本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：严明会，题图来自：视觉中国
香港债权人已经有很长一段时间联系不上新力老板。
何止是债权人，南昌本地业主登门维权都未见过张老板在公司露面。而张园林微信朋友圈的动态定格在2020年2月19日，好似跟他财富一起骤然人间蒸发。
找不到张老板，一名拥有百万粉丝的科技博主竟然在微博上写起了维权日记。他所在的南昌新力城项目因受到房企暴雷牵连而被迫停工，“新力到底是通过什么手段做到天衣无缝的，将预售款在没有交房之前就用的几乎精光？”
而此之前，还有一名博士为了维权写起万字论文，研究起预售资金监管模式。网友评论道，这就是维权界的天花板。
随着外部融资通道被条条堵死，预售监管资金再次成为开发商觊觎的“金山”，项目挪用预售资金抵债的现象也愈加频繁。不少房企与施工单位串通，虚报工程进度，提前预支监管资金来抵债。
但，一旦房企暴雷，监管账户里又没钱，势必会烂尾、拖欠工程款，造成恶性循环。
为防止预售资金被挪用，多地政府相关部门开始对预售资金监管趋严，明确规定房款必须直接存入监管账户，提高重点监管资金比例，减少提取额度和次数等。
一场杜绝烂尾楼风险的“保卫战”由此打响。
一、管好不管死
对预售金的监管，政府动真格了。
11月4日，北京住建委颁布了史上最严的《北京市商品房预售资金监督管理办法（2021年修订版征求意见稿）》（简称《办法》）。在公司上班的黄杰（化名）在朋友圈立马转发了这条新闻，“太好了，这是避免烂尾最好不过的政策！”
他是泰禾北京某项目业主。过去一年半时间，他所属的项目维权小分队打了超1万通12345电话，给区住建委等部门去信不下5000封。对于此次《办法》的出炉，他觉得也离不开维权业主们的努力。
打开北京住建委官网，白纸黑字写道，“去年以来，泰禾、恒大集团部分在京项目相继出现资金链紧张、停工以及预售资金挪用情况，反映出部分项目存在违规使用预售资金问题。”
可以看出，地方对预售资金的严格监管，是为了防止开发商将资金挪做他用，从而为避免项目“烂尾”上一道保险。
早在7月23日，住建部等八部委联合印发了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，打响了加强商品房预售资金监管的第一枪。
该《通知》强调，应加强商品房预售资金的监管，确保资金只用于本项目建设，不能随意支取，进而保障房地产市场平稳、健康发展。
此后，各地预售资金监管政策出台达到了高峰期。据乐居财经不完全统计，包括北京、重庆、成都、天津、连云港、镇江、兰州、东莞、许昌等地陆续发布监管预售资金政策或相关补充、修订政策。至此，全国已有超过10个城市发力预售资金监管。
预售金的监管办法与楼市调控政策一致，基本都是一城一策。
为何说，最严厉当属北京？首先看看《办法》中规定的“预售资金重点监管额度每平方米不低于5000元，较此前大幅提高了43%”，就足矣证明。此前重点监管资金比例最高的城市是太原，高达40%。
《办法》修订前，开发商可在购房者完成网签后，再将预售金打入监管账户。而修订后，必须监管资金先足额入账，才能办理网签。这也意味着，开发商在网签之前，将不能支取首付款、定金等款项。
中国社会科学院金融所房地产金融研究中心主任尹中立表示，预售资金先入账后网签，将进一步加大开发企业资金循环的难度和成本。一旦严格执行，开发企业项目间资金腾挪空间将进一步被压缩。
《办法》中还增设了一个环节：开发企业在中标银行范围内选择专用账户的开户银行。同时，对中标银行履职情况定期考核，淘汰递补。
此前政策中，对银行资质“零门槛”，无特意要求。所以开发商往往会把监管账户开到重点关系银行，提高解压效率。而现在，银行的监管责任被放大，再加上投标竞争规则的设定，使得其不敢配合房企钻漏洞，不然可能会永远失去资格。
开发商开始叫苦连连，“压力更大了”“北京的调控政策一直是全国最严，土地成本远远高于建安成本，而土地款已在土地出让完成后缴纳，因此修改后的预售款比例显然偏高。”
在防止开发商挪用预售金“跑路”，重庆做到了一视同仁。重庆住建委取消了对信用资质不同的开发商实行差别化的资金比例监管，改为全部采用35%比例进行预售资金监管。
此前在重庆，排名前30名的开发企业或中国房地产500强前100名企业可以享受免监管政策；排名第31至130名的开发企业，降低10个百分点监管比例；排名第131至300名的开发企业，降低7个百分点监管比例。
此外，重庆新增了提取预售资金监管余额的限制条件，规定一个自然年度提前使用次数不超过3次，每次使用金额不超过监管账户余额的1/3。
在目前的行业环境里，政府也不想把房企管死，各地政策并不会一刀切地执行。只要不危及底线，会给开发商留下喘息的余地。
二、五花八门的“腾挪术”
今年9月底，一位在读博士撰写的《商业银行划扣预售资金抵偿开发贷的合理性探讨》，登上微博热搜。这是他花了4天时间，查阅40万字资料，引用27篇文献，写出的关于分析预售资金监管模式的论文。
但背后的故事却颇为心酸。去年3月，这位读博士买了西安苏宁云著的一套房；谁曾料到开发商苏宁置业在今年遭遇流动性危机，项目停工数月，具有烂尾风险。
这篇小论文同时揭露了预售资金监管的黑与白。预售资金监管制度的设计初衷，是为了保障购房者权益，防止因开发商卷款潜逃等行为致使项目烂尾。
而预售资金，作为买房人提前向开发商支付的预定款项（包括定金、首付款、预付款等）按照相关规定，资金必须直接存入商品房预售合同载明的监管专用账户。
一般而言，住建部门和银行锁定其中5%-40%进行重点监管，再根据工程完工进度放款，以保障项目顺利完工并达到竣工备案条件。
就好像在淘宝买东西，钱先放支付宝，等确认收货，再打给卖家。这样一来，即便房企暴雷，政府也能用监管账户里的钱，确保房子盖完。
过去，房企绕过预售金监管，是行业里见怪不怪的现象。
通常而言，先首付后网签，最后监管资金入账，是大多数城市实行的流程。一些开发商瞄准这个时间差，尽量延长首付到网签的前半段窗口期，进而缩短预售资金在监控账户里停留的时间。
例如，一些房企隐瞒银行真实情况，说买房者的首付款还未交足，所以也没有预售金可进监管账户；还有一些房企在按揭放款之后，先不让资金进入监控账户，而是进入项目的其他账户，等到网签之前，政府需要核查监控账户里金额时，再把资金打进监管账户。
千万别小瞧这争取来的几天时间，尤其对于高房价的项目来说，甚至可以提前盘活不少资金。
以西安苏宁雲著项目为例，其停工与开发商挪用预售资金密切相关。在当时西安市未正式出台《商品房预售资金监督管理办法》的背景下，苏宁置业将12亿元预售资金转至一般账户，仅留存约31亿元预售款在广发银行资金监管账户中，用于项目建设。
经测算，31亿元足够覆盖苏宁雲著项目的建设费用。然而，广发银行先后多次从项目资金监管账户中划扣业主的购房款，用于抵偿苏宁置业开发贷款的本金及其利息，导致账面余额不足以支付工程款，项目出现间歇性停工的情况。
除了利用“时间换金钱”的操作，还有一类擅自挪用预售金的做法，更为铤而走险。
这类开发商靠与施工方、建筑商、供应商合谋，有的通过开具虚假工程款发票、税费发票，伪造工程款支付证明；有的虽然走了支付流程，但是把应付帐款做高，虚报工程进度，提前从银行提现购房预售金。
钱到手后，房企往往会拿去买地、开发下一个楼盘，实现了一笔资金在一年里能滚三四圈，做数个项目，这也是房企高周转的打法。过去几年里，那些实现跨越式增长的黑马房企，无一不依仗于对预售金的巧妙利用。
但自从各地颁布预售监管新政后，执行尺度严格，基本堵死了开发商腾挪资金的可能路径。进一步降低资金周转速度，那企业的运转节奏将会变慢，自然而然增加流动资金压力。
房企内部人士估计，以北京新修政策为例，以后一笔资金一年最多做一个项目，可能两三年才能滚动一轮。
三、压垮开发商的“稻草”？
虽然近期金融端频吹暖风，但更严峻的考验并未结束。房企的资金，还要迎接大考。
长时间以来，预售金是地产项目融资最主要的来源。
国家统计局数据显示，2020年，房地产开发企业到位资金193115亿元。其中最大的三个资金来源分别是：个人按揭贷款29976亿元，自筹资金63377亿元，定金及预收款66547亿元。由此计算，预售金占到房企开发资金的35%。
尤其是在三道红线、两个上限等政策之下，限制了有息负债规模的增长，企业通过增加有息杠杆大举扩张的路径被切断，开发商外部融资情况更加严峻，而预售资金好似一笔“无息负债”，自然备受宠爱。
短期看，尽管大量比例利用预收账款投资新项目，对企业规模扩张有一定价值。
但如果过度利用，甚至挪动资金进行一些“不务正业”的多元业务，也可能会导致后续运转资金不足，影响项目施工进度和结转效率，从而产生违约风险，对企业运营和购房者带来双伤害。所以，眼下合理对预售资金进行监管，自然势在必行。
收紧预售金监管，尤其对于现金流紧张的房企，带来的压力更加明显，甚至有可能成为压垮企业的最后一根“稻草”。
以“绿档”房企佳兆业为例，在理财产品暴雷前几天，其深圳坪山一个楼盘开盘，当天回款12亿元。
“这些钱先进入银行监督账户，监管部门要求必须留存资金保交楼，银行要求留存备偿资金，资金短期内无法盘活”。
“截至10月20日，佳兆业账面还有240亿元受限现金，以及120亿元在途现金，合计280-360亿元。”佳兆业管理层坦陈，受限现金是预售监管资金、金融机构债务备偿金。
眼下，缺钱的房企，如果想按规定把预售资金提出来，就要疯狂卖房、疯狂赶工期。保交楼，已经摆在桌面上了。
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