炒房客覆灭之地。

01断供,在这里蔓延

先看三个故事。

第一个,一位2017年在燕郊花426万买房的网友,四年还了80万的房贷,如今却发现其中只有16万本金,64万都是利息。更令人痛苦的是,在二手房市场上,这套房子跌到了235-240万元,对比之前近乎腰斩,于是这位网友选择了断供。

断供之后,房子给了银行,但烦恼并没有就此消散。426万买的房子,现在只值235万,账面上亏191万。再加上4年时间,还有64万的利息。

如果不买房,首付128万的4年利息收入,至少也有10万。最后,还要算上要承担的19万律师费。



粗略算下来,买这个房子,至少亏了280万。最后房子也没了,还背上一屁股债。

第二个故事的主人公叫做刘相生。他是一个北漂,参加工作第二年就在燕郊买了房。2017年,燕郊房价狂飙的时候,刘相生通过假离婚的方式贷款买下了第二套房子。

但刘相生没有想到,他买的第二套房,赶在了燕郊房价最高点。如果从最高峰算起,按照目前市场价,他的第一套房子下跌了近200万元,第二套房子跌去了120万元。对生意失利的刘相生来说,两套房每月近2.5万元的月供已经超出了他的承受范围,他选择了断供,并被银行拉进了征信黑名单。

2017年,刘相生300万元买来的房子,被法院以90多万元的价格拍卖了。房子被拍卖后,他依然欠银行近百万。

第三个故事的主人公叫唐婉。

2016年8月,唐婉凑了100多万在燕顺路上的一个小区买了套一居室。同样是在燕郊房价的飞涨潮下,唐婉在中介的帮助下,将小户型的房子抵押给银行,贷出70多万元,在另一个小区购买了一套两居室,单价超出3万元/平方米,每月房贷1.4万元。

唐婉同样没有等来房价的上涨,疫情爆发,收入持续下降的压力下,唐婉也断供了。2017年她用180万元买来的房子,仅拍出了不到80万元。

第一个故事来自微博,第二个和第三个来自经济观察报的报道,都是真实发生的事。这三个故事的共同点是,都是房子断供,都来自燕郊。

这不是个例。人民法院资产诉讼网显示,截至12月16日,在不剔除重复拍卖的情况下,2021年燕郊法拍房数量为818套,为2020年全年的1.6倍,是2019年全年的4.4倍。



根据经济观察报的统计,这些新增的法拍房里,绝大多数都是断供房源。

在燕郊,一场断供风暴,率先到来了。

02炒房客覆灭之地

要真正理解上面三个故事,得先了解燕郊。

上帝欲使其灭亡,必先使其疯狂。

很多人都听过这句话,但在燕郊,这话还有下半句——

上帝欲使其疯狂,必先使其买房。

燕郊隶属河北廊坊,但从地理位置上来看,它离北京更近。燕郊距北京天安门只有35公里,从燕郊开发区进入北京,只需跨过一条500米长的潮白河。



得天独厚的地理位置,让燕郊被冠以“环京一哥”的称号。这块京城飞地,有着和长安街相似形制的彩虹门,也有着与北京通州相似的密集居住区和车流、人流。

也正因为此,燕郊被寄予厚望——承接北京产业和人口转移的“试验田”。

十年前,河北省就曾邀请北京一起规划打造“环首都经济圈”。这里边就包括环绕北京的张家口、承德、廊坊、保定四个地级市,以及涿州市、三河市(包括燕郊)、香河县、固安县等13个县(市)。



当“环首都经济圈”的美好构想与“北京最严楼市调控潮”一经碰撞,环京楼市便迸发出极大的力量,燕郊楼市更是冲在最前方。

2010年,燕郊的房价上涨至9000元/平,而2009年,这里的房价还只有3000~4000元/平,翻了整整一倍。

资本闻风而来,万科、五矿、合生等众多房地产企业火速进驻燕郊、香河等城镇,开始跑马圈地。

环京概念继续被热炒,到了2014年11月,燕郊房价冲破了1万大关。彼时,北京房价也才3.5万,深圳还是2.4万,杭州只有1.7万。

而真正把燕郊楼市推上巅峰的,是2016年通州被确定为北京行政副中心,以及2017年,北京响应全国调控发布的“317严政”。

当时燕郊众多楼盘打出“30分钟到国贸CBD”的广告语,带动了大批北漂到燕郊买房。

城市发展预期的诱惑下,无数在北京遭到限购的北漂和炒房客涌入燕郊。那时候,燕郊每新开一个楼盘,就如同小镇里驶来一列火车,从其他城市过来的数千号人,一股脑被搬运到这里。百度百科在2016年更新了燕郊人口的数据——120万,比十年前多了10倍。

大家争先恐后,直接将燕郊房价带到最高4万元的时代。

暴涨的房价也让炒房客兴奋不已,那时候,线上线下到处是房产大V组织的团购,一个人囤房5套、10套的现象很常见。



当时甚至有专家预测,要不了多久燕郊的房价就可以突破5万元大关。

没想到,燕郊楼市的疯狂,被一纸调控令瞬间击碎。

在北京出台史上最严楼市调控之后,2017年6月,廊坊限购政策升级:本地户籍只能拥有2套住房,外地购房客需满足当地连续3年社保或纳税证明,才能在当地购买1套新房。



一夜之间,无数“北漂族”及投资客被拒之门外。

政策一出,不少楼盘从最高点3.5万元/平米,跌至1.5万/平,缩水超6成。

燕郊楼市从此一蹶不振,直到现在。而2017年前后的那批燕郊购房者,成了名副其实的“高位接盘侠”。前面三个故事的主人公,都是其中一员。



无论是那个微博网友,还是假离婚的刘相生,亦或是搞抵押贷的唐婉,在燕郊房地产最为火爆的时候,他们都将自身的杠杆运用到极致,他们幻想着凭借杠杆可以实现财富自由,但没想到这成了一个永远的噩梦。

作为一个房价腰斩的地方,燕郊也就此成为炒房客的覆灭之地。

03暴跌的根源

2021年1月12日,河北疫情反弹,燕郊封城了。

30万北漂青年,有的没法去上班,有的连充电器都没带却回不了家。网友感慨:

疫情一来,环京就成了河北。

是的,离北京再近,它们也终究不属于北京。

这也从侧面反映了燕郊乃至环京房价暴跌的根源。

从本质上来说,尽管无比靠近北京,但燕郊始终只是河北的一个小镇,其产业和经济都不足以支撑它的房价。

公开数据显示,燕郊所属的三河市GDP在2018年只有487.7亿元,燕郊全镇的GDP约占三河60%,也就是200多亿,这与贵州的茅台镇等GDP强镇还有着较大的差距。



除此之外,燕郊的产业结构严重失衡。对房地产的过度依赖,导致燕郊的新兴产业非常少,就业吸纳能力不强,人口很难留下来。

更重要的是,燕郊本地需求严重不足,承接的主要是来自于北京的外溢性需求。数据显示,廊坊楼市外地购房客占比高达8成,其中绝大部分来自于北京。而且,其中还充斥着大量的炒房客。

缺乏基本面支撑的楼市,注定极其容易受到政策的影响,调控一来,分分钟现了原形,跌到妈都不认。

这也解释了另一个疑问:同样的调控周期之下,为什么北京房价仅仅只有10%左右的回调,而燕郊却面临腰斩的命运?

缺乏强劲持久的经济、产业和人口,只靠概念炒作堆起来的楼市,注定将受到现实的暴击。

这是一场楼市价值的自我回归。

04尾声

断供的迹象,不只出现在燕郊。

在深圳,法拍房挂拍量同比激增61%;北京,连续两个月挂拍量上涨20%以上;苏州,今年10个月的挂牌量,已经超过去年一整年;更夸张的是重庆,今年前十个月,重庆的法拍房挂拍量达到28914套,平均每天拍卖95套,数量高居全国第一。

数据显示,在2017年,阿里拍卖·司法网的住宅拍卖房数量为9000套;但到了2020年,全国住宅法拍房的挂牌数量已经达到133万。到如今,最新的数据显示,这个数字已经超过了160万,相比2017年涨了180倍!



▲图源:在湾区

法拍房的来源一般有四种:按揭违约、民间借贷违约、司法没收、无主房产。而法拍房数量的暴增,一个重要的原因就是按揭违约数量增加,也就是我们说的断供。

疫情、降薪、裁员……一系列的变故之下,很多购房者无奈走向断供,看着房子被银行收回。

在这其中,还有数量不菲的炒房客。

在燕郊,炒房客们几年前以近4万元/平购入的房子,如今只卖1.8万/平。一套房子亏个一两百万,已经司空见惯。选择断供,是他们最好的选择。

过去十几年的房价飙涨之下,炒房客横行、产业结构畸形、年轻人不愿意生孩子……房地产行业,已经变成一个击鼓传花的财富游戏。

如今,走过蛮荒时代,“房价不会下跌”已经是个彻头彻尾的谎言。另一方面,调控成了长期主线,2021年以来,全国房地产调控累计接近600次,堪称地产史上最严监管时代。

房地产的逻辑已经完全变了,杠杆炒房只能引火上身。对于我们这样的普通人来说,一定记住——

顺势而为,买房暴富的时代,已经结束了。

量力而行,杠杆太高,很容易坠入深渊。

任何时候,都要给自己留一条退路。