本文来自微信公众号：地产深度报道（ID：RE_report），作者：吴典，编辑：左宇，原文标题：《2000万的房子1000万的税？是谁在抢得房率120%的法拍神盘？》，题图来自：视觉中国
今年8月开始，阿里法拍平台陆续“上架”了56套位于深圳市南山区宝能城花园（东区）三期的房源，计划于9月20日至22日分批开拍。
这一幕在法拍市场鲜少出现。作为南山西丽片区三大豪宅之一，宝能城的成交单价曾一度达到15万元左右，不少富商名流在此安家置业。随着“宝能系”危机爆发，曾经的豪宅化作“变现”筹码，以不到10万元的单价流入法拍市场，引来各方关注。
9月19日，即开拍前一日，法拍交流群里关于宝能城的讨论明显多了起来，有人咨询“面积多大？带装修吗？”，也有人观望“会不会进入二拍起拍价再打八折”……显然，看客们蠢蠢欲动的同时也存在着诸多顾虑。
最大的问题在于税费。长期从事法拍工作的王晓律（化名）告诉《国际金融报》记者，由于宝能城房源的税费中囊括了土地增值税，因而整体税费金额被大幅拔高，大致在600万至900多万之间。
尽管竞买公告中注明，拍卖成功后买受人可凭借相关资料向法院申请退回为原产权人垫付的税费，但于买家而言，这笔资金仍是不小的考验。也是因此，这批宝能城房源的实际报名情况并不乐观，截至发稿，56套房源中仅15套有人报名参拍，其中3套报名人数为2人，其余皆为1人。
王晓律指出，由于税费太高，不少意向人士都处在观望状态，且若流拍的房源再次上架二拍，价格折扣力度会更大，“这批房源其实资质很好，一拍有人走完退税费的流程后，大家心里就清楚了，到时二拍关注度会更高”。
一、天价税费何解
宝能城法拍房最早引起外界关注是在6月。彼时，阿里法拍平台上架了15套房源，原计划于6月30日及7月26日开拍，但却在6月29日突遭撤回，且页面均标有“涉案房产需向税务主管机关咨询相关税费”的说明。
有媒体报道称，撤回可能是由于交易税费多少、该由哪方承担等问题尚未明确。当时的竞买公告显示，拍卖成交后，与本次过户相关的双方需缴纳的一切税、费（包括但不限于所得税、土地增值税、契税等）、应补地价、土地使用费等均由买受人承担。
据“法拍深圳”工作人员测算，因为房源尚在宝能城有限公司名下，若被认定为公司产权，则是二手房交易，需要缴纳土地增值税；若没有清算，土增可以按2%-3%征收，清算后就需要按30%-60%征收。
有人算了笔账，以一套建面约153平方米、起拍价1505万元的房源为例，若认定为公司产权，以起拍价成交，则买受人需承担963.9万元的税费，总成本约为2469万元，折合税后单价约15.9万元，远高于当下二手房12万-13万元的成交单价。
为了促进参拍的积极性，9月20日至22日开拍的这批房源的税费支付方式进行了更改，即买受人在垫付原产权人承担的相关税、费后，可凭税务机关开据的凭据原件、垫付人收款账户确认书、垫付人银行卡复印件在10个工作日内向执行法院申请退款。
也就是说，买受人实际只需承担契税部分，个税和土地增值税则由法院退回。不过，由于深圳此前没有相关案例，外界对这笔资金的退回周期亦并不清楚，“深圳之前所有的税费都是由买方承担，就是因为宝能城才第一次实行税费各付，具体的流程我们也不清楚。”王晓律无奈道。
不明朗的退款周期也导致意向买家很难通过加杠杆的方式下场参拍。
记者通过咨询了解到，当下法拍机构可为买家提供包括购房资质与银行流水提前预审协调、按揭担保、税费核算、过户、交税、退税、收房等在内的全流程服务，费用为每套5万元。
这期间若需要垫付税费，全流程费用则为房源成交价的1.5%（包括税费垫付手续和法拍房手续费），而从该机构介绍的金融公司对接借款的话，则每日利息为万分之八。倘若按600万元的税费计算，则意味着购买人每日需支付的利息达到4800元，每月达14.4万元。
或是为了减轻参拍者的资金压力，宝能城房源的保证金额度控制在70万-100万元之间，低于上海等地区同类型法拍房的保证金。
二、56套只是“前菜”
整体而言，尽管宝能城参拍门槛有所放松，但对买方的资金筹措能力仍是不小的考验，而倘若能顺利竞拍则无异于“捡漏”。在王晓律看来，此次房源竞拍的溢价不会太高，底价成交是大概率的事情，“现在这个市场卖房不是好时候，但绝对是买房的好时候”。
拍卖信息显示，这56套房源为宝能城（东区）三期工程B座，均为大平层住宅，面积都在130平方米至200平方米之间，拍价在1298.13万-1962.61万元之间，单价约为9.85万元，均为毛坯房。
据悉，当下深圳宝能城在市面上流通的大平层户型并不多，同时待拍的三期工程B座临江而建，占据了整个项目最好的位置和景观，王晓律直言“这几年政策限价，宝能未能按预期的价格卖，就一直握在手里保留着”。
而除现房以及价格优势外，宝能城还享有深圳大学附属教育集团实验小学及桃源中学的学区资源，得房率亦达到120%。这意味着，一套面积150平方米的房源，实际面积可能会达到180平方米。
王晓律强调，“如果市场行情好起来，9.85万元的单价很难买到宝能城。”从拍卖日期来看，9月20日将有20套房源开拍，9月21日亦为20套，9月22日则为16套，这批房源的竞拍情况或许也将成为后续房源竞拍的风向标。
上述56套房源只是被处置资产的一部分。今年3月初，平安银行副行长郭世邦就曾对外透露，54亿元的宝能城项目将进入司法拍卖环节，用以偿还平安银行贷款。
根据执行裁定书，在与平安银行深圳分行的借款合同纠纷一案中，“宝能系”掌舵人姚振华、宝能地产股份有限公司、宝能城有限公司、宝能控股（中国）有限公司以及深圳六金投资有限公司没有履行生效法律文书确定的内容，故平安银行深圳分行申请强制执行。
深圳市中级人民法院则依法保全查封了抵押房产，即宝能城有限公司名下位于深圳市南山区留仙大道北侧宝能城花园共484套房产，这其中就包括三期223套大户型住宅、四期260套商务公寓以及四期酒店一个。
故而，明日起开拍的56套房源只是“前菜”，后续还将有宝能城房源进行法拍。王晓律分析称，有了第一批房源的试水，后续上架的房源价格可能会相对高一些，“一是大家清楚了退税流程，二是如果二拍再打八折，那么关注度会更高，下场的人多了价格也就抬高了”。
本文来自微信公众号：地产深度报道（ID：RE_report），作者：吴典，编辑：左宇