风暴眼里的唐山，被人劝退。
作者：夏虫
来源：楼市黄大大（ID：HouseLeader）
01
在“逃离唐山”Tag刷屏的今天，很多人可能没想到，两年前它还是一座人人艳羡的城市。
从2019年11月到2020年9月，唐山二手房均价同比涨幅连续11个月超过15%，在全国都是神一般的存在。
2016年还在6字头的房价，2020年就已经突破万元。彼时房价一路往上飙，当地人的资产也增增地往上升值。
业内笑称为“小西安”。
楼市火热，地市更是不得了，唐山地王三天两头就改名换姓。
2020年5月，荣盛以楼面价14010元/㎡的价格，拿下了凤凰新城一宗地，溢价率去到了43.25%。
一个月时间不到，唐山的地王桂冠，又被一块楼面价高达16000元/㎡的地块夺走。
1.6万，是什么概念？
要知道，彼时唐山市区的房屋均价，也才1.5-2.5万元/㎡左右，这一地价，已经比唐山很多房屋均价都要高了。
即使不看单块地王，唐山总体地价也从2019年的1558元/㎡，上涨到了2020年的2844元/㎡，累计同比上涨高达83%。
一年不到的时间，几乎翻倍。
“地价涨了，房价是不是又该涨了？”焦虑的唐山人跑步进入售楼处，建筑工地里的水泥钢筋落地，都是金钱的声响。
唐山的凡尔赛，还体现在其独立行情带来的调控操作。
2020年受疫情影响，多数城市开始偷偷摸摸给楼市松绑，结果唐山反其道而行，宣布限售，打响去年全国楼市限售第一枪。
这是继2017年以来，唐山最严的一次调控。 结果当然是——没什么用。唐山楼市的火热，仍然维持了数月之久。 去年8月，唐山还因为楼市过热被住建部叫去喝茶。和唐山一道的，还有银川、常州等楼市火热的二三线城市。
喝完茶，唐山市政府回来痛下决心，发了个文件，明确强调要“努力打造城市低房价优势”，遏制投机炒房。
上一个有类似表述的城市，我记得是长沙。
02
有长沙的心，但唐山显然没有长沙的命。拐点，不知不觉就来了。
2020年8月，被称为地标项目的唐山南湖中央广场开盘时，小高层、洋房的售价在1.8-2万元/㎡。
转眼到了11月，该项目为了促进去化，将价格下降至1.3万元，跳楼价直降5000多。
业主们一窝蜂跑去维权抗议，拉起了条幅。有人砸场闹事，被抓走拘留，也有人告上“问政唐山”，控诉该项目突破备案价销售的情况。
彼时的唐山发改委负责人表示：
商品住房销售价格属于市场调节价格，房地产开发企业可以根据市场情况自主确定销售价格。
言下之意，就是想怎么降怎么降，我们不管。
唐山的这种洒脱，保持了一年不到的时间。
降价潮，在此地如潮水般上演。以恒大养生谷为例，从7000元/㎡，一路降到了4000元/㎡，降幅高达43%。
一年不到的时间，从“市场行为”变成了“恶意降价”。风向标的变化，预示着唐山楼市，已经站在了站在了危险的悬崖边上，摇摇欲坠。
新房降价潮或许还能被抑制，但二手房的降价，则是无法被制止的。
以市中心路北区的万科金域缇香为例，这个项目在前两年成交时，普遍成交单价为2.6万，最高的一套甚至去到了3.1万。
但现在，再翻一翻这个小区的挂牌价，大多数房子只能挂到2万。对比一下最高价和现在的挂牌价，已经跌去了1万元/㎡，相当于暴跌超百万。
据说，唐山现在的二手房市场，价格不在原有的基础上下调三成，成交将会极其困难。
房天下的数据也支持了这一观点。唐山二手房的成交均价，已经从最高峰的1.32万，暴跌至1万。
因此，今年五月，唐山连连出手，取消市区限购限售，并在5月把首套房商贷首付比例降到20%。
唐山，急了！
03
唐山，逐渐暴露了楼市的底牌：这座城市压根不适合投资。
这与唐山的过“重”的产业结构有关。
乍看这座城市，似乎希望满满：
作为“河北第一城”，唐山要在未来三年内，向万亿俱乐部发起冲击。顺利的话，唐山将会成为河北唯一的万亿城市。
2021年，唐山GDP首次突破8000亿元，连续多年超过河北省会石家庄，顺利跻身全国30强。
其GDP名义增速甚至高达14.3%，位居京津冀所有地级市之首。
然而，这都是建立在去年通胀加剧，带来的全球大宗商品涨价基础上的。在这一背景下，唐山这种资源型城市，经济自然会大幅提速。
而随着美联储加息，和国内推进“淘汰落后钢铁产能”的步伐加速，唐山的衰退和转型几乎是必然的。
这也意味着，唐山的未来充斥着不确定性。
我们说过很多次，在一线城市和少部分强二线城市以外，投资只看眼前，不看未来，也不吃大饼。
2013年至2019年，唐山累计拆除和封存转炉91座、高炉56座，压减炼钢产能4969.25万吨、炼铁产能2851万吨。
饶是如此，煤炭、水泥、钢铁和陶瓷等“四大金刚”，在唐山GDP中占据也高达85%。
眼下，唐山的转型之路，还在艰难进行中。
其努力打造的现代应急装备、节能环保、生命健康等新兴产业，合计占GDP比重仅为5.8%。
更严重的是，唐山的产业结构并不容易吸引人口。
近年来，第三产业已经成为已经成为吸纳就业人口的“主力军”。一个城市的服务业越发达，就能提供更多的中高端白领岗位，吸引人才涌入。
今年来的网红城市成都、杭州、长沙莫不是这个道理。
反观唐山，这座出了名的重工业“资源型”城市，跟全国31个省会城市和直辖市相比，第二产业占比高达55.2%，位居绝对的第一。
这意味着，当地的年轻人难以留下，唐山本身也没有足够多的岗位吸引人口。
据@市值梳理，唐山的上市企业中，来自建筑建材行业的公司最多，去到了3家。其余的企业也都是煤炭、半导体、汽车服务等行业。
并没有任何一家“轻”型的消费类企业。
一产不赚钱，二产利润低，三产发展弱，最终必然造就居民收入低，地方财政收入差的局面。
眼下，唐山的年度人均收入为3.77万元，跟同期的绍兴6.25万元相比，差得远多了。
“逃离唐山”，已经不局限于网上的口号了。
在现实中，被就业等各种原因制约，自发离开唐山的人，开始用脚投票。
2021年，唐山常住人口减少2.15万人，相当于每天都有59人在逃离这个地方。
即使是拉长到过去十年，七普数据也显示，唐山人口仅增长14万人。这在同经济体量城市中，是非常少见的低迷。
以前，支撑起唐山房价的，是老一代富裕的矿工们。
《工人日报》此前报道，开滦集团一位矿工称，“1999年，我的月工资就超过5000元!”还有工人表示，自己的月收入从2000多元涨到了5000多元，到2002年之后，每个月都在13000元以上。
现在，唐山房价既已暴涨，年轻人不但没有高于以前的矿工，工资普遍四五千，却要支付主城区动辄1.6万以上的房价，难度实在过大。
更何况，唐山是极为典型的内生性市场。克而瑞数据显示，八成购买力都是本地客户。这波本地客户，早在过去两年中的大涨中集中透支了。
现在的唐山楼市，是怎么样的一个惨状？
世联行数据显示，截止5月份，唐山有效库存量的去化周期进一步延长6个月，达到71个月。也就是说，按过去一年的卖房速度来估算，唐山的房子要大约6年才能卖完。
去年，国务院批复同意《“十四五”特殊类型地区振兴发展规划》，支持欠发达地区、革命老区、边境地区、生态退化地区、资源型地区、老工业城市等特殊类型地区更好解决自身困难，更好发挥支撑功能，开拓振兴发展新局面。
唐山作为资源型城市，赫然在列。
现在没有年轻人，未来也不太可能吸引年轻人的地方，谈何楼市投资价值？
04
最后，以小鹏汽车创始人何小鹏的一段话作结：
“我小时候期待考大学离开家乡的一个原因，就是对这种地痞无赖的恐惧感！”
应当承认，每座城市的法治水平、城市治理、经济结构和文明程度都不同。
一般来说，广州、深圳这种民营经济更强的城市，对于城市公权力的制衡越强。
如果一座城市的安全形势和营商环境不佳，经济和楼市也很难长久兴旺。
投资人，也该绕道而行。