是在相关宽限期内所有境外债务都还不起。
如果只是一笔还不起，这都能理解，毕竟陷入了流动性危机，暂时没有能力支付也就算了！关键是后面又来了一句，“其他在宽限期内的债务也还不起“。这里所指的“宽限期内的债务”是什么意思？
根据8月8日的《华尔街日报》报道，碧桂园8月7日应付的2250万美元利息未能按时支付。涉及的两笔债券在新加坡挂牌，发行规模均为5亿美元，即总共10亿美元。
紧接着，碧桂园尚未支付9月17日到期的1500万美元的美元债利息，以及9月27日到期的4000万美元利息。
以上4笔债券的债权人均在碧桂园的要求下，给予了30日的宽限期。但前两笔已经违约，第3笔1500万美元利息，碧桂园若未能在10月17日的宽限期前支付，其离岸债务将再次违约。
第三、与恒大、融创等看齐，宣布美元债务重组躺平了。
由于海外的债务不可能国内债务一样可请政府、法院与债权人协商，所以房企债务偿付危机，往往先从美元债开始爆发。今年以来，先后有华夏幸福、恒大、融创、禹洲集团、中南建设等房企被迫宣布美元债务重组计划。
大家知道企业宣布债务重组是什么意思吗？说白了就是要躺平了，不光现在偿付不了了，以后估计也不行了，哪怕是别人给的“宽限期内”也没希望了！
二、碧桂园为什么不愿继续做个优等生而选择摊牌躺平？
授予碧桂园房企“优等生”称号的，可不是三郎。当然，三郎也没有这个资格。像红星新闻、中国新闻周刊、南方都市报等组织喉舌，才有这个资格。一直到9月1日，中国新闻周刊还视碧桂园为房企优等生。
为什么在一波比一波力度更大的保地产政策中，连喉舌眼中的优等生碧桂园，也和融创、恒大等差生一样选择摊牌躺平了？
一是清醒认识到无论如何努力，依靠销售收入连利息都无法偿还。
在碧桂园最新的公告中，该公司表示，进入2023年以来，销售额连续数月环比下降，并且下降幅度越来越低，销售金额越来越小，企业资金严重承压。
根据房企优等生碧桂园未经审计的经营数据，2023年1-9月，该公司实现权益销售金额约1549.8亿元，同比下降了43.9%，较2021年同期下降65.4%。其中，2023年9月单月实现权益销售金额约61.7亿元，连续第6个月环比下降，同比下降80.7%，较2021年下降86.5%。
销售收入是房企现金流的绝大部分来源，以碧桂园9月份61.7亿元的销售收入，可以肯定的是，支付办公费用、员工工资、税收社保、工程款材料款都完全不够，拿什么来支付借款利息与本金？按碧桂园2022年年报披露的银行贷款与国内外债券未偿还金额3560亿元计算，其月利息负担为21亿元，超过其9月份销售额的三分之一。
熟悉债务风险控制的人都知道，债务的风险并不在于资产负债率，而在于利息收入比。任何一家企业或者个人，如果利息负担超过收入的五分之一就有较大的破产风险。
二是意识到保交付已经构成了致命的压力。
2021年下半年房地产进入下行通道后，及时看清趋势迅速收缩业务的房地产企业，现在的日子可能好过一些。比如前几年撤退润到美国的王石旗下的万科，比如前几年甩卖了万达酒店和一批万达广场的王健林。
但总有人看不清趋势而盲目扩张，据彭博称，碧桂园就是最盲目的那一家房企。碧桂园目前在建项目高达3121个，居全国房企之冠。是第二名龙湖集团的接近三倍，是恒大目前778个在建项目的四倍。碧桂园目前有超过65万套预售房屋。
如果以平均三年的楼房完工时间计算，碧桂园每年要交付21.7万套，按每套100平米、每平米4000元建筑成本计算，碧桂园每年还需投入868亿元，每月需要投入72.3亿元。这比其9月销售收入还要多接近2成。还有办公费、工资税收社保呢？借款和债券的利息呢？
三是意识到巨额债务已经不可能偿还。
但是，该公司一年内到期债务接近3600亿，另有应付账款有2809亿。其中美元债超过95亿美元。
特别是无法拖延处理的美元债压力山大。目前碧桂园处于存续期的美元债券有15只，总金额超过95亿美元。其中，于2024年到期债券2只，分别为将于2024年1月27日到期的9.65亿美元，及2024年4月8日到期的5.37亿美元。2025年有4只债券到期，合计26.4亿美元。2026年，碧桂园也有4只债券到期，合计27.95亿美元。2027年至2031年，碧桂园还有5只美元债到期，合计25.63亿美元。
按照碧桂园目前每月不到70亿元的收入和净亏损，2024年1月27日到期的9.65亿美元债，本息根本没有能力偿还。债务迟早要爆，还不如宣布债务重组摊牌躺平。
三、许家印是第一个，碧桂园却不可能是最后一家
房地产的债务危机，爆发得有点猝不及防。
第一、债务违约的房企中，恒大不是第一家，碧桂园自然不会是最后一家。
一直以为房地产的脓包戳不得、房地产必须保的人，无论如何都不愿意面对一家又一家房企债务暴雷的现实：
1月26日，华夏幸福宣布对49.6亿美元的境外债务实施债务重组计划。
3月22日夜，中国恒大发布境外债务重组方案，涉及2组合计191.485亿美元境外债务。
3月28日，融创中国发布公告，针对90.48亿美元的境外债务重组
预计150亿无法偿还，8月6日晚间，禹洲集团公布债务重组方案。
7月24日，中南建设发布涉及公司4.53亿美元债券的债务重组公告。
10月10日，房企优等生碧桂园，也学习以上一众房企差生，宣布启动涉及总额95亿美元的境外债务重组计划。主导重整事宜的是中金公司和华利安诺基。
这些债务违约的房企中，恒大不是第一家，碧桂园自然不会是最后一家。
第二、被依法采取强制措施的房企老板，许家印是第一个，但不会是最后一个。
至关重要的是，房地产债务危机的背后，还涉及到刑事犯罪。9月28日恒大集团一纸公告宣布“许家印先生因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施”。但许家印并不孤独，因为后面有人陪伴他。
10月11日的《每日经济新闻》报道称，因票据追索权纠纷案件，拒不申报财产，杭州市余杭区法院向阳光城集团股份有限公司董事局主席林腾蛟、西安雅迪置业法定代表人掏永红等被执行人出具了一份《拘留决定书》。
只能保不能破的“地产大佛”金身，外皮正快速剥落。
第三、整个房地产行业的债务，因为销售收入的持续萎缩、流动性趋于枯竭而风险骤增。
国家统计局公布的1-8月份全国商品房销售额7.82万亿元，同比仅下降3.2%。但是，如果用今年公布的销售额与去年公布的1-8月8.59万亿销售额对比，那就下降了9%。
根据中指研究院发布的最新数据， 1-8月，TOP100房企销售总额同比下降8.6%，与国家统计局1-8月销售额下降9%的结果接近。
尽管官方接连推出刺激房市政策，8月底9月初各地开始贯彻中央祭出的认房不认贷，以及全面取消限购，中国多地9月推出房地产调控政策超过175次，刷新历史纪录。但传统旺季金九银十迄今销售未见起色。1-9月销售额同比下降10.3%，其中9月单月销售额同比加速下降了24.1%。
中指研究院10月7日发布的报告指出，继9月新房成交下跌四分之一，全国市场销售规模仍处低位。国庆长假35个代表城市日均成交面积较去年（10月1日至7日）下跌17%；较疫情前2019年的十一假期下跌24%。
中指研究院的数据显示， “金九”成色不足，仅有少数城市增加一些成交量，却引发大量中古屋降价求售。
第四、房地产市场的萎缩，并非“等政策式的需求延滞”，而是房地产三十年大跃进之后的需求枯竭
“银十”平淡开局，显示观望气氛浓厚。有人认为这是因为目前地产市场出现“等政策式的需求延滞”。“这种心态就是，如果房价不涨，那就不会买房，等等再说”。
其实并非如此。我在2021年12月10日的《后房地产经济时代，您准备好了吗？》一文中，就预警过：人口规模下降，人均房产拥有量超过发达国家平均水平、个人收入债务率超过所有发达国家，这些决定地产需求指标见顶，在我们经历了30年的房地产大跃进之后，往后多年的需求已经提前实现，剩余的需求已经枯竭。预兆着这一轮房地产下行趋势，即使探底企稳，也不可能回到5年前、10年前那样的地产黄金时代，只会在相当于2020-2021年需求量一半左右的规模上企稳发展。