不到10°C的冷风扫过街头的落叶，路上已经看不到人影。
餐饮店老板小张像往常一样，平静地锁上了自己店铺的门。只不过这天，门上多了一张A4纸，纸上印着“旺铺转让，联系电话139XXXXXXXX”。
小张在空无一人的街边站了一会儿，似乎在想些什么，全然无视被寒风带起紧紧贴在头发上的树叶。
突然，一条手机推送打断了他的发愣：
“截至2021年11月12日上午10时，成都现有确诊本土病例24例，11月10日和11日均无新增本土病例……”
一个多月前，面对惨淡的账本，一筹莫展的小张接到了物业管理公司的电话，问他店铺要不要续租。
“今年还像往年一样，涨3万就行。”也就是说，接下来一年，房租将从26万涨至29万。
面对不断传来的疫情新闻，小张最终决定，关掉自己投入70多万开起来，勉力维持了4年的小小餐饮店。
由于位置还不错，挂出一段时间后，就有人以1.5万转让费接手了小张的店。70万投入折价到1.5万，小张觉得无奈又有些庆幸。
2022年5月，“五一黄金周”并没有带来想象中的生意回暖，成都中小餐饮创业者联名求援，呼吁房东、商业物业公司减租。
求援信上，他们把房东称为“伙伴”，期盼“肩并肩手挽手一同战斗。”
虽然这封求援信引发了媒体关注，然而，真正响应减租的房东却极少，没有几家店得到房租减免。有店主告诉媒体，今年2月疫情期间，在和某商业地产公司续约时，甚至被要求涨租金30%。
即便生存已经如此艰难，房租还是要涨，在房东、尤其是商业公司房东面前，小店主没有任何讨价还价的可能，要么接受，要么关店。
据估算，全国服务于社区的“夫妻档”餐饮小店，包括门店、网点、流动摊位、大小档口，总数不会低于1000万。其中，单是卖早餐的夫妻店就不低于500万家。
小小的门店，不仅是餐饮行业“千万漕工衣食所系”，也关乎数亿人的一日三餐。
难道，房租一定要每年都涨吗？
在这方面，走在我们前头的香港，很有参考价值。
01
在香港热门地段铜锣湾，拥挤的街边铺子几乎坐不下人。路过的市民、游客只能在店外排队，买了就走。
如此袖珍小店，买下至少需要1亿港元（约合人民币8600万），是一般人无法企及的数字，租也可以，平均1平米20万港元（约合人民币17万）。
香港媒体估算了下，小小的档口每天要卖够1000串鱼丸，赚够6万港元（约合人民币5.2万），才刚好够钱交租。
从上世纪80年代开始，香港街边能承担指数级增长的租金，得以存活至今的车仔面、云吞面、烧味饭等等夫妻档个体小店，已经所剩无几。
虽然居住区店铺林立，但没有了社区的烟火气和熟悉的老味道，再也听不到一声“下班了”的问候，有的只是成本与价格、利润与房租之间微妙的算计。
之所以会出现当下的局面，和一伙人密不可分。这伙人中，有个出类拔萃的代表——李嘉诚。
上世纪50年代，从舅舅出资开办的塑料花厂赚得第一桶金的李嘉诚，深觉搞生产制造利润太低，且需要创新才能保持优势，于是决定转战房地产领域。
毕竟，那时候香港地产大佬首创“卖楼花”，楼没建完房子就已经卖完，向当时所有怀着财富野心的人，展示了惊人的造富能力。
1958年，李嘉诚在港岛北角建起了12层高的工业大厦，进入房地产市场，两年后，又在柴湾建了第二幢工业大厦。
两幢高楼并没有让李嘉诚脱颖而出。
故事转折发生在1965年左右，当时过热的炒“楼花”给香港金融带来冲击。此后数十年，香港不断加强对卖楼花的管理，用以抑制不断吹大的地产泡沫。
或许是政策的管控，或许是知道能盖的房子始终有限，要做大事就要考虑到房子卖完之后怎么赚钱。在此过程中，李嘉诚逐渐领悟了商业投资的“真谛”：控制管道和出入口——就像一条供水管线，只要控制了开关阀门，就可以坐地收钱。
此后，李嘉诚开启了“买买买“模式：
1973年，收购百佳超级市场；1977年，收购香港希尔顿酒店及购物中心；1985年，收购香港电灯（电力）集团有限公司；1987年，收购赫斯基石油43%股权；1996年，整合收购来的移动电话、传呼与固网资源，成立和记电讯……
在香港住宅市场，每七处住宅区就有一处属于李嘉诚开发；在商业地产领域，他的百佳超市与怡和旗下的惠康，共分香港零售市场，把沃尔玛、家乐福挡在门外。
他的投资始终围绕“出入口”做文章，港口、能源、通讯网络、以及最重要的，地皮……
即便后来成立了专注互联网领域的投资公司，维港投资，所投项目Facebook、Skype、Spotify、siri、Waze、Summly等，也都带有互联网入口特质。
道理很简单，不论你肉身，还是钱，还是燃气、信号等等，只要流动，就要留下“买路财”。
其实也不是只有李嘉诚这么干，香港“四大家族”等等豪门，无不如此，地皮、住宅、物业、港口始终是他们投资的重点。
在香港，只要还喘口气，那一个人的衣食住用行，产生的开支就总有一部分是给这些地产商交了税。
并且，香港商人们显然深谙一个道理：水龙头如果一直不关，阀门有也等于没有，只有经常拧上水龙头，人们才愿意花高价买水。
营销领域对此有个精妙的总结：挤牙膏。
因此，大量的土地被李嘉诚们捂在手里，一边慢慢挤，一边坐等升值。
那政府另外开一个水龙头，增加土地供给，李嘉诚们不就没办法了？
几年前，香港政府提出一项计划，通过填海造陆来解决香港土地供给不足的问题，如此可以多出1700公顷土地，造出70万到110万人居住的房子。
如果成功实施，起码在住房领域，李嘉诚们就没了拧紧水龙头的可能。
然而，此项计划却遭到香港人的抵制，他们指责这是”沉迷基建、不理民生”，“破坏海洋生态”。
其实早在1997年，时任特首董建华就提出“八万五计划”，每年建设8万5千栋房屋，供中低收入人群居住，在5年内解决70%的市民住房问题。
计划一出，50万香港人冲上街头，疯狂反对政府的计划。
原来，很多高位“上车”的中产担心供给增加，自己的房子和商铺价值缩水，他们比李嘉诚们还反对政府“另开水龙头”。
通过地皮控制地上的建筑，也就控制了空间。而活在这片空间中的人，自然也就成了利益链条上的”依附者“，他们无力反抗，甚至坚决维护着整个链条。
去过香港的人会发现，在香港置地（与前文提到的惠康同属于怡和）旗下的物业中穿行时，建筑内外无论标识、音乐还是香氛都完全一致。
其中连接着建筑物的天桥，表面上看是为行人提供便利，其实也成了一条条管道，把人流从地面、地铁引导并锁定在自己的”地盘“上。
整个城市，被隐秘地划定了势力范围，瓜分殆尽。
“在香港，用的是李嘉诚的网，坐的是李嘉诚的车，加的是李嘉诚的油，逛的是李嘉诚的超市和商场，晚上回家住的是李嘉诚建的‘鸽子笼’。李嘉诚，李家的城。”
02
香港的故事容易给人一种房地产“万恶不赦”的印象。但实际上，房地产对一国经济的发展来说却并非“百害无一利”。
尤其是对于正处在城市化进程加速关口的国家，房地产处于把社会向前发展的动力拧成一股绳的位置。
20世纪初，中国在加入世界贸易组织后，经济发展增速又上了一个新台阶，然而，当时许多声音认为，中国面临衰退的风险。
毕竟从世界范围来看，已有前车之鉴：中等收入陷阱，又称“拉美教训”。
这一概念主要描述的是拉美和东南亚一些国家，人均收入达到世界中等水平时，极少有国家能更进一步跻身高收入国家，反而会陷入发展停滞不前、经济动荡的一种状态。
一般认为，一个国家人均GDP在3000美元到10000美元之间，是最容易陷入中等收入陷阱的阶段。
2006年，中国大陆人均GDP刚刚超过2000美元，可以说，正要一脚跨入这个“危险地带”。当时，围绕“中国会不会陷入中等收入陷阱”，以及“如何应对可能发生的停滞甚至倒退”，许多有识之士展开了激烈争论。
2006年前后，时任中央财经领导小组办公室副主任的刘鹤，带队到智利和阿根廷进行了专题调研，他在后来发表的调研报告中写道，“使广大低收入者转变为有固定职业、有房产和努力向上的中产者，是避免中等国家陷阱的战略举措。”
正所谓，“有恒产者有恒心”。有固定工作、有房产，和努力向上，是相辅相成的。
只要保证努力向上的人有工作，买得起房，就没有问题。
在过去一段时间，地产行业也的确对发展起到一定推动作用。
一方面，房地产行业吸纳了大量受教育程度相对有限的劳动力，为他们提供了一份堪比城市白领的收入；另一方面，又从需求上刺激了上下游资金的流动，带来了相关行业的繁荣。
在这个过程中，大量人口进入城市，转化为中产阶层，许多人也通过房价上涨分享了国家发展带来的红利。
然而，在这种大发展中占到先机，吃下最多红利的地产商们，从来没有忘记他们的“老师”——香港地产商的玩法。
除了学习了“高周转”、“公摊面积”，最关键的是学会了“关阀门”——囤积居奇。
但是大陆毕竟不是资本说了算，囤地是不行的，有很大可能会被政府收回土地，那囤什么？房子，“捂盘惜售”或者故意拖慢开发进度，以推高房价。
2014年前后，房地产商为了应对国家的调控政策，疯狂“捂盘惜售”，造成了全国性的库存问题。
2015年末的中央经济工作会议，针对房地产库存高企的问题，提出2016年经济发展工作关键点是去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。各级政府、央行都出台了政策，促进供需两端的增长。
然而，地产商们就像迎来了一轮新的狂欢，争先恐后二线城市，抢夺货币化安置带来的新增需求。2016年，合肥、厦门等多个二线城市房价涨幅甚至翻倍。
说白了，还是过去那一套玩法。
2016年9月30日，面对不断推高的房价，全国19个主要城市发布调控政策，限购、限贷、限售、限价、限签。这便是后来被称为“五限”的开端。
“限价”对房地产单个项目的利润进行了严格的限制，“捂盘惜售”之类“关阀门”的手段没用了。
同样是在2016年，北京、上海等城市相继开始在土地拍卖中设立竞自持指标。意思是，如果要拿地，那必须承诺一定比例自己持有不得卖出，谁承诺的比例越高，谁优先拿地。
这些自持的面积可以用来做公寓，有些也可以用来规划商业。如果地产商们跟随政策导向及时转型，做好这些自持面积的运营，相当于拿资金为城市发展做贡献，自己也能赚长期收益，不是一件坏事。
但自持意味着大量资金被锁死在项目中，原来卖一套房的收益，现在可能得10年才能收回来。已经习惯了赚快钱的地产商必然是不乐意干的，自持面积在行业内可以说“人厌狗嫌”。
那怎么办？
在一次股东大会上，孙宏斌表示，融创在公开市场上拿地有大量合作伙伴，自持部分都被合作方拿走了，所以融创在竞自持拿地中有极大优势。
一些地产商甚至被爆出，区域公司把自持的面积以市场价7折私下进行销售，总部则睁一只眼闭一只眼，把账面损失用销售面积涨价的形式填补回来。
渐渐的一些地产商发现，住宅市场的需求真的没有以前旺盛了，几轮房价大涨下来，买的起的早买了，买不起的也真的买不起。
房子不好卖了，早在2014年，万科郁亮就提出房地产将会进入“白银时代”，2018年更是喊出口号“活下去”。
在行业下行的时期，地产商们想起了曾经的老师在香港的玩法。既然用高房价收割进城的人收“进城税”这招不灵了，那就“增量转存量”，从“存量”上做文章，把普通人的衣食消费包圆，收“衣食税”。
这意思是开发商要好好经营自持面积了？
并不，守着自己开发的一两个商场、公寓，还怎么形成垄断，还怎么随意开关阀门？他们比香港地产商更加“先进”，搞起了“轻资产”的模式。
什么是轻资产？简单来说，就是租下一些物业，地产商摇身一变成为“商业管理”公司，做起了物业二房东。
如此一来，单个项目并不需要多大的资金量，但“买路财”却牢牢把控在自己手里。
在实体资产价格已经被他们推到见顶的情况下，这“轻资产”的模式还能躲过资产价格下行的周期，把风险转嫁出去。
“好处我们拿，风险靠大家。”
03
在喊出“白银时代”、“增量转存量”时，地产商们就已经意识到通过高房价收“进城税”，越来越难。
尤其是疫情以来，卖房子难度进一步加大，于是他们便加快了在“衣食税”上收割的脚步。
据赢商大数据统计，2021年底，29个主要商业地产企业已经拿下388个轻资产商业项目。到了2022年3月底，这个数字更攀升至417个。
今年4月，曾经全球花钱买物业的万达集团，宣布拿下两个北京商业地产知名项目，SOLANA蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权，合作方式均为轻资产。
不止在商场这一领域，写字楼、酒店、公寓，同样也是地产商通过物业管理实现轻资产的目标。
据中指研究院数据，中国物业服务企业上市数量从2017年的1个，快速上涨至2021年的14个。
2021年，占市场份额52.31%的中国物业管理百强，合约面积均值为7683.63万平方米，同比增长了17.1%，管理面积均值为5692.98万平方米，同比增长了16.7%。
在商场领域，5到10年的长期合同不签了，只跟商家签短期合同，房租年年上涨。
在公寓领域，不仅年年涨房租，还要收莫名的”服务费“，水电还要比市价贵，洗衣机、公共厨房还要额外收费。
一个城市的空间，不可能被某一家地产商全部垄断，但通过控制关键节点，定价权被牢牢控制。就如李嘉诚们控制了阀门一般，地产商通过控制一个城市的各大地块，也就控制了整个城市的空间价格。
即便是个体商铺的业主房东，也会根据这些地产商定下的空间价格，锚定自己出租的租金，促成租金整体上涨。
只要大家都涨起来了，作为深陷其中的消费者，就根本不知道把矛头指向谁。
这种对空间的控制，以意想不到的方式，让生活变得愈发奇怪。
7月底，中国新闻周刊的一篇报道《疫情过后，房租“补涨”了？》引发了讨论，据记者采访，6月上海刚刚解封不久，房租立刻迎来了“补涨”。
接受采访的年轻人称，房东张口就要求上涨20%。在上海普陀区一套6000元的房子，在解封后甚至跳涨至7900元。
有些受访者干脆选择租住在酒店，虽然空间小了点，但离公司近，住着比老房子舒服，一个月算下来还省下不少钱。
“住酒店比租房住便宜”，这种说法放在十年前，恐怕会被笑上热搜。如今确实上了热搜，只不过它是现实。
疫情背景下房租不降反增的事不止这一桩。6月初，一名自如用户在接受北京商报采访时表示，自如在续约时，一口气将房租抬升了11%。
趁着疫情期间租客不容易搬家，自如逆势涨房租，涨得少的6%，多的直接21%。控制了空间，还不只是控制了租金，更决定了空间里的“内容”：什么能卖，什么不能卖，地产商说了算。
今年6月，把雪糕卖到18元一支的钟薛高被骂上热搜，网友们为了捍卫平价雪糕，创造了一种网络文学“雪莲文学”。
有媒体对便利店进行了采访，同样一支雪糕，之前的老品牌给店铺的分成只有不到1元，钟薛高18元一支的雪糕，直接将这个数字拉升到8元甚至更高。
曾经1元一瓶的瓶装水，卖“1件”12瓶可以给便利店分成1元，而某“大自然的搬运工”，只卖1瓶就可以达到这个数字。
过去商品为了抢占市场要打价格战，降价促销，如今还是价格战，只不过变成了涨价。
如此反常识的事，却又无比真实：谁出价高，谁能为空间付出更高的成本，谁才能留下。
不只在便利店里的小商品，餐饮业在这一逻辑之下，也变得“畸形”。
在商业地产领域有一句老话，“餐饮业态的坪效就像海绵里的水，挤一挤总会有”。
这里的坪效是指，店铺能给出租方贡献的收益，直观的理解就是每平米的单日租金。而这句老话的意思，则是餐饮店能贡献的租金似乎没有上限，可以一直上涨。
面对牢牢把控着空间的地产公司，夫妻档餐饮小店连议价的机会都不一定有。
另一方面，连锁餐饮也在资本的推波助澜之下，对这些社区小店紧追猛打。
早在2018年，星巴克就在郑州居住人口最密集的社区内开出社区店。西贝在上海有一半新拓店开在社区。呷哺呷哺董事长贺光启也曾对媒体称，“未来将大力开设社区店”。
在疫情突如其来的2020年，海底捞餐厅总数从2019年的768家涨到1298家，新开门店544家，关闭门店只有14家，净增长530家。呷哺呷哺净新增179家，喜茶则净新增304家。
肯德基的母公司百胜中国更为夸张，净新增1306家，比起疫情前2019年的净新增716家几乎翻倍。
这些财大气粗的连锁餐饮不断扩张，让做物业管理的出租方有了提价的底气，至于在连年上涨的房租中撑不下去的夫妻档小店，他们才不关心。
然而，连锁餐饮花费更高的代价，赢得了空间的使用权，就是好事吗？
既然空间成本如此高，房东又要连年涨租，那就只能在别的地方提价、降低成本了。
2020年，疯狂拓店的海底捞，为应对成本上升选择了涨价至人均110元以上，结果是净利润同比下降86.8%。创始人张勇承认，“对趋势判断错了”。
更多的餐饮企业选择了中央厨房，减少终端门店近40%后厨人力、减少60%后厨面积、缩减3%的食材采购成本。连平均月薪约为5500元的厨师，也被视作成本高昂的负担被“消灭”了。
据艾媒咨询统计，2021年，我国预制菜市场规模为3459亿元，同比增长19.8%，预计到2023年，这个数字将达到5100亿元，2025年更是突破8000亿元。
很多消费者干脆选择不下馆子了。国家统计局数据显示，2022年1到4月份全国餐饮收入13262亿元，下降5.1％，其中4月份全国餐饮收入2609亿元，同比下降达到了22.7％。
除了餐饮行业，服装行业也在地产商的“衣食税“之下被拿捏。
一方面，是为了应对租金，服装品牌不得不年年涨价。2016年就有媒体对服装涨价进行了调查，据某上市服装公司称，冬装每年按照10%的幅度提价属于行业惯例，当年冬天，更是上涨了20%。
另一方面，餐饮行业下行，遭殃的也是服装行业。实体商业中为什么餐饮店都开在最高的几层楼？因为餐饮业态是最有用的导流工具。为谁导流？商场里的服装店。
据国盛证券对服装领域的市场研究，2021年一季度，大众服饰板块重点公司营业收入同比下滑 4.3%，业绩同比下降 19.7%。
有媒体对一线城市的商场进行了调查，发现在核心商圈，除了极少数还能薄利多销的品牌，已经几乎找不到单价在千元内的服装。
“平民价位”的服装，被赶去了电商。而大众服饰板块业绩下降的同时，卖高价单品的中高端服饰板块，营业收入同比增长了 0.8%。
地产公司通过对空间的牢牢把控，成功筛选出了他们想留下的品牌。
本来服装作为一个最需要“试用”和“即兴消费”的消费品，如今却被大批量赶到了网上，试不了，买了之后还得等几天才能摸到，收到快递再试穿，不合适，再发回去……这事细想之下，也挺奇怪。
尾声
虽然李嘉诚觉得，控制这些衣食住行的“出入口”生意，才可保自己的商业版图“万世稳固”。
但董建华特首一定看透了其中的荒谬：只靠管道和阀门，是不能创造出水源的。
1999年，他提出要发展高新技术，建设“数码港”，想通过发展互联网和高新技术产业，来为香港的发展带来“源头活水”。
然而，这项计划在几番波折后，到了李嘉诚儿子李泽楷的手中，通过一整套偷天换日的商业操作，又回到了炒地皮、卖豪宅的路子，当然也就没有结果。
2015年5月，国家印发文件《中国制造2025》，提出十年期的制造强国战略行动纲领；2018年，国家提出发展新型基础设施建设。
在这些明确的政策导向面前，国内的通过房地产攒下大量资本的一些商人，却踌躇不前。
对于已经在房地产领域耕耘多年的企业和资本，投资新兴科技和高新产业，哪有赚快钱来得舒服，即便出资兴建一些产业园，想的还是收割科技公司。
2016年，国家提出计划到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，带动全国的小城镇建设。
房企纷纷表示，建设城镇这事“我会，让我来”。于是它们又把盖房、卖房，高周转，垄断空间，涨租金那一套复制了一遍。
无论政策怎么引导，一些资本仍然喜欢往垄断渠道、垄断空间上发力，哪怕一开始是以搅局者的姿态出现，一旦控制了渠道，很快就会化身“恶龙”，按着别人的头为上涨的租金、渠道费用买单。
好在“自由主义”那一套政府不能干预私人企业的说辞，在大陆信的人越来越少了。
好在中国足够大，总不缺有长远眼光的人，他们跟随政策，发力于光伏、新能源、云计算等领域的资本及企业，如今获得了相当不错的发展前景。
那消费领域就完全不欢迎资本和企业吗？
我想，大多数人其实并不是无脑的反对，只是希望这些着眼于民生、消费的企业和背后的资本，不要总想着收割“衣食税”，而是回归“消费升级”的本意：
让人们用合理的价格，买到更加丰富、质量更好的商品，享受应有的服务。
把社会责任纳入企业战略考量，而不是嘴上说说做个秀，对买卖中的所有人来说，都不会是件坏事。