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尽管全球疫情肆虐，在投资海外地产类别的排行榜上，“学生公寓”这个关键词一直是个大热门。据《2021 中国私人财富报告》指出，2018～2020 年高净值人士境外投资年均复合增长率约 21%。而学生公寓也正演化成海外房地产投资新方向。
投资机构的代表是黑石，今年上半年，它收购了学生宿舍经营集团 American Campus Communities (ACC)，代价是 128 亿美元，也是黑石历来动用最多资金、收购学生宿舍物业的交易。
为何大手笔收购学生公寓资产呢？据 Marshall-Stevens 的数据，美国学生公寓的资产回报率基本稳定在 5.8% 至 6.0% 之间，即使受到了疫情影响，仍维持在 5.8% 以上。拥有极低空置率、强劲市场需求及可观收益率的学生公寓，自然受到了资本方的青睐。
不禁有很多人疑问：中国和欧美国家的学生公寓发展模式有哪些不同？为何学生公寓类地产会成为穿越衰退经济周期的“神器”？国人投资海外学生公寓有哪些踩雷与启示？
一、中外学生公寓发展模式大不同
与中国公立大学有所不同，欧美大学的资金来源于捐赠和慈善捐款，这导致学校没有充足的资金用于筹建宿舍，以致学生大多自行解决住宿问题。学生们在欧美国家的住宿，较为常见的形式有学生公寓、寄宿家庭和自行租房。
1. 美国
美国大学在住宿方面有着自由选择空间，在双方愿意的前提下，可以向学校提出申请并成为室友。不过大学校内宿舍数量一般仅够低年级学生住宿，高年级学生普遍在校外租房，而随着校园周边众多类似宿舍的学生公寓拔地而起，学生们渐渐摒弃了住在学校的住宿方式。
受能源、供应链和疫情，叠加通货膨胀等因素影响，美国房屋租金价格迎来飙涨。据最新行业报告，2021 年美国租房平均成本较 2020 年高 10.1%。在纽约、波士顿、加州湾区等大城市，即使合租价格每人也要 700 美元/月以上，哈佛大学和波士顿大学等高校附近房租会更贵。
2. 英国
英国高校是“住宿学院制”，大学一年级采用集中住宿，二年级时学院就会打乱集中住宿，重新分配不同专业、年级的学生混住。虽然学校提供的校内宿舍和校外公寓设施齐全、费用友好，而且距离学校近，但每年的宿舍数量十分有限，使得很多国际学生不得不选择在校外租房。
高校周围会有一些学生公寓，包含两房公寓（Shared Room）、独立卫浴的套间（En-suite）和单人套房（Studio），房型且产品线多。交通便利、水电网络设施齐全，合租价格在每人 150～200 英镑/周。2021 年，英国大学生的平均月租相比 2020 年上涨了18.5%，高房价让年轻人买不起房只能租房，进一步推动了租金上涨。
3. 德国
德国高校公寓主要由大学生服务中心管理，不以经营为主，经费来源由政府财政划拨。服务中心在全德国拥有近千家咖啡厅和学生餐厅，近 20 万间学生宿舍，10 平米左右房子平均房租为 250 欧元。
大学生村（Student Village）则是另一种模式，类似于中国的学生宿舍，但有着较为丰富的内容。大部分宿舍是男女混住，2020 年 10 平米的房间房租为 435 欧元。合租模式是 3～6 人住在一个套间，房子有客厅和厨房作为公共空间。大学生村还配有地下室作为体育和文化活动场所。
4. 中国
国内高校公寓管理主要有三种模式：
一是统一归校方管理，国内高校学生公寓很长一段时间都由校方统一管理，直到高校后勤从学校脱离出来，这种现状才得以改变。
二是由物业公司直接管理，学校每年支付给物业公司一定的经费，大部分高校学生的公寓物业管理都交由校外物业公司负责。
三是校内外共同管理，学校设立学生公寓管理委员会；社会后勤服务实体负责学生公寓的物业管理；各院系成立大学生宿舍管理委员会，三方共同参与、互相协调。
二、学生公寓为何成为投资热潮？
根据上述信息可知，教育体制的不同性，中国的学生公寓普遍是学校公费建造，且位于学校内部，基本的宿舍配套设施齐全，可以满足大学生日常的生活需要；但在国外，学生公寓主要是市场化运营，此类资产成为欧美高校必不可少的重要板块。
学生公寓投资主要集中在英美两国，这两个国家占据着全球可投资资产总量的大部分比例。那么，学生公寓为何在英美两国成为投资热潮呢？
一是强劲租住需求和学校供给不足的矛盾。英美两国教育体系在全球的魅力仍然最佳，人口数据表明，中国仍然是最大的留学生输出国，几乎是印度规模的 4 倍，而美国、英国、澳大利亚则是住宿支出最昂贵的留学目的地。
除了大批量的留学生需求外，两国本土的学生需求也不容小觑。高等教育产业化的进程使得英美大学连年扩招，美国教育部数据中心统计显示，2025 年在美就读本科的人数预计将会增长 14% 至 1980 万人，这还不包括博士生。
但学校宿舍仍不能满足需求，大概只有 22% 的美国大学生能够住在宿舍，其余则要在外租用民宅、或寄住在父母和亲戚家。
二是居高不下的出租率。美国一般采取预租合同制度，学生公寓在开学前两个月就开始招租，前一个月基本就能租出 93% 的房间，合同一年一签，租户不得随意退租，就算寒暑假不住也要按时交租。
拿前文提到的 ACC 举例，作为美国最大的公开上市的学生公寓所有者和开发商，他在 2008 年金融危机期间的出租率仍在 92% 以上。
另外合同中还会附带监护人担保条例，当学生支付不起租金时，业主会直接联系其监护人，压根不用担心收不回租金的风险。
三是学生公寓的租金回报率非常稳定。戴德梁行做过有关学生公寓的研究，其租金回报率在 3.75～7% 之间浮动，趋势方面，和主流商业地产一样，回报率稳定。而在美国，学生公寓的租金增长和出租率数据表现更优，美国学生公寓地产信托基金在过去两年内表现，优于全种类房地产投资信托基金 19 个百分点。
而对比动辄上亿的资金量来说，学生公寓对个人投资者特别友好。这就让人不免要算一笔账：一个美国学生公寓的平均市场价为 65500 美元，每年大约有两千万学生入学，就算只有 50% 的人租住学生公寓，这也是赚钱的生意。
四是可持续性盈利能力。换句话说，学生公寓的收益能够兼顾安全性和稳定性。这是指业主和租客的风险比较透明，学生群体依托的是教育产业，从常识上来看，除了战争等大灾难，能令一个国家教育水平退步的事件很少；而整个市场可以预见的是，学生公寓供不应求的局面很难在短时间改变。
三、中国人投资学生公寓的潜在风险
对华人投资者而言，学生公寓是一种具有天然吸引力的资产，是教育和房地产投资的完美组合。投资学生公寓风生水起的，有老潘的儿子潘瑞，在英国投资学生公寓品牌 UNINN，2020 年建成的 UNINN Infinity 公寓是英国考文垂地区最高楼。
然而，投资领域并不存在完美的资产，前文所说的大逻辑虽然方向没错，但也并不总是正确。拿美国的学生公寓举例：最大的不同，是校内公寓（On-campus unit）和校外公寓（Off-campus unit）的投资属性，虽然“内外”仅一字之差，但二者的属性却有不小的差异。
首先是融资方式，校内学生公寓依靠学校的信用评级和财务背书，开发商能够通过资产证券化模式在公开资本市场借得低成本的资金；而校外公寓缺乏校方实质性配合，也不能从财政不佳的校方获得如同鸡肋的支持。
其次是运营方式，在校内公寓校方除了介入日常管理，也得向资产管理方提供入住率保证或优先推荐学生入住；但校外公寓甚至不会被作为标准学生公寓，为官方统计数据所承认并记录，意味着如果不提供符合市场需求的公寓，很可能面临转型困难。
最后是退出方式，校内公寓的产权可能属于校方，往往无法通过出售产权而变现，外部私募股权投资人也很难通过直接参与项目分一杯羹；市场化运作的校外公寓退出机制则更加灵活。
即使避开了校内、校外公寓的坑，学生公寓还是否能一路长红也是个问号。步入 21 世纪，学校更为广泛地参与进来，市场也启动了大量新学生公寓开发项目，还包括排除在统计数据之外的非标校外学生公寓。
对于新入场的投资人而言，这场宴会可能开始接近尾声。随着时间的推移，新投资人不得不将目光转向排名靠后或财政状况不那么吸引人的学校。再加上，新冠疫情这个不确定性因素，也让四年制私立大学的入学人数减少。
全球著名评级机构惠誉 Fitch 早在 2019 年，就表达了对学生公寓板块表现下滑的担忧。虽然其所追踪的学生公寓资产依然保持平均 90% 以上的出租率，但入住速度明显放缓了。更糟糕的是，市场上开始出现学生公寓公司破产的新闻，学生公寓违约风险上升的贷款遍布全美。何况，在上述风险背后，还蕴藏着诸如信息滞后、行业垄断以及不断创新高的学生贷款压力等问题。
可见，多数“有利可图”的市场始于供应缺口，但蓝海市场变成红海市场，没有那个金刚钻还是别蹚这趟浑水了。
资料来源：
1. 国内外高校学生公寓主要管理模式及经验启示，冷志勇，教育教学论坛，2018-10-18
2. 基于国际比较的高校学生公寓管理服务育人功能研究，卫华;胡忠利，高校后勤研究，2020-06-20
3. 欧美国家通胀风暴下的留学生活——租房篇，王博，留学，2022-03-20
4. 美国房地产投资现状和趋势展望，石晋，财富时代，2020-08-25
5. 热点研究 | 浅析英国学生公寓投资价值，英房研究院，2019-12-31
6. 留学生少了，还能不能投资学生公寓？丨商业地产，澳洲房产大全，2020-11-13
7. 如何投资美国学生公寓 又好赚又不踏雷，惠裕全球家族智库，2027-03-15
8. 看似完美的“学生公寓”， 浅析暗在投资风险，彼岸海外， 2020-03-11
9. 130亿美元！黑石集团收购学生公寓经营集团ACC背后，藏着巨头们看好的一个新市场，投资与地产， 2022-04-20
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