本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：吕秀伦，原文标题：《地产“看门人”》，头图来自：视觉中国
开发商被各种形形色色的谣言吓怕了。9天前，华南一家上市房企火速发布公告，澄清“计划更换审计师”纯属谣言：公司与审计师沟通良好，双方确认没有就该事项进行任何讨论。
它之所以如此紧张，都是因合生创展一事而起。年前，这家房企因为核数师辞职，股价遭重挫，创下2009年以来最大跌幅，一日市值蒸发66.41亿港元。
不止合生创展一家，进入2022年以来，和泓服务、中国奥园、北大资源、雪松发展、世茂股份、宋都服务、厦门禹洲鸿图、迪臣发展国际等多家涉房企业相继公告称审计机构辞任、更换。
开发商官宣的分手原因，常冠以审计费用未能达成共识或者任期届满。
然而，面对即将来临的财报季，双方突然突然分道扬镳，果真因合作费用引发分歧吗？作为资本市场“看门人”的审计机构，是否有苦难言？
一、“体面”分手
华南房企更换审计师虽说是不实传闻，但在3月年报季即将来临之前，房企们不断上演与审计师的“分手”大戏，确是板上钉钉。
据乐居财经不完全统计，1月以来，已有9家涉房企业更换审计机构。
1月26日，由于德勤·关黄陈方会计师行未能与其就审核奥园截至2021年度财报的审核费用达成共识，德勤已辞任中国奥园核数师。而信永中和（香港）会计师事务所接任德勤核数师的职责。
紧接着1月27日，号称仍有余粮要收购恒大物业的合生创展公告称，由于公司与罗兵咸永道会计师事务所（即“普华永道”）未能就2021财政年度审计费用达成共识而选择“分手”。
与“前任”分手后，合生于次日便火速聘请安永为新任核数师，以填补罗兵咸永道辞任后之临时空缺。彭博行业研究分析师认为，“普华永道突然辞去合生创展审计师职务，可能会引发审计行业的大规模辞职。”
此外，还有部分涉房企业因为更换审计机构，引来了监管部门的问询。
1月21日，雪松发展以“考虑业务发展及审计工作安排等情况”为由，宣告与中兴华会计师事务所解约，新聘任中喜会计师事务所。紧接着三天后，雪松发展因拟更换年审机构收到深交所的一纸关注函。
雪松方回应称，公司变更会计师事务所的原因系中兴华所对公司主营业务的判定、营收扣除新规的认定存在不同意见，且原项目团队主审人员也发生了变动。
然而，深圳证券交易所对此仍持有疑问，并在2月7日发函继续询问，“请你公司结合前述情况，自查是否存在购买审计机构专项核查意见，以规避被实施退市风险警示的情形，并请独立董事发表明确意见。”
二、背后博弈
通常情况下，企业与审计师之间合作比较稳定。例如，1月24日，世茂股份更换审计机构之前，它已连续聘用上会会计师事务所27年；而自2007年奥园上市以来，德勤一直是作为奥园独立核数师为其提供服务，双方合作近15年。
又如，德勤自绿城中国上市以来一直担任其核数师，自去年5月双方分道扬镳之时，双方合作同样长达15年之久；与此同时，合生创展与罗兵咸永道会计师事务所合作也达10余年。
或许是因为此前长期合作较为愉快，致使分手后引来质疑声，并挑动着资本市场的敏感神经。其中，中国奥园在核数师辞任翌日下跌5%；合生创展的跌幅则达17.14%，盘间甚至一度大跌30%。
休戚与共的双方，缘何会在年报披露季前异常分手？难道真正如合生创展、奥园两家所言“审计费用不合”导致？
事实上，审计师辞任的原因多种多样，例如年度业绩不配合。以合生创展为例，业内人士认为，这或与罗兵咸永道在其辞任函中提出的须提请合生创展股东和债权人垂注的事项有关。
罗兵咸永道则在辞任函中提到，在开展2021财政年度审计的过程中，曾与合生创展就集团的部分事项进行了讨论，并要求管理层提供进一步数据。
其中包含，合生创展的若干股权投资及物业项目的会计处理，投资物业的估值，以及这些重大事项对合生创展财务报表与相关披露的整体影响。同时，罗兵咸永道尚未取得所需资料，因此暂时无法计划并完成必要的审计程序。
业内人士分析认为，通常情况下，上市公司更换审计师往往是公司财务出现问题的标志之一，而就审计费出现分歧只是上市公司当“挡箭牌”，显得体面而已。
众所周知，年报的披露犹如悬在企业头上的一把利剑，一旦业绩出现端倪，企业往往会被各种负面舆论缠身。这时，有的企业会走捷径，通过美化财务报表的途径来进行披露。不过，审计师犹如保证企业业绩真实性的一道屏障，会对各项数据进行排摸。
如今，地产寒冬下，房企人人自危，财务报表或许也不那么漂亮，而审计师也不能敷衍了事，双方往往会产生博弈。一旦，审计师放任企业从财务上做手脚，那么极有可能会殃及自身。
加上与此前相比，眼下注册会计师协会严查，核数师自然不敢配合企业“造假”。
去年恒大的暴雷也让其审计机构“引火烧身”。2021年10月，为恒大提供财报审计服务的四大会计师事务所之一的普华永道遭到社会公众质疑。
与此同时，香港财务汇报局还对普华永道展开调查并指出，在2020年报、2021年中报中，恒大没有明确声明，究竟是否在持续经营上存在重大不确定性。而作为年报审计机构，普华永道在2020年报的审计意见中，只发表了无保留意见，并未提及持续经营的重大不确定性。
业内人士分析称，一旦普华永道被判定为对恒大的财务情况知情且与中国恒大合谋，等待普华永道的将是严厉的行政处罚，倘若投资者起诉还将承担民事责任。
但也不是所有审计机构都“睁一只眼闭一只眼”，另一家暴雷房企的审计师则勇敢站了出来，公开拒绝出具无保留报告。
去年4月底，上市公司年报披露的最后一天，泰禾年报不得不对外公布，而中兴华会计师事务对泰禾的审计报告出具“保留意见”。
三、资本市场“看门人”
审计机构是资本市场重要的“看门人”。公司聘请审计机构对财报进行核验，同时，审计机构及相关人员需要对财务数据负责。
由于审计机构与公司存在雇佣关系，其业务量便是来自于上市公司。很多情况下，审计师为留住客户会选择睁一只眼、闭一只眼。而上市公司为了不让审计师站在对立面，往往会给予核数师高于市场平均的报酬，因此会无可避免地产生一些灰色事件。
例如康美药业造假案中，监管部门认定，广东正中珠江会计师事务所在该审计项目执业中存在诸多问题，并对事务所及相关人员处以惩罚。
而眼下，无论是房企审计机构不配合，还是审计费用未能达成共识，面对即将到来的房企年报季，更换审计师或将面临财报难产的可能性。
去年1月中旬，福晟国际因未能与德勤就2020年度业绩审核费用达成一致，德勤辞任核数师。这直接导致福晟国际年报难产，直到2021年7月才艰难披露出2020年报。
花旗银行分析师指出，随着审计师对开发商的现金流和流动性展开审计，可能出现盈利延迟。部分港股上市公司的（2021年）财报可能会推迟到3月31日最后一天发布。此外，还有研报认为，不排除或有部分内房企未能及时公布业绩。
有专家认为，2021年房企整体业绩不佳，也是导致房企接二连三地与审计机构“分手”的重要原因之一。
毫无疑问，这是一个最惨的年报季。截至2月8日，A股64家房企发布业绩预告，亏损27家，占比42.2%，接近一半房企出现亏损。
这一景象，过去20多年房地产市场所没有过的。连郁亮都坦言：房地产行业已经进入“黑铁时代”，在这个时代，房企要么死，要么活，没有中间状态。
在这样一个非常敏感时期，房企自然不希望审计师出具对自身不利审计报告。另一方面，审计机构“爱惜羽毛”，不愿被财务状况差的房企牵着鼻子走，因此双方选择结束合作。
除此之外，本次“分手大戏”中还出现了一个新现象——涉房企业不再一味选择全球四大审计机构（德勤、普华永道、安永、毕马威），而是将目光投向了更小规模的审计机构。例如，奥园与德勤解约，新聘信永中和；宋都服务告别毕马威，选择中汇安达等。
虽然审计师在地产行业不景气辞任，带给老东家诸多的负面市场揣测，而接替者的能力与信用程度也成为资本市场关注的聚焦点。
一旦开发商更换了能力与信用不佳的审计机构，与之如影随形的便是“无保留意见”的审计意见，也会在资本市场中大打折扣。例如，奥园在更换信永中和为其律所的同时，后者却因涉乐视网财务造假案而被正式立案调查。
这样一来，让外界不由担心，有污点嫌疑的审计机构是否会“配合”中国奥园做好财报工作。
本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：吕秀伦