本文来自微信公众号：进深News （ID：leju-sydcsxh），原文标题：《长租公寓资本抬头》，作者：曾树佳 林振兴，题图来自：视觉中国
五年前，因是与投资人存在一些分歧，以及计划创业，魔方创始人葛岚转身离去。
9月27日，当他看见魔方生活服务向港交所发起IPO的新闻，不知其心里作何感想，是欣喜“孩子”终于有了出息，还是悔恨错过了这场资本盛宴。而如若魔方能顺利叩开资本市场的大门，它也将成为港股长租公寓第一股。
几年前，喊着要上市的长租公寓企业并不少，蛋壳、青客甚至还没有进入盈利阶段，就迫不及待地奔赴大洋彼岸上市，后来他俩因经营遇困、暴雷，给了行业很大的警示。于是，长租公寓上市的钟声戛然而止。
如今，长租公寓股的资本市场大门，或许将重新开启。经过这两三年的沉淀，国内长租公寓领域已经摸索出了盈利的苗头，从龙湖冠寓、万科泊寓，再到魔方，外界似乎能看到其中渐趋成熟的足迹。
在地产下行中，一众苦等时机的房企，又看到了另一条“出路”，假如手中培育多年的长租板块能打开局面，那简直就是一场“及时雨”。
不过，现时的长租公寓赛道，已经挤满了人，竞争激烈。除了房企系之外，创业系、中介系也在发力，如彭永东开拓了贝壳租房。甚至连海外资管公司博枫在中国布局了第一个租赁住宅项目等，他们好像都在等待下一个风口。
重新赌一把
与在美股上市的蛋壳和青客相比，魔方显得较为沉得住气，它直到手中握着微薄的盈利，才赴港IPO。
招股书显示，魔方的收入，由2019年的9.47亿元增至2021年的14.71亿元，复合年增长率为24.7%；今年上半年，其收入同比增长24.1%至8.5亿元。
同期，它的净利润，由2019年的6360万元增至2021年的2.95亿元。但今年上半年的净利润较少，仅为41万元，每天赚约2240元，与去年同期为1.62亿相比，差距较大。
截至今年年中，魔方所经营公寓数目为7.62万套，复合年增长率为35.2%。这家轻资产、集中式长租公寓运营企业，已进行了13轮融资，包括中航信托、华平投资、德同资本等。
同时，从A轮到E+轮融资中，魔方的投资估值也一路拉高，从2012年的2.94亿港元上升至2021年的76.02亿港元，可见资本对长租领域，还是较为看好的。
在此不久前，轻重结合的旭辉瓴寓也启动了A轮的募资工作，募资金额超过1亿美元。
而在今年2月，旭辉瓴寓还开启了另一条运营途径。它出让所持“上海浦江华侨城柚米社区”项目全部30%股权，实现从该租赁社区项目的资产退出。这是租赁住宅领域首个实现‘投融建管退’资管全周期跑通的项目，意义非同寻常。
截至目前，瓴寓累计管理的房间数量超过了8万间，稳定期项目出租率在96%以上。上半年，它继续获取了多个轻资产管理项目。
长租赛道里，已经挤满了追逐者。
去年年底，贝壳掌舵者彭永东发布内部信，宣布成立了贝壳惠居事业群，并全新推出“贝壳租房”，正式切入住房租赁行业。今年初，贝壳租房与乐湾公寓完成签约仪式，在上海徐汇区正式落地首个青年公寓项目。
贝壳找房的“一体两翼”战略中，“一体”即二手房和新房的交易服务，“两翼”则是指家居家装和租赁业务。作为“两翼”之一的租赁业务，备受重视，现已迅速选定了北上深杭等7个重点发展城市，并开始探索不同的业务模式。
在兄弟公司自如已有租房业务的情况下，贝壳还另外开辟了一个战场，表明它也想在长租市场上分一杯羹。
不仅国内企业，连外资都开始入局长租公寓行业，想赌一把风口。近日，全球另类资产管理公司博枫资管收购了位于上海杨浦区新江湾城板块的嘉誉云景项目。该项目由富力地产集团与合景泰富集团联手打造，并由富力地产上海公司操盘。
据悉，该项目是博枫在中国的第一个租赁住宅项目，标志着它在中国租赁住宅板块布局的起点。项目包含三座新建楼栋，计划未来将提供约560间客房，定位中高端租赁住宅市场，将由新设立的长租公寓品牌 “blinq博邻” 进行运营管理。
博枫董事合伙人、房地产业务亚洲区负责人司徒默认为，“我们认为中国的租赁住宅市场将在未来几年内实现快速发展。上海超过1000万的外来人口是租赁住宅市场发展的主要驱动力，年轻一代购房门槛高，租赁需求庞大。”
为何众多主体前仆后继跳入长租行业？一方面，这与国家“房住不炒、租购并举”政策的驱动有关。
另一方面，住房租赁基金也在持续跟进。例如，中国建设银行拟出资设立住房租赁基金。基金募集规模为300亿元，其中该行认缴299.99亿元。此次投资已获中国银行保险监督管理委员会批准。
长租公寓市场前景的轮廓，逐渐清晰。根据弗若斯特沙利文资料，中国租赁公寓市场规模，已由2017年的1.2万亿增至2021年的1.8万亿。高昂的置业成本、年轻一代晚婚趋势、城市化率及城市人口增加等推动因素，还将把市场规模推至2026年的2.7万亿。
此外，目前国内租赁公寓市场较为分散，有大量运营中的非机构化的长租公寓。于2021年，中国机构化长租公寓的渗透率仅为7.4%，远低于发达国家。但至2026年，该项渗透率会达到9.4%。
2021年至2026年，中国租赁公寓市场规模总量，预计呈现出8.4%的复合年增长率，而其中机构化长租公寓的市场规模则预计达到13.7%。
盈利成谜
在外界的既定印象中，长租公寓领域熙来攘往，房企系、酒店系、创业系、中介系等多方主体入局，但尚未摸索出成熟的运营模式，盈利有待观察。但近两年，这个行业好像发生了一些微妙的变化。
龙湖冠寓率先打破了沉寂。2021年，它宣布实现租金收入22.3亿元，首年盈利1.4亿元，整体出租率为92.9%，为首个公开宣布实现盈利的房企系租赁企业。
而今年，龙湖有意继续壮大长租板块。龙湖CEO陈序平透露，“公司会更加聚焦和投入资源到五个主航道，对原来的一些业务整合合并，比如把酒店类业务，交由冠寓统筹代管，做到组织的提效，更好地应对行业形势。”
可见，龙湖已经开始寄希望于通过自主盈利的冠寓，来带动、提振其他业务板块了。
而万科对于长租公寓的投入更是外界有目共睹，总裁祝九胜甚至直接负责长租公寓业务。
他在中期业绩会上指出，长租公寓BU同事在全国各地出差，不住酒店，都住自己的泊寓，找一间临时空出来的房子，把脚伸到租客鞋子里，做租赁服务体验官。”我们小伙伴自己开玩笑叫，冲过租客曾冲过的凉，睡租客曾经睡过的床。“
而郁亮也表示，“万科做二房东付出了很多代价，如果没有城中村的二房东业务，万科的长租公寓早就可以赚钱的。”他的言外之意是，泊寓沉淀多年，已经具备盈利的条件，只是由于此前万村项目的影响，才拖了整条业务线的后腿。
不过，随着租赁业务前期投入已经基本完成，进入收获期的泊寓，可能也将逐渐带来盈利。今年上半年，泊寓实现营业收入 14.8 亿元，同比增长12.3%，布局33个城市，共运营管理房屋20.99 万间，出租率为94%。
但除了万科、龙湖，大多数房企还是不敢公开长租公寓“惨淡”的业绩。
眼下，继两三年前的长租公寓布局热潮之后，经过一段时间的深度调整，国内住房租赁行业步入平稳发展阶段，企业占位逐渐稳定了下来。
有数据显示，去年住房租赁企业数量已经突破2万家，且行业头部效应显著。今年上半年，头部地产系万科泊寓、龙湖冠寓开业规模均超过10万间，轻资产型企业魔方公寓、乐乎公寓超6万间，地产央企系如华润有巢、招商伊敦公寓开业规模同比大幅增长。
之前长租公寓融资不畅的局面，似乎也在逐渐发生改变。无论是房贷集中度管理新规，还是保障性租赁住房公募REITs加快落地，都有可能成为长租公寓领域进阶的助推器。
今年8月中旬，有三单保租房公募REITs开启申购，认购阶段便迎来“疯抢”，使得三单产品均提前结束认购。月末，这三单保租房REITs正式上市，实现30%涨停。
有业内人士表示，尽管目前的保租房公募REITs的底层资产，均为地方安居企业，未来可能对市场化租赁企业开放，这也为行业带来了新的盈利点。
况且，眼下地产下行，房企若能在轻资产或“轻重并举”的长租公寓中寻找突破口，也不失为另一种脱困途径。也许，魔方公寓进击港股，会成为新一轮长租股上市热潮的起点。
阵亡名单里的长租困局
2015年以来，国家先后出台“租购并举”“租购同权”等相关政策，推动了住房租赁市场的发展。随着整体市场规模和用户群体的扩大，在各路资本推动下，长租公寓企业如潮水般涌入市场。
但无论是地产开发背景的公寓企业，还是中介系、创业系公寓企业，想要讲好长租公寓的故事都并不简单。
据不完全统计，自2017年至2020年8月，已有70家长租公寓“阵亡”，其中2020年2月至8月倒下的有44家，最常见的“死因”是“高进低出”“长收短付”。
先是2020年5月美股上市的“长租第一股”青客公寓爆雷；而后，第二家上市的内地长租公寓企蛋壳也倒下了，并于2021年4月6日，纽交所宣布决定启动程序，将蛋壳摘牌。
而今年，雷军投资的YOU+公寓也被曝出暴雷。6月18日，有网友爆料称，优家青年创业社区北京苏州桥社区院内多处贴出《致三义庙2号全体优家租户告知书》，称运营方欠缴租金、物业费、滞纳金等相关费用，导致原有租赁合同终止。
眼下，就连“长租一哥”自如也被卷入舆论漩涡，对外，租客、业主对自如涨租的举措，产生了很大的意见；对内，一番人员优化之后，也暴露了公司裁员的尴尬。
疫情之下，自如的流动性或许并不充裕，这才有了对外涨租、对内裁员的举措。2019-2021年，自如收入分别为3.09亿元、1.28亿元和1.58亿元。尽管去年它的收入同比增长了23%，但相比于疫情前的2019年，仍下降了近五成。
头部长租公寓尚且如此，更别提其他企业了。外界听到长租公寓“暴雷”“跑路”“破产”的消息已经麻木。外界不禁好奇，长租公寓企业集体陷入困境的根源是什么？
早在2018年，当时任我爱我家副总裁的胡景晖，就炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商，以高出市场价20%-40%的价格争抢房源。他警告，长租公寓爆仓，会比P2P暴雷更厉害。
而潘石屹也曾说过，在中国现在的金融环境、税收环境、租金水平下，选择做长租公寓的人有两类：一类是“骗子”，一类是“傻子”。
他表示，在中国，公寓的出租回报率大概1%，办公楼则是超过3%，而银行的贷款利率至少是4%-5%，“你如果把银行的钱拿过来，再租了房子、建了房子，再往外租，想靠租金覆盖你的成本，你的账就没有算明白”。
以蛋壳为例，它从含着金汤匙出生到惨淡收尾，只花了5年，并成为行业反思的样本。
2015年，高靖带着老领导沈博阳投的一笔钱，杀入长租行业，创立了蛋壳。仅4个月后，蛋壳就获得一笔来自开物华登的1000万元A轮融资。
截至上市，蛋壳五年内共获得7轮融资，长长的投资者名单里不乏蚂蚁金服、老虎环球基金、愉悦资本、开物投资、CMC资本、春华资本等知名机构。
在资本的助推下，蛋壳迅速扩张。截至2019年底日，其运营的公寓数量达43.83万间，同比增长85.4%。
为了快速占领市场，蛋壳以高租金从业主处收房，又以低价吸引租客。虽然运营房屋数量不断增加，出租率却逐年下降。2017-2019年，蛋壳出租率从85.8%降至为76.7%。与此同时，亏损暴增，从2017年的2亿余元增至2019年的30亿余元。可以看出，蛋壳扩张越凶猛，亏损越大。
由此来看，长租公寓的盈利模式，主要是向租户收取租金，然后减去前期投入的收房成本和装修成本，但由于这两项成本都比较大，因此长租公寓的利润空间并不大。
这种单一收益、单一融资、用亏损换增长的商业模式其实非常脆弱，一旦碰到市场下行，融资和租金收入都会受到沉重打击，现金流断裂只是时间问题。
本文来自微信公众号：进深News （ID：leju-sydcsxh），作者：曾树佳 林振兴