本文来自微信公众号:风马牛地产研究院 (ID:FARE_2016),对话嘉宾:冯仑,原文标题:《冯仑:上海豪宅打新遭疯抢,透露出这种经济趋势》,头图来自:视觉中国



问:近期,苏州万科和上海嘉宝 8 折卖房,带头降价被江苏昆山政府处罚,不仅被通报批评,开发商还被罚款。目前,折扣已经收回,项目也暂时关闭了网签。另一个消息,住建部、市场监管总局联合印发意见:要合理降低二手房中介住房买卖和租房服务费。


为什么房价不能降,但是中介费可以降?冯叔您怎么看?


冯叔:这两个新闻事件以片断化方式呈现在观者眼前,既是当下的新闻,从过去 10 年、20 年的时间跨度来看,这也不算新闻,属于常态化的监管方向和监督措施。


对房屋买卖经纪服务费用的整治、打击、管理已经四五次不止了,政府的出发点和动机永远是苦口婆心、为民着想。害怕二手房中介费用过高,想让大家减轻负担,但为什么经纪费用继续水涨船高呢?背后透露出两个复杂的经济社会原因:


  • 一是,市场发生变化,大部分城市二手房买卖市场遇冷,佣金很大程度上跟交易难度、周期有关,这是行业的普遍现象。对于房产经纪人来说,看似成交一单的佣金很高,但交易周期从原来的 3 个月拉长到 10 个月。加上佣金到账时间滞后的影响,平均到每个月,房产经纪人的生活还是很艰难的,监管部门未必能够给予那么多关注和体谅。


  • 二是,部分房产中介的资源高度集中,还没到垄断的程度,只能说相对集中,小中介为谋求生存空间,不得不采取更多的竞争手段。在交易信息搜集手段与效率方面领先的大中介、超大中介,拥有更多的话事权。


对于开发商而言,比如年初发生的链家与中海“决裂”,可以不通过渠道商卖房子;但对于普通老百姓而言,为确保买卖的安全性,只能通过市场上几个大中介进行交易。大中介铺面开支大、管理成本高,再加上研发产品、数据管理、维护平台和兜底责任等费用,在安全、稳定、高效的背后,是其高昂的佣金。


政府与市场成为一对重大关系和突出矛盾,一方面政府苦口婆心去管,另一方面基于市场环境、企业成本和实际情况,又让佣金居高不下,在我印象里,中介佣金标准上限从 1% 上升到了 3%。


个人比较倾向,市场的问题交给市场去解决,推动资源配置实现效益最大化和效率最优化,不要迷信或迷恋行政手段。房产交易本身有其规律,市场的主体企业和个人应该有平等的选择机会,出多少佣金是双方自愿的,也反映了市场交易的难易程度和中介成本。


另一个事儿,房价不能恶意涨价、也不能恶意跌价,监管部门的动机都是良善的。房价不能上涨过快,政府要限价、备案,一二手房还有价差,可做生意需要流动资金,不让企业降价又卖不出去,开发商怎么做生意?


企业是市场经济的主体,我们要尊重市场主体,努力打造市场化、法治化、国际化的营商环境,就应该尊重企业自主定价的交易权利。也就是说,可以不让房价大涨大跌,但不让在合理范围内降价,企业就很难经营。


企业赚钱当然要多交税,政府得益;亏本,政府又不兜底,那各个方面管太多了,实际上就扭曲了市场信号,也扭曲了交易主体的行为。二十大报告中明确提出“营造市场化、法治化、国际化一流营商环境”,那就要保持稳定、可预期和可持续。



问:由于一二手房倒挂,上海云锦东方上演疯狂一刻,一批亿万富豪在上海街头顶着 32 度高温,假结婚、黄牛代持,排队争取一个摇号资格,毕竟倒卖一下暴赚 2000 万。冯叔怎么看待倒挂这个“畸形现象”?


冯叔:亿万富豪都在老老实实排队,据说买到就躺赚两千万,这是一个被大家关注的市场新闻。另一方面,很多小城市的房子卖不掉,甚至房价也摔在了地板上。这是两个极端情况。


我觉得这些情况反映了现在市场的真实情况:


  • 一方面,由于土地稀缺、新房品质差别和消费者新房情结等因素,出现了新房二手房的价差,特别在一线城市核心区域,拥有大量怀揣资金、有购房能力的人,都在追逐套利空间。


  • 另一方面,在经济出现下行时,大家口袋的钱比较少,社会有效购买力萎缩,同时伴随房价涨幅的回落,很多人对房产交易没有信心。


而在其他赚钱的机会又比较少时,出现一手房、二手房的巨大价差和套利空间,就会有人很快“杀进去”。


有效购买力萎缩、经济增长放缓、房子又普遍降价,这样的现实正在当下发生,体现出我们对于未来经济不确定性的某种担忧和一些过度反应。


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