总是能让房地产商胆战心惊的郭树清，又又又喊话了。
3月2日，国新办举行发布会，银保监会主席郭树清表示：
“2021年宏观杠杆率下降8个百分点……房地产泡沫化、金融化势头得到扭转。”
“去年房地产调整对金融业是好事，但希望调整平稳些。”
有人认为，这宣告了“重锤”房地产获得阶段性胜利。
有人认为，这是对近段时间多地刺激楼市的默许。
有人认为，接下来可以放松了，中国楼市的春天要来了。
郭主席这番话，跟他半年前的另一番话放在一起看，就可以发现，风向大变。
2021年6月10日，第十三届陆家嘴论坛上，郭树清一句话引爆全网：
“那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。”
当时非常多网友调侃说，我押注房价下跌，但我已经付出了沉重代价。
然而接下来的半年里，网友们笑不出来了。
大型房企暴雷频频，土地流拍层出不穷，悲观情绪四处弥漫……
事实上，给楼市注入信心的更多原因，在2021年的统计公报里就能找到，我前几天也做了解读：
2021年，二手房交易面积创2015年以来的最低值，同比下降9%；
2021年，房地产开发投资增速五年来第一次没跑赢经济增速，象征着房地产经济的正式落幕；
2021年，人均旅游花费仍然没有回到疫情前的水平，比2019年还有五十多块钱的距离；
2021年，信息传输、软件和信息技术服务业固定资产投资同比下降12.1%，跌幅在所有的行业中排名第二，也逆转了过去三年的正增长趋势。
……
其实，郭树清一直都在警告房地产的泡沫化和金融化问题。
2020年8月16日，郭在《求是》刊文指出，房地产泡沫是威胁金融安全最大的“灰犀牛”。
仅仅4天后，终结中国房地产企业炒房炒地时代的“三道红线”问世，房地产商最喜欢高杠杆高周转模式一夜之间成为历史。
也是那个时候开始，高层正式对信贷动刀，直面房地产的泡沫化和金融化问题。
所以，接近两年后，当郭树清表示，这两个问题的势头得到扭转，标志着一场长达两年的战斗终于要收官了。
房住不炒依然是主基调，但曾经向着银行信贷举起的刀子，已经放下来了。
能在这两年中挺住的房地产商，现在可以喘一口气了。
刚刚过去的这个据说十多年来最冷的冬天，竟然也无法按住中国楼市躁动的心脏。
前有多家主管部门积极定调注入信心；后有多地政府部门蠢蠢欲动试探底线。
放在一起看，有三条清晰的主线。
第一条主线，帮助房企脱困，安抚和治愈去年底“重锤”砸出的巨大“伤口”。
这一切始于广东省政府工作组进驻恒大，协助处理风险。
当时这一举措，等于提供了一个房企出清的标准处理程序，把外溢的风险压到最低。
进入2022年，失血的房企们迎来了开年第一个大礼包，原保障房房贷额度，将有望腾出服务于商品住宅市场。
2月8日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会两部委联合发布了《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，对保障房的房贷部分剔出银行监管红线范围中。
堪称一个给房企贷款纾困的、至少万亿级别的重磅利好。
3天后，真正令房企兴奋的来了。全国性商品房预售资金监管办法出台。
天下房企，对预售资金监管最是爱恨交加。
最新的这份文件，明确预售资金监管额度由市、县级住房城乡建设部门根据项目合同、工程造价等核定，以确保项目竣工所需资金，达到监管额度之后的剩余资金则可以由房企提取使用。这就给资金调拨，指明了方向。
信心和方向，对于处在行业寒冬的房企们来说，就是最振奋人心的曙光。
第二条主线，高层积极定调，稳字当头，给市场注入强大信心。
2月24日，住建部发出今年最强定调：稳住，别慌！
住建部部长王蒙徽表示——
2022年，住建部将按照中央经济工作会议的要求，推动扩内需、稳增长，为促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长作出贡献。
他此前给央视写下的2022关键词，也是一个字，稳！
再往前看，去年底王部长在接受新华社专访、给2022年楼市定调的时候，2500多字的采访稿里只字未提“房地产税”。
相反，他反复强调的是，住房仍然是中国最大的消费，住房的刚性需求比较旺盛。
与此同时，1月20日22时47分，住建部官网发出消息，罕见强调，要充分释放居民住房需求。
住建部的态度，某种程度上代表了国家对房地产的根本态度。从去年底到现在，持续两三个月，都在突出一个稳字，你懂的。
其他部委也没闲着。
央行甚至急了，提前发力，连续两个月下调LPR报价利率，还要降准，释放猛烈宽松信号。
而发改委罕见发声，要鼓励住房消费，催着你去买房。
这简直就是官方主动下场“带货”啊，如同一声春雷，炸醒了在寒冬里沉睡的中国房地产市场。
这条主线的逻辑，始于去年底的中央经济工作会议。
当时，会议指出，中国正面临着“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力。
如何想方设法稳增长，不仅是今年楼市的主基调，也是整个中国经济需要思考的问题。
第三条主线，默许多地试探政策底线，开启宽松乃至救市大潮。
房企出清，有了方向，市场复苏，有了信心，各地政府自然也蠢蠢欲动，按捺不住启动房地产的双手。
打响2022救市第一枪的，是黑龙江。
距离2022年还有十天的时候，黑龙江省政府发布消息，部署全力冲刺房地产增长工作，要求“跳起摸高”。
进入2月份，信号则更为密集。
山东菏泽，打响了银行降首付的第一炮。
工、农、中、建四大国有银行下调了该市个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者的首付比例从之前最低30%降至最低20%。
菏泽让其他城市看到，楼市松动的机遇期来了，自此一发不可收。
重庆、安徽等地跟上，广东惠州甚至出现了0.7成首付，也就是通过简单的操作让首付款只需要房价的7%！
真是太卷了！
贴心的华南某大型房企，在惠州的住宅项目做到了送2.3成首付，真的急了！
而且还不仅如此，这座城市甚至连房贷利率都开始下跌。
从去年的最高首套房贷利率7%，直接坐了个滑滑梯，最低降到了5.2%，比新冠疫情冲击的时候还要低。
你以为这就完了吗？
前几天，惠州大亚湾内部酝酿了一则重磅政策，主要内容包括：
大专及以上毕业生买房补贴100-250元/㎡；鼓励团体与房企团购买房，最低可打八折；首次买商办产品，可返30%契税补贴；适当放宽入户政策；......
为了救市，一座600多万人的城市已经把政策用尽！
可万万没想到，另一座拥有1200多万人口的国家中心城市，郑州，竟直接扔出了救市核武器。
信贷融资支持和货币化安置，力度十分罕见。
简单来说就是，
金融机构一边降息，一边加大放贷；
结清首套房贷款的购房者，二套房首付比例继续是三成；
政府给被拆迁人货币化安置，撒钱给他们去市场上买房，自由选择。
以后不要再跟我说搞不懂什么叫货币宽松大放水了，去看看郑州怎么干的吧。
值得一提的是，郑州本轮救市政策里，还有一条是，“子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。”
太恐怖了，这是在直接给家庭派房票啊！看看人家杭州，还得主动防止老年人投靠亲属“曲线买房”，所谓的“包邮区”还比不上一个内陆城市！
政策吹风之后，可以很明显地看到郑州市场微观交易层面开始活跃起来。
就连广州深圳这些一线城市，房贷利率也下降了。
2月21日，四大行同步下调广州地区的房贷利率，最低首套房仅为4.6%；
就连楼市冰冻多时的深圳，也将房贷利率下调至4.9%，为三年来最低。
三条主线，终于在3月份成功收束。郭树清等官员和部门的表态，不但没有落下大棒，而且默认了躁动的种种举措。这跟曾经的“一日游”政策形成了鲜明反差。
最关键的是，郭点出了三条主线的一个共同核心，信贷。
中国是政策市，短期的信号已经非常明显：
信贷条件正在一步步放松。
势头已然扭转，阳春如期而至。那么之后呢？
第一，你必须记住一个道理，信贷大放水，房价一定会涨，全世界范围内都一样，但绝对不是普涨，城市分化会进一步加剧。
今年是楼市分化大年。个别城市，个别板块，个别小区会涨，比如四座一线城市，加上重庆、成都、苏州、武汉、东莞、佛山等等。
当然，一个最简单的指标，就是看人口迅速流入，同时政府行动起来给这些人口开建保障性住房的地方。
第二，谨慎选择因救市而回暖的城市。
这些城市不是没有机会，但是你想，都走到救市这一步了，说明市场肯定存在或多或少的问题。
库存过大、需求收缩、人口流失、产业停滞、信贷过紧……
一个残酷的现实是：
基于“棚改”膨胀起来的三四线城市，楼市从一开始就不扛打。
所以，一个最简单的指标，就是选择核心城市的核心资产，尤其是在分化大年，跨城投资的时候。
毕竟，你哪里听到过北上广深需要救市的，永远都只有调控好不好。
第三，要稳住信心，真正需要关注的，其实是美联储紧缩周期加上俄乌战争的冲击下，国家层面为了切实解决三重压力，到底会拿出什么大招。
当前风云变幻，国家要出手了。