炒房客覆灭之地。

01断供，在这里蔓延

先看三个故事。

第一个，一位2017年在燕郊花426万买房的网友，四年还了80万的房贷，如今却发现其中只有16万本金，64万都是利息。更令人痛苦的是，在二手房市场上，这套房子跌到了235-240万元，对比之前近乎腰斩，于是这位网友选择了断供。

断供之后，房子给了银行，但烦恼并没有就此消散。426万买的房子，现在只值235万，账面上亏191万。再加上4年时间，还有64万的利息。

如果不买房，首付128万的4年利息收入，至少也有10万。最后，还要算上要承担的19万律师费。



粗略算下来，买这个房子，至少亏了280万。最后房子也没了，还背上一屁股债。

第二个故事的主人公叫做刘相生。他是一个北漂，参加工作第二年就在燕郊买了房。2017年，燕郊房价狂飙的时候，刘相生通过假离婚的方式贷款买下了第二套房子。

但刘相生没有想到，他买的第二套房，赶在了燕郊房价最高点。如果从最高峰算起，按照目前市场价，他的第一套房子下跌了近200万元，第二套房子跌去了120万元。对生意失利的刘相生来说，两套房每月近2.5万元的月供已经超出了他的承受范围，他选择了断供，并被银行拉进了征信黑名单。

2017年，刘相生300万元买来的房子，被法院以90多万元的价格拍卖了。房子被拍卖后，他依然欠银行近百万。

第三个故事的主人公叫唐婉。

2016年8月，唐婉凑了100多万在燕顺路上的一个小区买了套一居室。同样是在燕郊房价的飞涨潮下，唐婉在中介的帮助下，将小户型的房子抵押给银行，贷出70多万元，在另一个小区购买了一套两居室，单价超出3万元/平方米，每月房贷1.4万元。

唐婉同样没有等来房价的上涨，疫情爆发，收入持续下降的压力下，唐婉也断供了。2017年她用180万元买来的房子，仅拍出了不到80万元。

第一个故事来自微博，第二个和第三个来自经济观察报的报道，都是真实发生的事。这三个故事的共同点是，都是房子断供，都来自燕郊。

这不是个例。人民法院资产诉讼网显示，截至12月16日，在不剔除重复拍卖的情况下，2021年燕郊法拍房数量为818套，为2020年全年的1.6倍，是2019年全年的4.4倍。



根据经济观察报的统计，这些新增的法拍房里，绝大多数都是断供房源。

在燕郊，一场断供风暴，率先到来了。

02炒房客覆灭之地

要真正理解上面三个故事，得先了解燕郊。

上帝欲使其灭亡，必先使其疯狂。

很多人都听过这句话，但在燕郊，这话还有下半句——

上帝欲使其疯狂，必先使其买房。

燕郊隶属河北廊坊，但从地理位置上来看，它离北京更近。燕郊距北京天安门只有35公里，从燕郊开发区进入北京，只需跨过一条500米长的潮白河。



得天独厚的地理位置，让燕郊被冠以“环京一哥”的称号。这块京城飞地，有着和长安街相似形制的彩虹门，也有着与北京通州相似的密集居住区和车流、人流。

也正因为此，燕郊被寄予厚望——承接北京产业和人口转移的“试验田”。

十年前，河北省就曾邀请北京一起规划打造“环首都经济圈”。这里边就包括环绕北京的张家口、承德、廊坊、保定四个地级市，以及涿州市、三河市（包括燕郊）、香河县、固安县等13个县(市)。



当“环首都经济圈”的美好构想与“北京最严楼市调控潮”一经碰撞，环京楼市便迸发出极大的力量，燕郊楼市更是冲在最前方。

2010年，燕郊的房价上涨至9000元/平，而2009年，这里的房价还只有3000~4000元/平，翻了整整一倍。

资本闻风而来，万科、五矿、合生等众多房地产企业火速进驻燕郊、香河等城镇，开始跑马圈地。

环京概念继续被热炒，到了2014年11月，燕郊房价冲破了1万大关。彼时，北京房价也才3.5万，深圳还是2.4万，杭州只有1.7万。

而真正把燕郊楼市推上巅峰的，是2016年通州被确定为北京行政副中心，以及2017年，北京响应全国调控发布的“317严政”。

当时燕郊众多楼盘打出“30分钟到国贸CBD”的广告语，带动了大批北漂到燕郊买房。

城市发展预期的诱惑下，无数在北京遭到限购的北漂和炒房客涌入燕郊。那时候，燕郊每新开一个楼盘，就如同小镇里驶来一列火车，从其他城市过来的数千号人，一股脑被搬运到这里。百度百科在2016年更新了燕郊人口的数据——120万，比十年前多了10倍。

大家争先恐后，直接将燕郊房价带到最高4万元的时代。

暴涨的房价也让炒房客兴奋不已，那时候，线上线下到处是房产大V组织的团购，一个人囤房5套、10套的现象很常见。



当时甚至有专家预测，要不了多久燕郊的房价就可以突破5万元大关。

没想到，燕郊楼市的疯狂，被一纸调控令瞬间击碎。

在北京出台史上最严楼市调控之后，2017年6月，廊坊限购政策升级：本地户籍只能拥有2套住房，外地购房客需满足当地连续3年社保或纳税证明，才能在当地购买1套新房。



一夜之间，无数“北漂族”及投资客被拒之门外。

政策一出，不少楼盘从最高点3.5万元/平米，跌至1.5万/平，缩水超6成。

燕郊楼市从此一蹶不振，直到现在。而2017年前后的那批燕郊购房者，成了名副其实的“高位接盘侠”。前面三个故事的主人公，都是其中一员。



无论是那个微博网友，还是假离婚的刘相生，亦或是搞抵押贷的唐婉，在燕郊房地产最为火爆的时候，他们都将自身的杠杆运用到极致，他们幻想着凭借杠杆可以实现财富自由，但没想到这成了一个永远的噩梦。

作为一个房价腰斩的地方，燕郊也就此成为炒房客的覆灭之地。

03暴跌的根源

2021年1月12日，河北疫情反弹，燕郊封城了。

30万北漂青年，有的没法去上班，有的连充电器都没带却回不了家。网友感慨：

疫情一来，环京就成了河北。

是的，离北京再近，它们也终究不属于北京。

这也从侧面反映了燕郊乃至环京房价暴跌的根源。

从本质上来说，尽管无比靠近北京，但燕郊始终只是河北的一个小镇，其产业和经济都不足以支撑它的房价。

公开数据显示，燕郊所属的三河市GDP在2018年只有487.7亿元，燕郊全镇的GDP约占三河60%，也就是200多亿，这与贵州的茅台镇等GDP强镇还有着较大的差距。



除此之外，燕郊的产业结构严重失衡。对房地产的过度依赖，导致燕郊的新兴产业非常少，就业吸纳能力不强，人口很难留下来。

更重要的是，燕郊本地需求严重不足，承接的主要是来自于北京的外溢性需求。数据显示，廊坊楼市外地购房客占比高达8成，其中绝大部分来自于北京。而且，其中还充斥着大量的炒房客。

缺乏基本面支撑的楼市，注定极其容易受到政策的影响，调控一来，分分钟现了原形，跌到妈都不认。

这也解释了另一个疑问：同样的调控周期之下，为什么北京房价仅仅只有10%左右的回调，而燕郊却面临腰斩的命运？

缺乏强劲持久的经济、产业和人口，只靠概念炒作堆起来的楼市，注定将受到现实的暴击。

这是一场楼市价值的自我回归。

04尾声

断供的迹象，不只出现在燕郊。

在深圳，法拍房挂拍量同比激增61%；北京，连续两个月挂拍量上涨20%以上；苏州，今年10个月的挂牌量，已经超过去年一整年；更夸张的是重庆，今年前十个月，重庆的法拍房挂拍量达到28914套，平均每天拍卖95套，数量高居全国第一。

数据显示，在2017年，阿里拍卖·司法网的住宅拍卖房数量为9000套；但到了2020年，全国住宅法拍房的挂牌数量已经达到133万。到如今，最新的数据显示，这个数字已经超过了160万，相比2017年涨了180倍！



▲图源：在湾区

法拍房的来源一般有四种：按揭违约、民间借贷违约、司法没收、无主房产。而法拍房数量的暴增，一个重要的原因就是按揭违约数量增加，也就是我们说的断供。

疫情、降薪、裁员……一系列的变故之下，很多购房者无奈走向断供，看着房子被银行收回。

在这其中，还有数量不菲的炒房客。

在燕郊，炒房客们几年前以近4万元/平购入的房子，如今只卖1.8万/平。一套房子亏个一两百万，已经司空见惯。选择断供，是他们最好的选择。

过去十几年的房价飙涨之下，炒房客横行、产业结构畸形、年轻人不愿意生孩子……房地产行业，已经变成一个击鼓传花的财富游戏。

如今，走过蛮荒时代，“房价不会下跌”已经是个彻头彻尾的谎言。另一方面，调控成了长期主线，2021年以来，全国房地产调控累计接近600次，堪称地产史上最严监管时代。

房地产的逻辑已经完全变了，杠杆炒房只能引火上身。对于我们这样的普通人来说，一定记住——

顺势而为，买房暴富的时代，已经结束了。

量力而行，杠杆太高，很容易坠入深渊。

任何时候，都要给自己留一条退路。