本文来自微信公众号:地产深度报道(ID:RE_report),作者:吴典,编辑:左宇,头图来自:视觉中国


2022年2月,阿里法拍平台上架了10套位于上海市普陀区古浪路288弄(下称“中环名品公馆”)的千万级法拍房,彼时上述房源全部拍出,其中竞争最小的一套也经历了6轮竞拍,引上万人围观。


一年后,这个在法拍市场颇为吃香的楼盘开启下一轮“甩货”。


2月27日,《国际金融报》记者注意到,该项目近期有12套同楼栋、同面积、同价格(起拍价以及评估价)的房源出现在法拍平台,总起拍价约1.7亿元。这其中的10套将在下个月开拍,另外2套则已经在数日前落槌拍出,成交价均略高于市场评估价。


它们的顺利拍出也为整场法拍奠定了基调,市场好奇其还能否延续去年的热度。


制表:吴典
制表:吴典


一、两道“前菜”


根据拍卖信息,2月23日落槌成交的两套房源分别为中环名品公馆的“10号3102室”以及“10号3101室”,二者最终的成交价皆为1775.52万元,较起拍价1415.52万元溢价25%,高于市场评估价6万元左右。


虽然两个标的起拍价与成交价皆一致,但竞拍次数却差距不小,其中“10号3102室”共有7人报名,出价31轮;“10号3101室”则有5人报名,出价14轮。


竞买人跳价是导致竞拍次数产生差异的主要原因。


在为期3天的竞价周期里,意向买家的火力都集中在后半程,大家的竞拍意愿也直观地反映在加价幅度上,并非皆按10万元的基础增幅出手。


以“10号3101室”为例,该标的第一轮报价是在2月20日10时36分,当时竞买人“V2363”出价1415.52万元;22日9时44分,第二位竞买人“E4015”直接加价19倍至1605.52万元。此后,该人士又与“G7604”、“O6871”等竞买人轮番交锋,将价格一路推高至1775.52万元。


“10号3102室”的竞争则显得温和许多,赢家“L2583”虽全程参与,但真正发力也是在2月23日。当日早间,其与另一位主力竞买人“W6128”交锋十余个回合,两人你来我往、互不相让,直至竞拍价超过评估价,后者方才罢手。


竞买人之间的激烈互搏一定程度上反映了标的的抢手情况。


公开信息显示,“10号3102室”、“10号3101室”的面积均为176.94平方米,以成交价计算相当于10.03万元/平方米,而根据中介平台的二手成交数据,中环名品公馆于今年1月成交了一套面积112平方米的住宅,折合单价约10.27万元。


以此对比,二者之间的表面单价相差不大,但与该小区入市的其它房源相比,上述标的具有诸多隐形优势。


据悉,中环名品公馆面积最大的户型即为176.94平方米,且由于得房率高,其实际空间体验为230平方米,倘若以1775.52万元的成交价计算,相当于7.72万元/平方米。另一方面,标的所处的10号楼为项目的“楼王”,位于小区正中央,前后无遮挡,直面中央花园景观,采光视野极好。


现房交付也是打动竞买人的重要因素。信息显示,上述房源早在2015年就已竣工,但一直未能正常入市预售。曾有媒体在报道中指出,由于开发商资金链断裂,中环名品公馆周边的商业无法如期建设,故而导致10号楼未能取得预售证,无法售卖。


二、项目“身世”坎坷


2022年项目正式流入法拍市场。


去年1月初,10套分别位于中环名品公馆10号楼23、25、26、27、28层的房源首次拍卖。它们的面积均为176.94平方米,起拍价1769.4万元,折合单价约10万元,保证金177万元,不过最终因无人报名而全部流拍。


此后这些房源继续上架二拍,起拍价均降至1415.52万元,单价也降至约8万元,相当于一拍价格的八折。降价后的价格优势较为明显,这批房源也得以悉数拍出,率先开拍的2套分别引来8人、12人报名,最终成交价较起拍价溢价20%左右。


不过,对于这一结果,业内也有质疑声。彼时,市场流出不少关于中环名品公馆法拍房的宣传,似乎欲通过法拍渠道将困在手中的房源低价卖出化债。


资料显示,中环名品公馆的这些房源皆属于开发商上海智富茂城置业有限公司(下称“上海智富”)所有,其于2008年购得项目地块,并在2011年取得第一批预售证,最近一次取得预售证则是在2017年。


这期间,关于中环名品公馆业主维权的消息也此起彼伏。


例如2014年,有业主维权称当初开发商承诺的附赠面积未列入合同,等到办理产证时被要求多缴纳总房款的3%费用;2015年,该小区被指逾期交房,4次变更交房日期,甚至有业主将张贴了投诉标语的私家车停在高架上,导致南北高架拥堵;2016年,又有业主指该小区为“卖”高价停车位,花式阻拦车辆进入小区底下车库……


而此番被拍卖的“楼王”房源也是因债务纠纷流入法拍平台。


2020年,债权人杨某向法院提出仲裁申请,指上海智富拖欠其工程款6亿元以及违约金6000万元;次年5月,上海智富因未如期偿还款项成为被执行人,涉及10号楼的房源被法院查封拍卖。


天眼查数据显示,截至目前,上海智富存在法律诉讼568起,涉及案件总金额约35.97亿元,其中将近29亿元的身份皆为被上诉人,被执行总金额约为40.38亿元。


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