央妈终于忍不住放水，这个超预期信号，让很多人又兴奋起来了。
但恕我直言，降息救不了楼市！
对房地产来说，真正的“大招”还在后头。
1
降息的拉动作用，已经微乎其微。
市场普遍预测，五年期LPR的降幅大概率在10bp-15bp。到底能省多少钱呢？
直接算笔账吧。
200万房贷，30年等额本息，房贷利率降低10bp，月供少还100多块钱。试问有几个人会因此下定决心买房？
用某些网友的话来说，这就相当于一张劳斯莱斯5元券，我不开豪车是因为这个吗……
更何况，楼市已经出现“耐药性”了。这是周期底部的明显特征。
甭管什么政策，起作用的时间越来越端，效果也越来越差。
从去年下半年开始，给楼市喂药的“有形之手”压根儿没停过，结果呢？
一个多月前，深圳的按揭房贷不再锚定二手房指导价，相当于官方允许加杠杆了。
当天就有业主怒涨200万，信心高涨。
来源：菲菲楼市
然而，预想中的行情并未如约而至。5月深圳成交二手房源里，低于参考价成交的房源占比更多了。
也就是说，官方允许加杠杆，大家反而不敢加杠杆了。
你可能会觉得奇怪，其实，这太正常了！信心的修复，绝不是一蹴而就的。
就像杭州，也以街道为单位逐步放开限购，小步快跑。
5月15日，余杭区瓶窑镇和中泰街道限购松绑；5月17日，萧山区宁围板块部分区域宣布放松限购；5月18日，萧山区闻堰街道加入放松限购区域……
来源：克而瑞浙江区域
照样没能抵挡住市场迅速降温。
6月进度已近半，杭州新房成交3500+，二手房1900+。按照这个趋势走下去，只会比5月份更惨淡。
所以，楼市确认处于周期底部，数据惨淡是毫无疑问的。
2
正因如此，最近“要不要救楼市”成了一个热门话题。
各路专家各执一词，甚至一些颇有分量的官媒也下场评论。
不少人仍坚信，只要有足够重磅的大招落地，楼市一定能原地起飞，扬眉吐气。
也有读者朋友来问我，接下来还会不会放大招，要不要再等一等……
其实，这个问题从根本上就犯了一个错误：楼市，永远是政策市。
事实上，对于真正要买房的人来说，政策只是一时的。重要的是价格，对不对？
再重复一遍，对于真正有价值的房子来说，重要的是价格。
在政策上面过分纠结，实在是有点浪费时间。
中国楼市三十年，到如今也是时候跟政策逐渐“脱钩”了。
3
我知道，今天仍然被很多人信奉这条“真理”：
涨不涨，看政策。
2008年，四万亿砸下来，楼市迎来史无前例的暴涨
2015年，棚改货币化的魔盒开启，三四线瞬间起飞
2020年，全球进入量化宽松，房价冲上历史高点
政策松，楼市涨；政策紧，楼市跌。过去几个周期，政策是最醒目的楼市风向标。仿佛政策的哨声一响，就要赶紧发起总攻。
但你发现没有，政策力度一次比一次升级，但能接到大水的房子却越来越少。
从普涨行情，到分化行情。
就像《漫长的季节》里那样，曾经挂在火车头上的车厢能有四十多节，后来只剩五六节。
房价这台列车依然在向前行驶，但是，很多节车厢被远远甩下。
楼市有周期，但并不是简单重复。房价涨跌的逻辑，已经变了。
你仔细看看，一些乘着政策的东风，呼啦啦涨上去的房子，纷纷跌出了原形。
这两年，有不少省会城市的房价“自由落体”，都是清一色的“成也棚改，败也棚改”：
哈尔滨、贵阳，石家庄、长春、郑州、呼和浩特……
2016年到2018年，太原房价从8000元/平快速上涨到13000万/平，楼市烈火烹油。然而随着棚改刹车，泡沫破裂的声音在黄土高坡上炸响，漫长的下跌才刚刚开始。
近三年太原二手房价平均跌幅高达7.92%，去年同比下跌5.2%，是跌幅最高的10个城市之一。
涨得越高，跌得越惨，为什么？
对它们来说，推动房价上涨的因素，几乎只有棚改。当药效退去，购买力无法支撑房价，跳水几乎是必然的。
那么，什么样的房子才值得买呢？
4
我还是给你举个例子吧。
2013年，多个调控大招落地，深圳楼市一路狂跌。也是在这个时候，有位“深漂”王大哥卖掉了自己位于南山中心区的房子。
他挺满足的。这套房子是他在2009年购入的，单价从1万涨到了3万多。
然而，让他没想到的是，市场在几个月后风云突变，又开始一路高歌。
如今，当年3万卖掉的南山，已是10万，再也高攀不起。
为什么深圳会这样？
最近这十年，是深圳狂奔突进的十年，GDP从万亿级飙到了三万亿级，新增常住人口超过400万，大企业如雨后春笋般冒出来……
南山区更是“华南第一区”，仅仅是一条粤海街道，就汇聚了80多家上市公司，包括华为、腾讯、大疆、顺丰、创维等等大厂，号称“宇宙最牛街道办”。
全世界的资金，最顶尖的人才源源不断地在此汇聚，这里的房价天花板，还未可知……
尽管楼市目前仍然“冰封”，但深圳还有房子可以突破指导价成交，开发商还在买入深圳的土地，市场上不缺对深圳有信心的人。
以上这些案例，给我们上了无比生动的一课：
短期来看，政策可以影响房价的涨跌；
长期来看，真正起决定性作用的仍然是市场的力量。
比起when，更重要的是where和how。
5
现在的楼市，大方向很明显：必须要稳住，既不能过热，也不能过冷。
目前市场向下的趋势很明显，所以才会有超预期的降息，为的就是稳住市场。
这也许是最坏的时刻——情绪低到了极点，95%的人对楼市前景保持悲观。
但这也许同样是最好的时刻——我们依然处在宽松周期里，享受着最低的买房门槛，依然处在最佳上车窗口期。
能把握机会的，只有少数的5%。
事实上，中国楼市进入前所未有的大分化时代。遍地都是错误答案，稍有不慎就会陷入泥潭。
我们一直在强调，全国只有10%的城市值得选择。选对城市，仅仅是买对房子的第一步。
有的人，知道一线城市有价值，但却没有购房资格，最后买了非限购区，房价跌惨了。
有的人，喜欢走多元化路线，公寓、商铺、别墅买了一堆，结果全砸手里根本卖不掉。
有的人，对自己的预算和杠杆认识不足，委委屈屈上车了涨不动的老破小（远大新）。
……
今时不同往日。这一次踏空，可能不是三五年的事情。
朋友们，资产保卫战已经打响了，事关我们在座的每一个人。
请务必把握机会。