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从“凯尔特之虎”到“病猫”，爱尔兰的大起大落都是房子惹的祸。

爱尔兰的经济高速增长开始于1995年，在接下来的13年时间里，爱尔兰自由市场大爆发，经济一直保持年均5%-11％的高速增长。

这波儿繁荣的背后，是房地产。

当时，宽松货币政策鼓励爱尔兰银行大举借债和放贷，银行贷款大部分流向了开发商和个人房贷，而房价的飙升又鼓励银行让更多的资金流向房地产行业。

10年间爱尔兰的房价涨了3-4倍。

同样10年间，爱尔兰房地产业在国内生产总值中的比重翻了一番，从5%提高到10%。

房地产就这样，成为了爱尔兰的经济命脉和增长动力。

而过度依赖房地产和金融服务业支撑的爱尔兰经济，孕育出了巨大的泡沫。

所以2008年金融危机袭来的时候，房地产泡沫一下子被戳破，爱尔兰陷入银行系统危机，坏账成堆，最后托底的只能是国家，进而演化为大家众所周知的爱尔兰主权债务危机。

直到2014年爱尔兰才终于摆脱了这场危机的影响，经济开始复苏。



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但是刚刚摆脱了上一场房地产泡沫阴影的爱尔兰，现在又陷入了另一场房地产危机。

1.房价飙升：截止到今年6月，爱尔兰中央统计局的数据显示，在过去一年的时间里，都柏林的房价增长了11.3%，在都柏林之外，房价上涨了11.1%。



爱尔兰房价走势

2.房租飙升：根据房地产网站Daft的数据，2021年第二季度，爱尔兰全国的平均月租要价为1477欧元，比2011年的742欧元上涨了近100%。



爱尔兰全国各地平均租金和同比变化（图片来源：Daft.ie）

3.无房可租：房地产网站Daft.ie表示，爱尔兰的租金从已经创纪录的水平上涨，而截至到今年8月1日仅剩下2455套房屋可供出租。

爱尔兰西蒙社区的季度报告发现，在短短三个月内，爱尔兰全国可负担的出租房源的供应减少了20% ，六个月内减少了27% 。2021 年6 月的研究发现在16 个地区有2208 套房产可供出租，这意味着与2021 年3 月的2757 套房产相比，出租的房产减少了20% 。与2020 年12 月研究中的3019 套房产相比，进一步下降了27% 。



在都柏林，一些无房可住的人，选择住帐篷

房价上涨，原本可以买房的人不得不开始租房，租金被推高，租不起房的人只能沦为无家可归者。

而研究发现爱尔兰的空置房屋率在世界上排名第10。

这就是爱尔兰一个尴尬的现状，在首都都柏林表现尤为明显，因为收益更高，都柏林的私人房主更愿意将房屋放到Airbnb上租给游客。

这是爱尔兰住房危机的一个生动体现，即私人市场收益与缺乏住房的爱尔兰人之间的矛盾。

从19年开始，爱尔兰首都都柏林市不断发生抗议活动，要求政府采取行动解决住房问题。



爱尔兰年轻人在举行住房抗议活动 

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抛开这些私人住房，为什么爱尔兰出现这种无房可居的情况？

其实核心矛盾就是爱尔兰住房的供不应求。

爱尔兰的人口一直保持高速增长。

爱尔兰中央统计局今年4月人口及移民估算数据显示：在自然人口增长和移民持续涌入的综合作用下，爱尔兰总人口从一年前的497万人增加到了501 万人。



今年4月爱尔兰人口突破500万

而爱尔兰的也是欧洲人口最年轻的国家，25岁以下人口占总人口的三分之一，34岁以下人口几乎占总人口的一半。

而人口的持续增长，就意味着爱尔兰的住房需求也在持续不断的增长，政府的公屋项目，已有13万户家庭申请，而这个数字还在不断的增长。

而这些需求也在推高房价和房租。

再加上，由于爱尔兰12.5%的公司税率，吸引了大批国际名企入驻，Facebook、LinkedIn、Twitter、谷歌、eBay和Airbnb等公司欧洲总部的所在地，根据爱尔兰投资发展局统计，目前有1250多家大中型海外企业在爱尔兰设立分支机构。



位于都柏林港区大运河广场的 Facebook 欧洲、中东和非洲总部

这些跨国公司的高薪员工，一方面使爱尔兰的首都都柏林的月平均租金高达1900欧元（约合15000元人民币），另一方面也让加重了住房需求。

而跟持续不断增长的住房需求相比，爱尔兰的住房供应却远远的滞后，完全无法满足市场的需求。

供应滞后的原因也有很多。

首先，虽然爱尔兰的经济已经走出了08年金融危机的阴影，但是爱尔兰的房地产行业其实并没有。

在08年金融危机中元气大伤的爱尔兰政府，将房地产行业大量的抛给私人投资者，在20世纪70年代，爱尔兰三分之一的新住房是由国家建造的，但是到了2006年，这个数字下降到了5%，此后的历届政府也严格限制公共住房的建设。



而这些私人投资者也就是房地产开发商们，在08年的金融危机中同样也是元气大伤。

一方面爱尔兰的建筑业严重衰退，开发商们倒闭的倒闭，持续资金短缺的资金短缺，他们不敢再像之前那样大肆的进行住宅建设。

另一方面这些开发商们本就以寻求利润最大化为目的，面对昂贵的建筑成本，人工成本，高额的物流成本，增值税的影响，政府审批等的耗时，虽然房价在涨，但是一切费用在增加。开发商会控制成本，进而建房的速度也并不会快。



爱尔兰房屋建设数量变化

爱尔兰平均每年需要2.7万套住房，但官方数据显示，2018年建成1.8万套住房，2019 年共建筑2.1万套住房，2020年因为疫情的原因更少，爱尔兰2020年年的住宅许可和竣工量也分别下降了14.1%和2.8%。

这个数量太少，导致爱尔兰住宅房产市场持续失衡。

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公共住房系统的衰落、旅游业、跨国公司与当地人住房需求的冲突，所以其实从那之后，爱尔兰的新房供应一直处于滞后状态。

而供不应求就导致了爱尔兰房价的飙升，根据爱尔兰央行的估计，如果没有目前抵押贷款的规定，爱尔兰的房价可能还会上涨26%，可能会超过凯尔特之虎的峰值水平。


爱尔兰科克市北大街商店上方的废弃建筑

为了防止房地产泡沫的再次出现，爱尔兰政府和银行对房屋的贷款比例有严格的限制；

想买房的购房者，因为贷款比例的限制，没有充足的资金支付首付，而努力攒钱的时候发现租金又十分的高昂，钱很难存下来。

但是如果政府和银行放宽贷款比例限制，购房者涌入房地产市场，他们更容易被被未来的房价和长期利率趋势所捆绑，而爱尔兰可能会再次出现金融危机出现，破坏程度也会更高。

现在的爱尔兰政府面临一个两难的局面，一方面是金融危机的阴影，一方面是日益严重的住房危机，已经因为住房危机低过一次头的爱尔兰不愿意，也不允许再出现这样的情况！