Photo by Erik Mclean on Unsplash
这几天，多伦多的资深贷款经纪Jenny接到了不少咨询房屋贷款的电话。她发现，以前的客户通常都只问浮动利率，但这几天来打电话的人都要同时再问一下固定利率的情况。
这和上周三（10月27日）加拿大央行行长蒂夫·马克勒姆宣布停止量化宽松政策、提早进入加息周期的口风无不相关。
马克勒姆表示，已结束为保护经济免受疫情破坏而实施的紧急资产购买计划，同时维持基础利率在0.25%，并最早在明年二季度加息。这也意味着，在终结放水的同时，加拿大将比原先预测早3个月进入加息周期。
评论认为，这一消息可能会浇灭由成本低廉的借贷而推动的加拿大房市涨势。不少买房者也在衡量，在提前加息预期下，何时出手、选择怎样的贷款方式才能最省钱。
固定利率持续上涨，五年内不卖房建议锁定利率
央行终结量化宽松的消息一出，Jenny所在的机构在上周立马加了一次固定利息。
固定贷款利率和国债收益率有着直接的关系。当央行终止量化宽松、停止大量购买国债，国债价格就会下跌，导致收益率上升，而银行以国债收益率作为参考基准的房屋贷款固定利率也相应提升。
上周五，加拿大政府五年期国债的收益率应声而涨，当日收于1.51%，达到了21个月以来的新高。受此影响，当天包括加拿大皇家银行、加拿大蒙特利尔银行、加拿大帝国商业银行在内的几大商业银行分别将房贷的5年期固定利率提升了15到23个基点，达到2.34%-2.79%。
实际上，今年以来，固定贷款利率一直处于上升趋势。根据金融产品数据网站Ratehub的数据，到十月份，随着加拿大国债收益率的上升，今年各银行固定利率已经平均上升60个基点。
Photo by Paul Kapischka on Unsplash
Ratehub的联合创始人詹姆斯·莱尔德表示，对于那些想要买房并且想要固定贷款利率的人来说，应该去做一个预批（pre-approval），锁定120天的固定利率。
实际上，在加息消息放出后，有不少新买家已经找到他们的贷款经纪，提前锁定固定利率。
房产经纪公司One Group的创始人纳斯玛·阿里说：“买家们在想，如果利率上升，月供就要多了，必须得尽早锁定！”她表示，最近有一小波卖房展示的高峰，买家也比较活跃，贷款经纪也都告诉她，他们手上都有一堆要做预批的申请，来提前锁定120天的利率。
Jenny说，选择固定利率的话，如果五年内想换房，会面临一笔数额不小的罚金。“如果下一个五年不会卖房子，那就可以锁定固定利率，心理上会更舒服一些。”
一旦锁定利率，在固定期限内，该利率不会再根据银行的调整而变动。
浮动利率和固定利率息差或缩窄
和固定利率受国债收益率影响的路径不同，房屋贷款者拿到的浮动利率是在银行的最优惠利率（prime rate）的基础上减去一个折扣（margin），最优惠利率则是随央行的基准利率波动。
“在对央行下一步行动有所预期的情况下，各大银行的浮动利率很快就会上升。”道明银行前首席经济学家、皇后大学经济学家唐·德拉蒙德预计，到明年年底，央行的基准利率会提升0.75个百分点，到2023年底，利率水平预计在1.75%-3%。
实际上，上述提到的三家银行在提升固定利率的同一天内，也将五年期浮动利率提升了5-10个基点，达到约1.65%。
不过，Jenny所在的机构浮动利率还没变。她说：“据说中间的折扣要减少，但是什么时候加浮动利率还不好说。”
对于那些已经用浮动利率贷款的人来说，以目前加拿大贷款平均数45万加元来计算，如果央行把基准利率提高100个基点，也就是加四次息（每次提高0.25%），每个月会多出250加元的月供。
目前，Jenny仍建议客户选择浮动利率。她认为，只有在固定利率和浮动利率相差不大的时候考虑选择固定利率，而当前浮动和固定利率的息差高达约1%。
她说：“如果现在选择固定利息，等于是给自己加了四次息，我会向客户确认他们是否想这么做。”
Photo by Pascal Bernardon on Unsplash
这种较大的息差很大程度上是疫情导致的。此前由于央行的宽松政策，浮动利率一直保持着非常低的水平，而固定利率则随着不断上升的国债收益率而上升。这也使得更多人选择了浮动利率贷款：根据加拿大央行的数据，浮动利率贷款的占比在8月达到了54%，在一年前这个数字还是26%。
莱尔德认为，当下的浮动利率要达到和固定利率相同的水平，可能需要4到6次加息。但已经使用浮动利率贷款的人，仍应当去按照各自的债务负担情况，重新计算下在不同加息力度下需负担的月供增加额。
独立经济学家威尔·邓宁认为，压力测试证明，大多数贷款者可以在2023年以前承受2%的加息，也就是8次加息，这也是此前新斯科舍银行预计的加息次数。
Jenny认为，要想在加息的情况下尽可能减少月供，可以选择支付一笔本金，然后要求银行降低每个月的付款。“这是利率升高时很多人的做法”，她说。
她表示，有些人会考虑在现有浮动利率的条件下换成更低的浮动利率或者固定利率，但这过程中都会产生罚金，需要计算是否划得来。“每个人的情况都不同，无法一概而论。”
投资客劝退房价下跌？仍要看利率上调力度
加息在多大程度上会影响房价？业内人士认为，进入加息周期，部分投资性需求会受到影响而被抑制，而房价的走势就和加息力度紧紧相关。
Jenny认为，目前的房屋价格被投机性的需求推得过高，导致有刚性住房需求的人反而买不起，“一些人利用贷款政策的空子去买大量的投资房”。
她透露，有些银行的贷款政策非常宽松而且不合理，一些新移民和外国买家可以非常容易拿到贷款，而一些老老实实纳税的加拿大居民却有可能没法申请贷款改善住房。
她说：“现在买大房子，150万加币以上的，几乎60%都是新移民和非加拿大居民。很多银行的政策里都是有可以利用的部分，不少外国买家用自己的子女也就是留学生买房，名义上是给留学贷款，暗地里用父母收入做担保。”
经合组织（OECD）的最新数据显示，加拿大现有超过134万套空置住宅，约占全国住宅总量的8.7%，空置房数量在全球各国中位列第5，也相当于加拿大6年的房屋供应总量。
她观察到，不管负担能力如何，很多人现在都在想去买投资房。“都在抢房源，而且不加附加条件，到我这里贷款不合格了，就去搞次贷。”
数据也表明，投资者是近期房市的重要玩家。根据Teranet的数据，在安省，投资者占所有8月份购房者的四分之一，是至少10年来最高的。而根据Equifax Canada的数据，第二季度，拥有三笔或三笔以上贷款的人数同比增长了7.7%，是疫情爆发前的两倍。
Equifax给出的另一个数据是，第二季度新的HELOC数量比去年同期增长了57%。（注：HELOC，房屋净值信贷，业主可用此支付其下处房产的首付，借款额度为现有房屋评估价值的65%，利率高于固定利率和浮动利率）
利率上升对房价走势影响的关键之处也在这里。Jenny表示，现在很多人都在买出租房作为投资，利率上升导致月供增加，如果没有租客或者租金覆盖不了上涨的月供，就会形成资金链短缺，最终打击房价。
麦克唐纳·劳里尔研究所的高级研究员菲利普·克罗斯认为，相比买房自住的人来说，投资者的需求变化无常得多，一旦他们开始看到利率上升或房价下跌，觉得投机房产不再那么有利可图，这种需求可能会很快消失。
“加息加得少没问题，加得多一定会有影响。”Jenny认为，如果连加四次息，超过1%，房价肯定会下降。“不过我觉得不太会到一下子每个月都加息、连加四次的程度。房市占到加拿大经济的比重很大，利率过高，还不起房贷，会造成各种社会问题。”
Photo by Harmen Jelle van Mourik on Unsplash
不提高供给，只加息也无法让房市降温
居住在伯灵顿的马先生近期一直想改善下居住条件，将目前自住的一套联排镇屋升级为周边的一套独立屋。但是他发现，这一年多以来随着房市的连连走高，周边的独立屋价格比他现在的镇屋涨价速度更快。“买不起大房子，也就不敢卖自己的小房子。”他说。
多伦多地产局最新发布的月报显示，10月房价同比上涨了19.3%，销量同比下跌了6.86%，很大一部分原因是因为房屋新供应方面的短缺——10月大多地区房屋供应总量同比下跌了34%，而市场上的活跃楼盘数量也同比大跌了55.24%。
多伦多地产局总裁凯文·克雷格表示，需求不会消失，解决住房承受能力的唯一方法就是解决供需不匹配的问题。
多伦多荷顿地区的地产经纪Jenna也认为，在供应没有得到改善的情况下，加息不会对房市造成太大的影响，现在一些买房者选择观望，其实也是出手的好时机。
实际上，房屋供给不足一直被诟病为是加拿大房价高企的主要原因。
加拿大新任住房部长由原移民部长艾哈迈德·胡森担任，他表示，上任后的首要任务就是提升住房供给，尤其是兑现自由党提出的4年修缮和建设140万套房产的竞选承诺。
但一位贷款经纪认为，这140万套房产，是“镜中月水中花”。在移民政策没有改、地方性的新房审批流程没有改，新房供应速度不变的情况下，房价不会改变持续上涨的趋势。并认为如果新房供给量每年都落后于新移民住房需求，房价会因供需矛盾越来越高，即使行政干预，也就波动一下，很快就恢复了上涨的大趋势。
但是也有财经媒体人指出，虽然多数人认为增加供给是解决房价的关键，但无论是做为建设周期长前期投入大的房地产行业，还是高度依赖于贷款的购房者，金融才是房价的核心，贷款难易程度和利率成本，对房价的影响，要远大于所谓的供给。
这波加拿大房价暴涨，主要是因为低利率叠加了疫情下人口从城市中的公寓流向小城镇的大独立屋，所以出现了很多人口只有几万的小城镇也大涨，以至于当地人调侃说，小镇的房价三十年不涨，今年一下子涨30%，这用供给的套话无法解释，更不能说是移民推动了这波房价，因为疫情期间移民进不来。
他据此认为，加拿大经济和通胀的前景还存在很多不确定性，所以央行迅速加息也只是一种猜测，但是随着疫情减缓，人口回流大城市的趋势已经很明显，这是最近多伦多这样的大城市公寓价格性上涨的主要原因。今后，相对偏远的小城镇房价不只是会走稳，而且很可能下跌，而大城市和一些经济基础好发展迅速的周边城镇，房价上涨仍然会是长期趋势，但是房价过高叠加央行加息，波动也会加大。