本文来自微信公众号:风马牛地产研究院(ID:FARE_2016),对话嘉宾:冯仑,头图来自:视觉中国


问:前些天,恒大“亮出账本”,2021 和 2022 两年合计亏损额为 8120.3 亿元。不仅如此,现在的恒大完全资不抵债,仍背负着 2.44 万亿元负债的恒大净资产为 -6000 亿元。冯叔如何看待恒大披露的“家底”情况?


冯叔:恒大的账本被“晒”出来,当然这也是公司必须强制性披露的。业内人士对此是有预判的,但这个数字还是让大家有一些惊诧,也着实让普通观众吓了一跳。那么多钱都跑哪去了?怎么回事?


恒大这个企业经营到现在,的确是出现了致命的危险,而且眼看着一定会走向破产。那么,造成财务数据上的差池,我想主要有几个原因:


第一是会计记账调整的原因。恒大是怎么确认收入的呢?如果说是严格按房地产项目交付时确认收入,那么当年恒大的营业额不应该有这么多。


确定收入就是一个从负债转成收入的过程,在不确认收入时,预售的房产在账本上是负债,一旦确认收入,就会减少负债、增加收入。


比如说,假定恒大负债 8000 亿元,但是 8000 亿里头有 2000 亿确认收入了,那负债就变成 6000 亿,收入就变成 2000 亿,报表就会好看很多,收入增加了,负债减少了。


所以恒大在过去冒进的经营当中,其实确认收入的口子是松的,甚至业内有传闻,会计事务所的人看一看,只要项目外立面做完了就确认收入。大家知道的,外立面到内精装做完至少还差一年,所以等于恒大大量的提前确认收入,从而使报表收入变得很大,便于从资本市场融资和股票市场估值。


实际上,这样确认收入就导致现在财务数据的回拨,今天之所以又把总负债和净资产(负资产)都大大增加,是因为会计按照实事求是的方式进行回拨调整时,出现了巨大的反差,总债务 2.4 万亿,净资产 -6000 亿,另外两年亏损 8000 亿,这是一个财务问题。


第二是企业经营策略。恒大的经营策略基本上是高杠杆、高周转、高负债,一旦高周转停下来,高负债就成了毒药。只要现在不卖楼,没现金回来,利息就不断涨,越处理债务还越多了。


计算一下,一万亿的负债,每年光利息就一两千亿,“三高”策略就是不能停,只要一停滞就会反噬,暴露出财务上的巨大漏洞。


第三是恒大的多元化扩张使财务管控失去了必要的治理上的理性。


万科等企业为什么没有爆雷?因为它是职业经理人主导,同时股东参与治理和约束,以及公司文化有独特的健康基因,业务也没有过于多元化。


所以你看,恒大造汽车几百亿、上千亿没了,之前还做水、做粮,这些都使它的财务资源分散,同时核心竞争力又不能够持续地累积和保存,公司治理失去平衡,然后创业者、主导人、实控人的权力在财务上没有约束,整个公司就会出现这样的财务结果。


在中国房地产行业发展的特殊阶段,其实不光恒大一家如此。如果恒大这种情况是个病的话,今天爆雷的企业,大体上都得了“恒大病”。这个特殊阶段企业得病的状态,也算是流行病、多发病。


另外,民营企业的创始人对公司治理的确很重要,一定要在好的治理结构当中,才能够保证企业长治久安。


我们始终拿万科跟这些爆雷企业来对比,早在 20 年前我们写文章《学习万科好榜样》,就是看到了万科治理结构上的理性、合理、透明、有效,这对创始人的权力有约束,同时在行业资源有效地聚集、能力集中方面,起到了很强的内外部监督作用,让他们能够有效地来行使董事长、CEO 的权力,这其实对公司长治久安是重要的。


所以“恒大病”也给了我们一个启示,就是民营企业的确要加强自身公司治理,不能说你是企业家,创办了个企业,曾经有过某些特别辉煌的业绩,就有特权超越公司治理的框架,而自己为所欲为。


是在公司治理的框架内,还是在公司治理的外边行使权力,这很重要。公司不能够把老板、CEO 的权力装在公司框架内,放在笼子里,这个公司一样会死。权力不放在笼子里,权力为所欲为;老板不放在笼子里,老板也会为所欲为,公司也会垮掉,“恒大病”给我们的这个启示也很重要。


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