什么东西,是有钱也买不到的?

上市房企老总买自家房子,居然也得像刚需一样:摇号。



前两天,杭州豪宅盘滨江盛元观湖里公布摇号入围名单。有眼尖的网友发现,名单里一位“戚*兴”,疑似滨江集团董事长戚金兴。



后面戚老板出来解释:

摇号的确实是本人,而且不是头一回摇号了。之前还报名了御品和海潮望月城,也没摇中。

戚金兴本人身家更超百亿,居然也要摇号。

杭州,真是好“嚣张”啊。

有钱也摇不到网红盘,“饥不择食”的投资客们,最近盯上了二手房。

5月17日,杭州出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,二手房门槛松一松,落户就能买;交易税费降一降,增值税征免年限5改2。

更激动人心的是,杭州二手房挂牌量激增,业主降价一个比一个狠。

有读者在后台给我们留言:杭州的二手房已经要抢了!

那么,现在要去杭州“低位抄底”吗?

我的回答是:NO!



在杭州,二手成交价的最大作用,是告诉人们:快去打新!

原因很简单,两个字就可以概括:倒挂。

先来看一张图。



三墩北融信如澜轩,倒挂2万/平。

望江新城新世界江明月朗园,倒挂2.2万/平。

未来科技城华润杭珹未来中心,倒挂2.6万/平。

钱江世纪城融信傲世邸,倒挂3.7万/平。

新房和二手房的价差,最高能达到3.7万/平!这一买一卖,净利润高达几百万!

可惜,能躺赚的门路,知道的不止你一个人。于是乎,倒挂有多狠,新房就有多难摇。

有两个项目最近公布了摇号入围名单。华润杭珹未来中心,整体中签率9.94%。新世界江明月朗园稍好一点,整体中签率11%,免于五年限售。

滨江戚老板之前报名摇号的海潮望月城,倒挂也有2.2万/平,中签率只有10%左右。

于是,每一笔二手房的成交记录,都在强化买房人打新的决心。二手房卖得越贵,挂牌价格越高,就越能衬托出限价新房有多香,打新能有多么躺赚。所以网红新盘得以长虹,永远人山人海,永远花团锦簇。

买二手房的,倒成了冤大头。



杭州新房,或者说网红板块的摇号狂欢,是人为制造的。所谓的万人追捧,更像是虚假繁荣。

但是杭州需要这场游戏玩下去。

说起来,杭州这座城市挺分裂的。一方面,这座城市代表了产业发展的未来,新经济形态发展迅猛。2021年,杭州数字经济核心产业增加值4905亿元,占地区生产总值的27.1%。

另一方面,这座城市用以为继的资本,有相当一部分是卖地收入。2021年,杭州卖地收入3084亿元,仅此于上海;土地财政依赖度超过140%,排名全国第一。

如果把时间长度延伸到5年,杭州卖地收入达到了惊人的13056亿元——相当于杭州2021年全年GDP。

只要一二手继续倒挂,那么杭州新房就不愁卖,开发商自然也愿意下场拿地,财政的口袋就不担心会空落落。

在新房和二手房的巨大价差之下,傻子都知道要去打新了,那谁来买二手呢?

倒挂能够继续下去,一方面是新房严格限价,另一方面需要二手房不断成交,为打新价值背书。如果二手卖不掉,失去流动性,挂牌价涨得飞起却卖不出去,笑着笑着就哭了。

过去,大家一门心思冲新房,早忘了身后二手房越积越多。

来源:杭州贝壳研究院

然而,健康的楼市,是离不开二手房市场平稳运行的。

一方面,二手房就像蓄水池,吸纳了相当一部分购买力,业主卖掉手上的房子获得名额资金,能够为楼市补充购买力。

另一方面,二手房还是重要的房价稳定器。决定新房价格的因素有很多,但二手成交价才是一套房子被市场认可的价格。

以新房成交为主的市场,当寒潮来袭时,开发商断臂求生,房价说崩就崩,燕郊便是最好的教训。

以二手成交为主的市场,当市场冷淡时,极少有业主会选择大幅降价,形成天然的“熔断”机制。这也是大城市房价坚挺的重要原因。

杭州的二手房挂牌量,在全国一直名列前茅。

自杭州517新政松绑二手房限购后,半个多月时间里,全市(除富阳、临安)二手挂牌量猛增2万多套,总数达到了惊人的22万套。(数据来源:杭州市二手房监管服务平台)



一场史无前例的大撤退,开始了!



这个5月,杭州只卖出了4850套二手房(数据来源:杭州我爱我家市场研究院)。比去年同期仍有2000套的差距,但相比上个月好歹多卖了25%。

然而,就连这个增长,也是靠业主“割肉”,以价换量!5月二手房成交均价32098元/㎡,环比前两个月下降了约1000元/㎡。

一位杭州中介甚至表示,即便业主想涨价,他们也会劝阻。

不仅如此,最受欢迎、成交涨得最快的,不是改善红盘,而是近郊次新房和市区老破小。

万人摇的网红盘呢?据@钱江晚报报道,未科阳光城未来悦MAX,近期成交价跌至5.5万元/㎡。比起此前最高超过9万元/㎡的挂牌价,有不小的回落。但相比3.1万/平的开盘价,依旧是大赚上百万。

看明白了吧,投资客急于抛盘套现,正愁没人接盘。你现在为什么要去接盘?

过去6年,杭州新房成交超过100万套。这其中有多少是自住刚需,又有多少是投资热钱?

如果杭州二手房加速抛盘,价格怕是要继续回落,倒挂价差也会渐渐缩小甚至消失。

没有了倒挂,还会有那么多人跑去新房摇号吗?



不要忘了,杭州楼市是经历过大起大落的。

2010年,杭州凭着25840元/平的新房成交价,成功超远北上广深,房价跃居全国榜首。紧接着调控重锤落下,降价潮席卷杭城,自此陷入了五年的阴跌期。

2015年,杭州城运迎来了一次关键转折点。

没有一个杭州人会忘记,2015年9月16日那个下午。时任亚奥理事会主席艾哈迈德亲王宣布:“中国杭州获得2022年亚运会主办权”。杭州成为继北京和广州之后,中国第三个举办亚运会的城市。

此时,距离阿里巴巴集团在纽约证券交易所正式挂牌上市,刚刚过去了一年时间。国际盛会驱使这座前年古都快速更新和扩张,风光无限的互联网巨头带来数不尽的机遇与财富,杭州完成了城市能级的跃迁。

2015年,也是杭州楼市的转折之年。轰轰烈烈的货币化棚改,拆出了一片新城,也拆出了海量购房需求。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚曾指出,仅2018年杭州用于货币化安置的资金高达2000亿元,很多拆迁户全款买房。

失落已久的涨声,也终于响起来了。

据统计,2015年12月,杭州的房屋均价是1.6万/平,仅仅一年之后,便飙升至2.2万/平,涨幅近40%。到了2017年12月,这个数字变成了2.8万/平。短短两年间,杭州房价涨幅达到了惊人的75%。

2010年代,也是杭州最“吸粉”的10年,杭州常住人口从870万人猛增至1193.6万人,十年间增加了323.6万,年均增加32.36万人,成为全国人口增长速度最快的城市之一。

无数年轻面孔涌入这座欣欣向荣的古老城市,想要在这里安个家。

在这个时刻,杭州成了“新一线”,北上广深之后的“第五城”,甚至在许多方面对一线城市实现了超越。



经过连续多年的操盘,现在的杭州,房价越来越像一线城市了。



然而,过去两年的成交数据显示,占据杭州二手房成交主力的,是总价400万元以下的刚需群体。300万以下占总成交的6成以上,600万以上只占8.9%。



去年杭州二手成交最活跃的板块TOP5,均价都不过3万,并且不高于全市二手住宅均价。



二手挂牌价动辄四五万一平,能卖给谁?

更何况,杭州与一线城市之间,本就还有相当的差距。

从经济体量来看,2021年杭州GDP达到了13151万亿,排在全国第8。

比排名高自己一位的成都少了1200多亿,比“是不是一线不重要,但你不能说肠粉难吃”的广州少1万多亿,大概相当于半个成都的体量。

相比产业全面发展的一线城市,杭州显得有些“偏科”,综合实力有待提升完善。

从常住人口来看,2021年末,杭州常住人口为1220.40万人,与一线城市大概有500万的缺口。

城市能级与一线城市尚有距离,房价、物价、房价和拥堵指数,却越来越像一线城市。这样的杭州,还有多少吸引力?

若无持续不断的人口流入,杭州的天量二手房,又要卖给谁?