本文来自微信公众号：风声OPINION（ID：ifengopinion），作者：贾拥民，编辑：刘军，备选标题：《政府“统租改造”城中村，为什么大概率会导致租金上涨？》，头图来自：视觉中国
日前，深圳市城中村保障性租赁住房改造项目引发了热议。有房东张贴通知称，“因南山区白芒村在政府主导下进行综合整治，本栋楼在统租整治范围内。根据法律，我方依法行使合同解除权，特此通知您在2023年6月底前搬离。请自行尽快寻找房源，搬完后联系房东办理退房手续。”
通知中所称的“统租”，指的是政府（通过国有企业）统一收储城中村房源，先进行装修改造和周边配套升级，然后再出租。
根据有关部门的计划，“统租”的第一阶段就将会涉及104个城中村，白芒村只是其中推进比较快的一个。
在网络上，“租客们被迫集中提前搬离”、“周边房源租金大幅上涨”、“租客担心孩子无法继续上学”等话题传播后，激起了不少猜测和争议。视频中，拉着大包小包的租客离开时的无奈表情，也引发了一些网友对城中村统租改造的疑问。
有人说，深圳这是在学习新加坡的“组屋制度”，因为这样做可以让更多的市民轻松住进更加宜居的房子。目标令人向往，效果如何呢？
一、政府介入租房市场，目的在于实现“保障性”
首先要讨论的一个问题是，为什么要由政府出面“统租”城中村房屋？
如果仅仅是为了将农民房升级改造后再出租，那么并不一定需要政府来做这个“二房东生意”。
多年以来，许多房地产开发商和房屋经纪公司旗下的长租公寓，一直都在做着类似的事情，其中最著名的是万科旗下的泊寓，以及链家旗下的自如和微棠等。
虽然据称这些长租公寓大多只能实现“微利”，有的甚至还在亏损，但是这个事实本身已经足以说明政府（国企）也许没有必要以市场主体的身份介入。事实上，此次统租，主要是为了筹集保障性租赁住房。
2017年，国家出台了“租购并举”的住房政策，那时深圳市政府就有了收储百万套城中村房屋进行统一整改租赁的计划。2021年7月，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，正式确立了以公租房、保障性租赁住房、共有产权房三大支柱为保障性住房体系。同年8月，国新办在以“努力实现全体人民住有所居”为主题的新闻发布会上进一步强调了保障性租赁住房的地位：在“‘十四五’期间，国家将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居”。
随后，中央政府似乎又把探索建立保障性住房体系的任务交给了深圳。2022年10月31日，财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》，要求加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助、加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度。
2023年1月17日，深圳市政府同时发布四个重要规章（《深圳市保障性住房规划建设管理办法》《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》），面向社会公开征求意见。
4月6日，深圳市规划和自然资源局发布了《深圳市地价测算规则（修订征求意见稿）》，面向社会公众征集意见，该规则取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房（细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型）、共有产权住房等住房类型。
至此，深圳市保障性住房体系基本成型。
2023年，深圳还提高了“十四五”规划中建设筹集保障性住房的目标，从原来的54万套（间）提高到了不少于74万套（间），其中保障性租赁住房调增了20万套（间），仅在2023年，就要建设筹集16万套（间）。
2023年5月23日，深圳市住房建设局发布《深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引》，要求多渠道筹集保障性租赁住房：住宅、商务公寓、产业园区配套宿舍、城中村房屋都可以筹集作为保障性租赁住房；商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋以及其他社会存量房屋也可筹集作为保障性租赁住房。
加速筹集保障性租赁住房的任务确定下来后，筹集保障性住房的目标顺理成章地指向了城中村，“统租”迅速进入快车道。
公开信息显示，深圳拥有大约360平方公里的城中村建筑，虽然只占了大约20％的土地面积，房子套数却占到了一半，居住着超过1000万人口。
二、“统租改造”占比不高，但可能推高整个城中村租金水平
筹集保障性租赁住房，本来应该是有利于租房居住的普通民众的。但短期内大规模“统租”，却会造成相当大的冲击，可能会给这些人群造成不利影响。
这个问题不容小视，因为数据显示，深圳超过四分之三的家庭租房居住，家庭租房比例位居各大城市第一，而城中村正是中低收入的群体租住最集中的地方。
即便不考虑限定时间内搬家带来的不便、孩子入学困难、搬家后通勤时间增加等问题，短期内大规模“集租”也可能带来令人担心的后果——因为它在短期内减少了供给、推高了需求，而供求关系的这种变化，会导致房租上涨。
事实部分印证了这个判断，有南山白芒村、平山村的居民称，自从村里开始“统租”后，一些未被收纳的房源和周边城中村的房源租金立刻跳涨：一房一厅的月租金，从原来的2500元左右提高到了3200元。
另外，根据《凤凰WEEKLY地产》提供的数字，“位置比较好的，会给到68元/平方米，位置不好的是65元/平方米，另外还有10万元的补贴，和200-300元/平方米的装修费。”按照一个单间大约20平方米的面积计算，一个房间的价格大约比原来对外出租的市场价格多了30％，另外，在“统租”期间，政府还承诺付给房东的租金每三年上涨10％。因此被迫搬出去的租客担心，改造后搬回来住可能要多付出50％以上的租金。
对此，当地政府派发的“定心丸”称，改造后的大部分房源的租金将与改造前基本持平，即便个别房源有所上涨，也不会超过原有租金的10％。
确实，在政府给予大量补贴的情况下，被“统租”改造的那些房子的租金也许可以做到不用大幅上涨，但是我们不能只看到这一点，更关键的是，冲击的影响会扩大到所有用来出租的房子——经济学理论告诉我们，边际价格决定了全体价格。也就是说，被“统租”改造的租客付出的租金，并不是真正的市场边际价格，房东实际收到的才是。
从行为经济学的角度也可以解释，所有房子的房东，都会根据被“统租”改造的那部分房子的房东可以获得的实际收入来确定自己房子的租金水平。也就是说，政府的“统租”合同，将会为所有房东出租房子提供一个几乎牢不可破的“定价之锚”，从而推高整个城中村房屋租赁市场的价格。
因此，一个可能的结果是，“统租”改造后，一小部分租客可能有机会以原来的租金（或稍高一些的租金）住进保障性租赁住房，但绝大多数租客却要承担因“统租”而导致的更高的市场租金（几十万套城中村保障性租赁住房，在几百万套出租房屋当中毕竟只占少数）。
如果出现这样的结果，就违背了保障的初衷。
更值得提醒的是，要避免这种冲击变成长期持续性的，这有两个方面的原因。
一是“统租”租约本身是长期的。政府要与房东签订10年以上的长租协议（通常是15年）。
二是政府（或国企）行为的惯性。改造之后是政府或国企出面招租，那么很多行为不一定会根据市场供需情况及时做出调整，比如说，提高对租客的房租或至少保持不变，肯定要比降低房租更符合考核要求。
由此也就引出了看似矛盾的另一点，“统租”也可能会让政府（或国企）承担过高的风险，因而在长期中未必一定有能力兑现对房东的承诺。
也正是基于这种预期，房东对“统租”签约的热情目前看不算太高（有媒体报道称签约率只有12.5％左右）。
关键是，即便只有百分之十几的签约率，短期内在边际上对供需的冲击也是相当大的，同时也可以确定一个长期中的定价之锚了。这两方面结合起来，可能会带来不容忽视的不利影响。
这不仅仅因为更多的人群租房成本会提高，也因为它会挤压中低收入群体的生存空间，导致他们可能不得不离开深圳。
许多人都强调过城中村对深圳经济发展的价值和意义。“在写字楼上班，在城中村居住”，某种意义上可以说是深圳的“常态”之一，也可以说是深圳的一个优势。这个优势，不应该轻易加以破坏。再者，许多城中村本身就是一个经济生态。一个城中村里住着的原住民、来自各个行业的租客，以及在城中村里设厂、开店的企业主和商户，共同构成了规模相当可观的经济生态。
这个经济生态，不仅为人们提供了服务和收入，而且也承载着许多人成为一个真正的深圳人的梦想。要避免短期大规模“统租”，影响这个生态。
三、或许有比短期内集中“统租”更好的办法
从房租来看，城中村当前的租金水平相当于同片区商品房的五折左右或更低一点。根据《深圳市保障性租赁住房管理办法（征求意见稿）》的规定，保障性租赁住房分为政府组织配租的保障性租赁住房和社会主体出租的保障性租赁住房两类，城中村“统租”改造的房屋应当属于政府组织配租的保障性租赁住房这一类。
政府组织配租的保障性租赁住房租金标准，为按照同期同区域同品质租赁住房市场参考租金的60％确定，“统租”后的租金有可能大体保持不变或略有上升。由此可以看出，在一定意义上，我们或许可以说，深圳的城中村原本就已经在扮演着类似于保障性租赁住房的角色了。
正如广东省住房政策研究中心首席研究员在接受红星新闻采访时指出的，深圳的城中村，一直在发挥着片区房租的稳定器的作用，非常适应深圳外来人口的租赁住房需求。其“低租金、小户型、区位优”的原生特征，是对庞大低收入外来人口需求的自然匹配，做到了有什么需求就有什么供给，某种程度上已经是一种很好的安排了。
针对此次“统租”中出现的问题，李宇嘉认为，城中村“统租”本来是一项民生工程和民生实事。城中村“统租”，首先应该做好统租片区供需评价和影响评估，即要先评估现有租客在周边是否有合适的同类房源选择，以降低搬家的成本，尽量不影响其职、住平衡的诉求。
如果周边房源供应紧张，最好保持租赁供需现状，不要去安排统租，以避免对现有的租赁生态造成冲击，导致短期内供需失衡和租金上涨。或者，安排少量“统租”以丰富片区内多元业态，构建高中低档租赁供给，以提高租客的可选择性。
政府要做的，就是把物业管理，咖啡厅和篮球场等新市民需要的引进来，把水、电、气、网等短板补上，尽量不要大改室内空间，以便降低改造对市场供需的无谓扰动。
即便确实需要改造室内空间的，也应该逐步推进而不是一阵风，尽量避免出现强制要求原有租客短期内大规模搬离的情况。
当然，如果“统租”扩大到全部城中村房子，那么这个问题将不会存在，但那又是不可能的。
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