于是就有很多朋友跑过来问我，大家感觉很麻，房住不炒喊了那么多年难道真就是一句空话？
今天，让我们一起探究中国未来发展的源动力，聊聊房地产，或者说土地财政这个话题。
01
今年因为各种因素的叠加，经济是非常非常非常的差的，相信大家都已经感受到了。
但今年其实也是中国经济重大改革的年份，仅仅是上半年，就发生了两件重大的经济事件，一件是我们之前聊过的全国统一大市场，第二个就是国企改革三年行动计划的收官。
这两件事儿是怎么跟房地产，跟土地财政联系到一起的呢？
这我们就需要梳理一下为什么每次经济出现问题都会把房地产这个“夜壶”拿出来，或者说土地财政在经济当中是起什么作用的。
两千多年来，全球经济在87.5%的时间里完全躺平，直到1750年到1950之间，才逐步爬起上扬，但真正进入狂飙只是近半个世纪的事情。
那段200年的加速期，刚好就是三次工业革命。
为了驱动这三次工业革命，从殖民美洲到进攻中国，欧美用对外掠夺加内部创新互相配合的方式完成了能源、材料、劳动力还有知识的聚集。
这个聚集的过程，以资本形式呈现，带动一整个经济链条的运转，最终产物是一整套工业化的基础架构——市场、基建、科研体系、原料供应链以及保护这一切的军事实力。
这就是资本的原始积累。
那么问题就来了，后发国家怎么完成原始积累呢？
在二战之后，虽然老欧洲的殖民帝国体系被打崩了，以美国为核心建立起了覆盖大部分国家的自由贸易体系，后来随着苏联解体这个体系扩张到了全球。
但是，后发国家完成工业化，成为发达国家的案例，少之又少，通过那种大卫李嘉图所说的，国家不干预让企业自由参与国际竞争的方式成功的，一个也没有。
真正成为发达经济体的主要就是两种模式：
第一种模式非常特别就是有一些东欧国家，在苏联解体之后，通过加入欧盟成为了发达国家。
欧盟无疑是伟大的创举，有点类似，假设越南加入了中国，那自然越南的经济，会在十几二十年后逼近中国东南沿海地区的水平。这种模式对于中国未来进行地缘和经济的扩张有一定的参考价值，但很显然它不能解释我们现阶段的发展。
另外一种模式就是我们身边的那几个东亚卷王的模式，就是通过政府主导的大规模投资实现工业化成为发达经济体。
韩国，台湾（中国），香港（中国），新加坡都是如此，其实中国大陆也是如此。
这个政府主导的大规模投资是必不可少的。因为大量国家失败的实践说明，那套工业化的基础架构，是不可能靠私人资本或者外资投资完成的。
说白了，你这个地方如果人都受过教育素质还可以，原材料供应链都很齐全，基建道路电力自来水都有，法律执行得不错，治安也不错，短期内也没有挨打的风险，那自然会有很多人愿意来投资。但如果这些先决条件都没有，你指望别人来送人头那是不现实的。
那既然要说投资，就不得不谈到一个问题，就是钱从哪里来？你说穷人为什么穷，哦他不知道投资，这不是扯淡嘛，他没钱怎么投资？
而且这个政府投资的资金来源，最好不要通过税收来，首先欠发达国家早期收不上来几个税，而且收的税也是从自己家的经济体里抽出来的血液，把血液抽出来再打回去，效果肯定远远不如从外界输血或者造血。
新中国最早的工业化是靠朝鲜战争打出威名之后，来自苏联的资金和项目援助，以及近乎免费的知识产权资源，我们得到的是东北重工业基地。
后来，我们搞了农产品统购统销、人民公社、城乡二元、财政金融统收统支这些制度安排，相当于从农村收税，推进了国家资本的积累，获得了遍及全国的工业化体系。
但是从农村能收到的税毕竟有限，当时农民的苦自不用说，而看似在这套体系当中获益的工人，也是同样二十年不涨工资。
1957到1978年22年间，全国职工年收入仅仅增加了7块钱，扣除物价上涨因素，实际收入仅仅相当于1957年85%。农民家庭平均年收入由72.95元增加到133.57元，扣除物价增长因素，年增长不足1%。
而即便全国人民这样省吃俭用搞积累，中国的工业基础设施依旧与西方发达国家是天壤之别。
于是70年代初中美关系缓和之后，中国政府立马勒紧裤腰带，在1972年和1977年，两次大规模引进西方技术，特别是成套化工基础设施，中国的化肥产量和化纤产量这才迎来了爆发式的增长，粮食产量再上一个台阶，的确良衬衫成为了一代人心中的美好回忆。
但问题是钱确实不够了，特别是第二次，面对原定计划所需的180亿美元外汇和1300亿总投资，当时中国全国财政收入也才874亿，当裤子都买不起了。
所以改革开放之后政府大规模投资的钱从哪里来呢？
02
那些走在我们前面的东亚经济体，为了搞这个钱可谓八仙过海各显神通，日本靠朝鲜战争带来的订单起飞了，韩国和台湾靠越战的订单也削了一波，在早期靠驻地美军的消费也能赚不少外汇，甚至韩国和日本都组织过女孩出去卖，新加坡早期靠收过路费，后期靠投资，还有就是大量举债，借美元债。
但是大家也能看出来，这些前面的石头，很多中国都摸不了。
什么美军订单驻军消费之类的自不必说，大量举美债其实也不可能，因为大量举美债会使得经济被美国控制，美元的汇率波动和美元债的利率波动是美联储控制的，它可以操作一次剧烈波动打得你还不上债，货币直接崩盘，整个国家资产就被收割了。
有些国家本来就是美国的殖民地，那说白了这就当交保护费了嘛，但中国并没有这样的打算。
改革开放初期，中央捉襟见肘，对于各地经济特区的发展就是一个态度：要政策给，要钱没有。
很多人以为中国经济是走那种从做出口加工贸易，然后慢慢积累资金，进而一步步招商引资、产业升级的。
比如，深圳蛇口工业区，就是吸引港资进行建设，包括三通一平的基础设施。
但蛇口工业区之外整个深圳乃至珠三角怎么办呢？
港资能帮你搞一个蛇口的基础设施，说白了还是因为人家也是中国人，有一定的爱国主义民族主义因素在，一般的外资根本不可能帮你搞这个。
加上工业区本身就有税收优惠，政府直接收不到太多钱，而光靠加工衬衫的微薄利润更不可能支撑起桥梁公路等基础设施，外资都不愿意进来。
所以在蛇口开发几年后，深圳就极度缺乏发展建设资金。
按照时任深圳市副市长的李传芳的说法，当时“恨不得把一块钱掰成三四块花”。
正当缺钱缺得焦头烂额之时，发现似乎有香港这块石头可以摸着过河。
1986年，香港地产大佬霍英东被请到深圳，传授香港发展经验，土地财政的万恶之源来了。
深圳说了缺钱的难题，霍英东哈哈一笑：
“脚下的土地不就是钱吗？”
土地是财富之母，日后身披国旗下葬的霍英东用这个非常古老的秘诀，敲开了中国未来三十年的大门。
于是，深圳代表团跑到香港考察一个月后，交出了一份报告。
报告写道：
“港英政府十分珍惜1066平方公里的弹丸之地……在高峰年代的1980至1981年度的卖地收入占当年总收入的37％。更为重要的是，香港政府通过供应和拍卖经过规划的土地，有效地控制着整个城市建设，控制了基建规模，刺激并带动了金融、股市和香港整体经济的发展。难怪专家们说，香港政府把仅有的一点点土地玩活了。”
这么一点土地，居然能够带来如此大的效用，本就是土地国有的大陆动心了。
03
1994年的分税制改革，极大地压缩了地方政府的税收比例，但却将当时规模很小的土地收益划给了地方政府，从此奠定了地方政府走向“土地财政”的制度基础。
1998年，住房商品化改革，房地产的爆发给土地财政添油加火，从此一发不可收拾。
2003年土地招拍挂等一系列制度创新，“土地财政”体系进一步完善。
税收分成大减的地方政府不仅没有衰落，反而迅速暴富。急剧膨胀的“土地财政”，帮助政府以前所未有的速度积累起原始资本。城市基础设施不仅逐步还清欠账，甚至还有部分超前（高铁、机场、行政中心）。
从名称上看，土地财政似乎是地方政府的一种收入，但实际上更准确的说法是土地金融，为了理解方便，可以大致上类比为企业去证券交易所挂牌上市。
土地拍卖，相当于政府把土地资源打包上市融资。
每拍卖一次土地，就相当于增发一次新股。
房产商相当于是券商、托盘商，把股票盘下来包装一下再卖出去。
对于老百姓，先买房就相当于打了新股，就可以分享到城市未来发展的红利。
同时也可以用房子进一步融资，房产的抵押和担保成为了很多人创业的启动资金或者周转资金，当然其实很多人融到钱之后，又去打新股了。
地方政府拿到这个钱不是留在自己的账户上的，而是拿去投资开发土地三通一平，补贴工业用地，为企业减税，大搞基建，当然也有很大一部分通过拆迁补偿给到了市民。
从1999年到今天，中国各级政府的土地出让相关收入一路增长到每年三四万亿元，意味着土地相关建设、投资、补贴也高达每年三四万亿，再加上地方政府利用土地财政进一步撬动的城投债或者专项债三四万亿，再加上因此带动的社会投资少说也有几万亿，要知道中国的GDP一年也就是一百万亿多一点，这一项就就带动了十几万亿的投资。
这就是为什么这个“夜壶”那么好用，房地产为中国各地地方经济发展、民间融资提供了堪比美国股市加债市一般的超级金融市场，中国一不靠卖资源，二没有举大量外债，更没有丧权辱国，就完成了工业化的原始积累，相当于你左脚蹬右脚自己上天了，这毫无疑问是经济史上的奇迹啊。
但当土地和房子变成了类似股市的融资工具的时候，问题也就随之出现了。
04
股价是会透支公司未来收益的，当我们买入一只股票的时候，很多时候并不是它现在的盈利能支撑起它的股价，我们看的是未来预期，是这个公司未来十年二十年能发展到的高度。
同样的道理，房价也会提前反应一座城市未来的发展，中国大城市的房价反应的其实是中国未来会成为世界中心的预期。
这就是为什么现在很多年轻人对国家发展充满信心，但是对自身的未来一片迷茫。
好比你看到一只科技股，它的业务增长迅速，核心技术扎实，企业文化卷翻天，并且有很深的护城河，唯一的缺点是，它市盈率200倍，你麻不麻？
更为难受的是，正如每一家公司的成功永远是正确的战略加上出众的执行，并不是你定下一个好的方向，未来的预期就能实现，同样，国家的发展也是每个老百姓实实在在地干出来的。
科技大厂后面加入的员工，固然是没法像创始团队那样上市套现财务自由，但他们至少得到了大厂的身份地位和实实在在的高薪。
那没有买到城市发行的股票的年轻人，外地人，穷人，得到了什么呢？他们得到了高房价，高房租，被高房价推高的生活成本，被高房价带起来的创业成本，更不要说还有很多人建立在高房价上的傲慢。
而这一切随着大家吭哧吭哧地努力工作，只会愈演愈烈。
这种强烈地负反馈机制的存在，让人感觉极其无力，很多人担心年轻人现在不结婚不生小孩了中国未来怎么办。这都是小问题，最恐怖的数据是，连杜蕾斯的销量都跌完了，年轻人现在连嗯都不打了，那还结毛婚生毛小孩。
我们平时上网冲浪会发现有很多人对于中国的发展，重大的进步，老在那儿冷嘲热讽，而中国啥时候倒霉了，这群人反倒很兴奋，还有就是在一些社会问题的讨论当中，有群人老在那儿怼天怼地唯恐天下不乱，就好像中国有很多人理解不了国家的发展和稳定对每个人的意义一样。
但我觉得其实并不是这样，他们只是有点破防了。
因为确实有不少人自己的人生体会就是，国家越发展，产业升级越成功，房价就会越贵，他们就越惨。在这样的情况下能不破防才彰显了一个人内心的强大。
这是当今中国社会割裂最重要的原因。
05
既然是发行股票嘛，就一定会有涨有跌，但问题就在于，土地财政对于GDP和就业的影响太大了，一但这种股票一跌，新股发行不出去，投资就要大幅缩水，当年的经济和就业就会扑街。所以地方政府就会想办法救市。
常规的手段，降个利息减个税什么的就不细聊了，有一些操作真的非常爆炸，即便是放到真正的金融市场上也是足够奇葩的。
比如前些年地方政府的城投债，是一种以公司名义借的债，但其实是政府担保的。它的作用大致上就是，在股票下跌的时候，没有券商，也就是房地产商愿意承销新股了，地方政府自己搞了一个公司借钱来买自己的股票，先把基建、招商引资搞起来，让股票涨起来。
这就很像现在美国一些大公司借公司债买自己公司的股票，推高股价给高管发高额奖金。
再比如所谓货币化棚改，涨价去库存，就是市盈率太高没有股民买新股了，这时候就人为地拆一些老房子，给房主发钱，让他们去打新股，这个操作我在金融市场上就找不到对应的了。
连续几波这种级别的救市操作之后，房价现在已经涨到了一个，它不涨就不会有人买的程度，只能运用各种手段让它继续上涨，这样一来就绑架了为房地产提供融资的金融系统。
泡沫到一定地步，房价涨幅超出了社会财富新增速度，分无可分、涨无可涨的时候，无论是政府还是老百姓都陷入了债务泥潭。
从2000年开始，伴随着房价飙升，中国居民部门杠杆率从5%一路涨到了60%多，松鼠般喜欢储蓄的国民性早就是过去时了，不但父母爷爷奶奶外公外婆六个荷包被房价掏空，95后、00后们还没出校园，就被网贷、信用卡割了韭菜，早早过上了负翁的生活。
在买房的人当中，收入最低的四分之一，其家庭贷款年利息是年收入的两倍，也就是说完全要靠长辈资助来还贷或者就只能断供了。
这就是这一轮房地产出现危机的原因，房价必须继续上涨才有人买，而之前已经掏空六个钱包了，还哪来的新钱包，可以说土地财政已经发展到了竭泽而渔的地步。
2022年4月份人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元。住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。
一句话讲，那就是老百姓不消费不买房，商家也不扩大经营了。
老百姓没钱，房地产熄火，土地财政就成了无源之水、无本之木。
土地财政无法持续，地方经济就失去了增长引擎，中央财政转移支付也就更加捉襟见肘。
土地财政这种融资工具，对于港英政府来说是完美的，因为香港原本就不是他们的地盘。
正如末代港督彭定康所说：“香港是借来的地方，借来的时间”，他们只要物尽其用即可，根本就不用考虑土地财政后期的负面影响，甚至可以理解为一种高级的挖坑手段，所以香港的土地财政本来就没有被设计成可持续的。
现在回头来看，在我们在引入了土地财政这个行之有效工具之后，应该对它进行一些修正，比如在新股好卖的时候地方政府不要把融来的钱花光，而是留一部分准备金应对股市下跌的周期，但遗憾的是，我们并没有对它进行有效的修正，反倒青出于蓝而胜于蓝。
这就造成了目前极为困难的局面。
中国现在每年大学毕业生已经达到千万级别，年青一代上大学的比例已经在50%以上，中国目前的产业结构还远不能满足这样数量级的大学生的就业需求，如果不得不降低大学招生比例或者把大学生赶去电子厂，这对于整个社会来说会极度的痛苦。
而且现在国际秩序的主导者，占据产业链顶端的国家视我们为最大的竞争对手这个事实，我们也无法改变。
还要加上一点就是，中国两千年的作为已知文明世界中心的这种文化传统，使得我们不可能像日本或者俄国那样，心安理得地接受我们不会成为这个世界上最先进最富有的国家。
甚至于我们的国名本身就是世界中心的意思。
在疫情之前我没事儿经常去非洲走走看看，我觉得那边的人在世界观方面跟我们最大的区别就是，在他们眼中中国美国都是地上天国，他们对于很多东西中美有而他们没有是心安理得的，而中国人一旦发现有某个东西美国比我们先进下意识的反应就是为什么我们会落后？一定是出了什么问题。
这种文化属性根本没有办法改变。
因此虽然中国已经完成了基础的工业化，但政府主导的大规模投资还是要继续下去，我们的产业升级只有一升到顶或者中道崩殂这两种可能，不存在日本那种停留在中间的选项。
06
于是真正要解决土地财政问题，找到替代土地财政的金融引擎是问题的关键。
如果没有行之有效的替代方案出现，虽然我们无法判断短期楼市的涨跌，但长期来说基本上可以判断，土地财政还将继续下去，就算这波房价崩了，其实际效果将会是给了一些人抄底的机会，问题不会得到根本解决。就像生活在现在楼市泡沫中的香港年轻人也并不比90年代的香港年轻人幸福。
这种金融引擎的替代方案存在吗？
这就要回到今年的两项重大经济改革措施了，统一全国大市场，和国企改革三年行动计划的收官。
现在我们前面有两块石头可以摸。
第一块石头当然是美国。也就是进一步推进人民币国际化，由中央政府大规模举人民币债。
从这个角度上来说，以上的两项政策可以理解为，为了大规模举债，提前合并各地政府和国企资产负债表，扩张自身信用。
但是这条路现在显然还处于初级准备阶段，我们先不展开讨论，有兴趣的朋友还是建议去读一下翟东升老师的《货币权利与人》这本书。
第二块石头呢，就是英国的另外一个前殖民地，新加坡了。
如果说殖民地时代的香港跟中国大陆的相似之处，在于土地由政府控制的话，新加坡跟我们的相似之处，就是我们都有大量的国企，大规模的国有资产。
2020年，全国国企央企事业单位的资产总和高达635万亿元，净资产131万亿元，如果能把国企资产盘活，哪怕创造个几个百分点的收益，是不是就可以补上那三到四万亿的土地财政了呢？
按照新加坡的经验来看，是完全可行的。
我们来看一下香港和新加坡的财政收入对比：
以2018年为例，香港政府收入4650亿港币，由各基金转拨800亿，这块与卖地有关，占了15%；新加坡政府收入737亿新币，政府投资收益164亿新币约合923亿港币，占了18%。
无论金额还是比例，在其他收入结构相似的情况下，新加坡政府国有资产投资收益与香港卖地收益基本差不多，可以说新加坡是靠国企的投资替代了土地财政，进而建设起了居者有其屋的城邦社会。
而新加坡国企最先进的地方在于，按照淡马锡总裁、李显龙夫人何晶说法“政府一开始就让国营企业独立运作，不干涉专业经营与策略的制定，这是新加坡国营企业成功的最大原因。”
而国家由主要管企业经营转向主要管资本，正是国企三年改革行动最核心的部分。
2022年5月，“三年行动”完成进度超过90%。实现国有企业董事会应建尽建，企业高管经理人制度应签尽签，全国省一级国有资产集中统一监管比例达到98%，一台超级经济发动机的雏形已经显现。
07
怎么理解呢？我们可以简单回顾一下中国人对于国企认识的变迁。
中国在50年代完成了社会主义改造之后，国企一度占据了几乎所有领域，但是后来发现，问题很大，效率实在太低。
于是改革开放之后，在前期血淋淋的教训和外部新自由主义经济学的双重影响下，很多人转而认为只要是国企都不行，要全盘私有化，好在国家守住了关键的底线，确保了重要战略领域依旧由国企掌控。
后来我们进一步发现，国企退守战略领域，别的领域全都给到私企并不是最优解，因为这样国有资本就分享不到大部分领域的收益了，贫富差距就会难以控制。而且国企适合进入的领域其实跟是不是战略领域无关，主要影响来自于企业生产的产品的同质化程度。
因为传统意义上国企是官僚系统，是对上负责的，只要组织能力够强，在比如像发电，提供端到端的铁路和航空运输，石油开采和精炼，钢铁这些产品同质化程度很高的领域，完全可以达到很高的效率，因为用户不会在意家里用的电是LV还是李宁，达到标准就行，这点上用户需求和上面的需求是一致的。
而在类似汽车，电子产品，化妆品，体育用品，服装箱包，餐馆，理发，按摩这种你也不知道用户会有怎样的奇怪需求的领域，需要大规模试错，国企那种对上负责的模式明显是行不通的。
而很显然，世界上最同质化的产品，就是钱本身。
用户完全不会在意为他提供服务的公司背后的钱是谁的，如果国企从管企业经营变为管钱，那就可以放手进入到几乎所有的领域了，进而可以从中国乃至全世界的经济增长当中直接获取收益。
2022年，“国企三年改革行动”刚刚进入收官年，国家就颁布了建立全国统一大市场，限制地方政府的权力，我觉得这很可能不是巧合。因为当经济增长的引擎切换的时候，组织结构也要随之发生变化。
土地财政是全国的地方政府都在搞的，炒地皮的模式比较简单，大家还是有这个能力的。
但是大部分的地方政府很显然没有能力去评估一个科技项目或者一个文化旅游项目值不值得投资的能力，如果这个阶段再放开让全国的地方政府一起去搞，未来30年中国将会大规模涌现类似水氢发动机、天下第一水司楼之类的项目，达到人类玄学的巅峰，这就不理想了。
不过需要提醒大家注意的是，我写这个稿子的时候是2022年的5月31日，在目前这个时间点，这个新一阶段的金融引擎要如何展开，还有太多不清晰的地方，如果说完全展开是走100步的话，美国方案目前最多只走了5步，而新加坡方案也就走了30步。
这决定了在旧引擎濒临失效，新引擎尚未展开的今天，我们千万不能浪。
人的一生啊，不仅要靠个人的努力，也要考虑历史的进程。
而取代土地财政的下个30年的金融引擎到底是什么？它现在进展到了什么地步？我相信是这个时代最值得关注的历史进程之一，不亚于94年的分税制改革和98年的住房商品化改革。
具体的投资建议我就不给了，大家自己体会吧。