一
打响第一枪的，不是北上广深，而是这个特大城市。
日前，郑州出台“楼市15条”新政，率先取消“认房又认贷”，暂停住房限售政策，鼓励商业银行降低存量房贷利率，青年人、多子女家庭购房减免契税等政策。
这是重要会议首提“房地产市场供求关系发生重大变化”之后，首个出台系统性楼市松绑政策的大城市。
同时，自住建部提出落实“认房不认贷”、降低存量房贷利率之后，郑州也成了第一个全面响应并率先吃螃蟹的省会城市。
这还没完，就在一天之后，郑州再发楼市第二支利箭，公积金贷款购房新房，首付比例降低到20%，二手房最低首付调整为30%。
显然，如果说房贷利率关乎的是买房成本，那么首付比例直接影响的就是加杠杆的规模。
就在郑州打响第一枪的同时，另一个特大城市，南京也跟上了。
日前，南京出台楼市八条新政，提出对购买新建商品住房实施补贴，对集体土地房屋征收推行房票安置。
事实上，房票安置不是新鲜事物，不仅在七八年前的棚改货币化中早已出现，而且去年初就由郑州率先重启。
2022年初，郑州曾出台“19条”楼市新政，全面松绑限购限贷，且重提推行货币化安置政策，一石引发千层浪。
虽然这些政策对市场影响相对有限，但“房票”模式随后得到20多个城市响应，或将成为新一轮楼市托底的标配。
从零门槛落户，到补贴青年人、多子女家庭购房；从暂停三年限售，到取消“认房又认贷”；从公积金2成首付，到降低存量房贷利率，再到部分区域取消限购……
新一轮楼市大松绑，比想象中来得还更快一些。
二
为何又是这个特大城市？
作为强二线城市，郑州是过去10年增长最猛的城市之一。
GDP先后赶超沈阳、大连、东莞、佛山等地，稳居TOP20城市之列。
同时，郑州也是人口增长最猛的城市之一。
2010年到2022年，郑州常住人口从862万增加到1283万人，不仅跻身特大城市之列，而且一度成功挑战中部人口第一城之位。
经济底子不错，人口并未滑坡，为何如此着急？
这要从上一轮“涨价去库存”和“棚改货币化”说起。
2015年以来，郑州开启了声势浩大的城中村改造工程。借助涨价去库存和棚改货币化的助力，当地房价曾经一年大涨40%以上。
然而，棚改终有尽头，大拆大建的模式也难以持续。当拆迁户带钱入市之后，拆迁腾挪出的大量土地又会变成新的巨量库存。
所以，自2018年以来，郑州楼市就陷入横盘，房价持续走低，市场热度早已不复以往。
根据国家统计局发布的数据，今年1~6月，郑州二手房价同比去年下降4.7%。另据克尔瑞等机构提供的数据，郑州住宅整体均价15049元/平方米，同比降幅6.1%。
市场成交热度下降，楼市高库存问题卷土重来。
数据显示，目前郑州新房库存达1637万方，去化周期约为17个月，虽然相比去年的35个月大幅收窄，但仍处于供过于求的状态。
雪上加霜的是，去年以来，受制于大环境影响，各地问题楼盘层出不穷，“保交楼”成了事关大局的第一要务，郑州也不例外。
据CEIC统计，高峰时期，仅郑州一个城市，涉及停工、延期等的待交付问题项目就一百多个，保交楼的压力空前巨大。
为此，早在去年，郑州就率先发起“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案，如今，多数楼盘都已复工乃至交楼，但仍有部分陷入僵局，亟待市场转向来破局。
房地产走弱，不仅给经济带来了显而易见的拖累，而且还经由卖地收入，影响了各地的实际可支配财力，进而波及地方债务的可支付能力。
以郑州为例，2021年和2022年，当地房地产开发投资分别下降10%、18%，今年一季度再度下降8.1%，对经济的拖累可想而知。
所以，无论是稳楼市的需要，还是经济稳增长的需求，打响松绑第一枪，都不是没有理由的。
显然，一旦郑州等城市“闯关”成功，楼市松绑将会席卷而来。
三
这一轮楼市大转向，影响究竟有多大？
众所周知，这一轮楼市调控拥有五大核心工具：一是限购，二是限贷，三是限售，四是限价，五是房地产税。
在政策工具箱中，房地产税主要管理的是预期，虽然一直未能落地，但作为悬在炒房客头顶最大的一把利剑，其效果不容低估。
当然，房地产税虽是大势所趋，迟早都会落地，但也要顾及对经济及楼市大环境的冲击，不会贸然上马，这从房地产税试点的推迟就可见一斑。
与之对比，有楼市“四限”政策之称的限购、限贷、限售、限价，几乎都已出现实质性松动，在不同城市完成了不同侧面的突破。
这其中，最核心的当属限购政策。
虽然直到今天还没有一个超大特大城市，敢于直接宣称取消限购，但限购在很多地方基本上名存实亡。
究其原因，限购以户籍作为门槛，而几乎所有弱二线及三四线城市都已实现“零门槛落户”，可谓大门洞开。
即使是在户籍门槛相对森严的一线城市，以抢人之名出台的各种购房红利也是屡见不鲜，所以取消限购对市场带来的积极效应不容高估。
事实上，史上最严楼市调控，覆盖的城市只有一二十个，几乎所有三四线城市都处于“裸奔”状态，本来就没有任何限制，自然也不存在大松绑带来的利好。
再退一步讲，即使这些横亘在房地产之上的所有限制，都迅速土崩瓦解，楼市是否就能迅速反弹，再创全国普涨的热潮？
四
历史不会简单重复上演。
回顾历史，过去20多年的楼市上行史，房地产遭遇了三次低谷，一次是2008年，一次是2014~2015年，最近的一次则是2022年~2023年。
有意思的是，这三次房地产低谷，几乎都是相隔7年时间，但问题的根源却截然不同。
2008年，是全球金融危机余波所及。四万亿大投资就足以力挽狂澜，2009年~2011年全国楼市出现了普涨浪潮。
2015年则是高库存带来的巨大压力。最终借助5次降准降息+棚改库存化+涨价去库存的组合拳，全国房价迎来普涨浪潮。
这一次更为深远。
既有基本面见顶的因素，也不乏房地产高杠杆、高负债、高周转模式负面效应的集中爆发，更有超预期事件的冲击，形势更为复杂，想要逆转付出的代价更为高昂。
更关键的是，这一次楼市面临的大环境与过去几次都截然不同。
且不说居民杠杆率有多高，居民收入能否覆盖债务，如今的经济、城镇化、人口格局，与7年前和14年前不可同日而语，而全民预期也发生了巨大变化。
所以，同样的楼市松绑，同样的刺激政策，在不同的环境下，效果截然不同。
更关键的是，如今楼市所遭遇的困局，调控政策不是替罪羊，而取消调控同样也不是救命稻草，一切都要回归到基本面上来。
当务之急，是避免房地产硬着陆，避免房地产持续下行拖累经济，进而引发更大的金融风险。
所以，稳住市场，让房地产回归其本来位置才是关键，不要寄望于新一轮暴涨了。
本文来自微信公众号：国民经略 （ID：guominjinglve），作者：凯风