在法律的眼里，6个人的安居乐业比1个人的舒适更重要。租房纠纷里，房东失去的可能只是对房子的控制，而房客可能失去“家”，所以为了社会稳定，法律不会让房东能轻易收屋。本文来自微信公众号：人间theLivings（ID：thelivings），作者：思思妈妈，题图来自
有时走在温哥华街头，总会有一种错觉，以为这里是块中国的飞地——中文随处可见，几乎比肩官方语言，满街都是中国馆子。
城市如此宜居，房租贵，房价却赶不上国内的北上广深，所以也曾有国内亲友们问：“卖掉北上广深的房，到温哥华买上几套，收租金当寓公，岂不是人间天堂？”
而本地人听到这话，若非做房产经纪的，唯有苦笑——在加拿大，当房东是个坑，一旦与房客闹出纠纷的话，不气进医院就算八字硬。所以，华人房东们有个共识，“房子要租给中国人，租给外国人你哭都哭不出来”。
可即便租给同胞，有时也不保险。
9月，一名华人房东大姐的遭遇在微信群上炸了：
不懂英语的她，怕西人租客难缠，把房子租给了一个斯文的华人姑娘。没想到租房的合同签了一年，打官司要想请租客出门倒用了两年。租客姑娘拿起法律武器，让房东大姐连输5仗。直到2021年9月1日，大姐才终于把姑娘一家请出了门。
我去采访这位房东大姐，她便给我讲了这个“惨遭房客普法，房东自学法律成才”的故事。
以下是她的讲述。
一
2012年，我家在大温（大温哥华地区）一个城市买了一栋漂亮的新独立屋。
当时，这栋房子是片区最好的房子之一，花园大，卧室多，楼下的小套间设着一个厨房，一家人住得拢又分得开。到了2018年，丈夫回中国工作，女儿到另外一个省上大学去，我自己住不了如此大的房子，决定搬家，将这栋房子出租。
华人房东群里都说，西人租客懂法律，太难缠，于是我便想把房子租给华人。
广告在当地的华人网上一发，一名20多岁的年轻姑娘来看房。她姓厉，文质彬彬，名字和气质很搭。小厉给我看了一张美国名校的学生证，说自己在美国念书，才来加拿大，一直借住朋友家，不好意思打扰朋友，所以才出来租房子。
她说，老公是程序员，在一个软件公司上班，她自己在家照顾两个孩子，她有洁癖，会对房子的清洁很在意。另外，她是素食主义者，老公要烧荤菜，所以得把地下室一起租下，他们才能分开做饭。
名校毕业，知识分子，爱干净，又是中国人，简直是我理想中的完美租客。我当时的英语单词量不超过200个，也就没想到让小厉提供雇主信和信用记录什么的，再者，她刚来加拿大，也不可能有前任房东的推荐信。
小厉见我不怎么懂出租，很善解人意地说：“我很熟悉租房，我来填政府的租房协议，一切弄好了给你，你就只管签字就好。”
当天晚上11点，小厉打印了标准合同带过来，她一一填好，交给我签字。
我把合同在微信上发给朋友看了看，朋友说“政府的格式合同，应该没啥问题”，夜深了，也不好再找其他人过目。
合同从2018年10月22日签到2019年10月21日，租金是3700加元，房客自己交水电气。我听人说还要填个“房屋入住状况检查表”，就对小厉说：“你自己检查一下房子有没有啥问题，把房屋入住状况检查表给我啊。”——可能小厉是忘了，这张“房屋入住状况检查表”，我再也没有拿到。
我把字一签，小厉一家就搬进去了。过了几天我从自家房子经过，看到每个窗户都雾蒙蒙的，不知道是怎么回事，微信问小厉，她让我进门一看，“哎呀，长霉菌了呀”。
我有点肉痛，跟小厉说：“你要开窗通风呀，不要开了空调就不通风……”
小厉却反过来怪我：“你这房子在长霉菌，把我宝宝脸都感染了！”
这次不快的沟通后，我意识到小厉似乎并不像她的外表那样好惹，不敢再直接和她打交道了。我以每月7%房租的费用，雇了一个持牌的经纪来管理房子，负责和小厉沟通。加拿大人不是说“专业的事让专业的人做”嘛，租赁经纪接了房主的房子，主要工作就是收房租和应房客要求对房屋进行修理。
但这个经纪也不会想到，接了我家的房子后，他从来没有接到过什么修理的要求，最后倒成了个送通知、收集证据、出席听证会的专家。
二
到2019年夏天，租房合同快到期了，我们委婉问小厉是不是会按期搬走。
小厉说不搬，还给我“普法”：“我已经打电话问了租务法庭，租务法庭说了，租房合同到期，没有填那条‘租期到期后搬离’，就自动转成月租（month to month）。”
我当时一听，以为“月租”就跟中国国内租房一样，是随时都可以结束的，这个月房东通知收房，下个月房客就走。
但我想错了！加拿大的“月租”，是只要租客还愿意租，房东就只能把房子继续租给TA——这是什么逻辑？政府这是要鼓励房客住进房子就不走、维护社会稳定吗？
社会稳定了，可我的房子不稳定啊。我的老邻居们有段时间一天一个电话：“你的房子热闹得不得了，地下室里都住了一家人，不知道住了多少人在里面。”经纪知道后，要求入室检查，小厉批准，让他进门。结果，经纪看到，我家楼下的地下室住了一家人，而楼上的房间里也住着陌生人。
经纪当时就给我打电话说明情况，我心里十分郁闷——这个姑娘不是说好的租地下室是跟老公分开做饭用的吗，怎么就分租出去了呢？楼上住的人又是谁？现在住一户的房子住了这么多人……我心顿时提起来了。
经纪回来后，唰唰填了一张“房东驱逐通知”，驱逐小厉的理由是：“地下室被分租，楼上也在被出租，这房子里面住了太多人（不合理），房客在转租（sublet）我的房子，危害了公共安全。”
没想到，小厉接到通知，直接去法院申请听审。听审排期很快，在租务法庭上，她一句话就驳回我们的所有理由。
“我没有转租房子，我只是找了室友。”她拿出个权威机构发布的法条，又开始给我们普法，“sublet的定义是——租客自己不住的时候，把房子部分或者全部转租给别人——而我一直住在（房子）里面，所以我没有转租。再者，房子里住的都是我的亲戚和朋友，到底哪里不合理了？房东不能驱逐我。”
“但你是把地下室出租了啊，你跟那些人收了租金。”经纪质疑道。
小厉坦然地说：“我是出租了，收1800元一个月，补贴家用。但我人住在房子里面，所以不是转租，只有我自己搬出去了，才是转租。”
她的强词夺理差点让我当场喷出一口老血。当初合同是她填的，我看都没看，合同里没约定房子最多可以住多少人，也没约定不能找室友，更没有规定不准“分租”。
可，住这么多人，总不合法吧？我通过翻译试图跟小厉争辩：“房子里人太多，这是不合理（unreasonable）的人数。”
小厉还没说话，法官倒是先问我了：“你的房子到底多大？”
“上下一共7个房间。”
法官说：“那么这房子可以住14个人。厉女士家3个大人，地下室3个大人，还有2个孩子住，这是合理（reasonable）的。”
所以，法官的判决是：“房东不能收屋，房客继续住。休庭。”
我们两眼一抹黑，灰头土脸——谁叫我盲目相信政府提供的合同却没仔细研究里面的细枝末节呢？法律的“合理”和我觉得的“合理”，根本不一样。
经纪比我们懂得多，他不肯服输，说要去申请复议。他据理力争地说：“房客把地下室出租，是不合法的，不合法的行为怎么能继续呢？”
复议申请花了60刀（加元，下同），但结果是当场被法官驳回，人家的逻辑是：“地下室出租不合法，这是房东应当去解决的问题，不是房客的问题，房东应当去申请合法化出租这个地下室。”
“那地下室单独出租，万一出什么事，保险不赔的呀！”经纪也急了。
“那房东就该加点钱买更贵的保险嘛。”法官胸怀宽广地来了一句，“如果租客都租合法的出租房，大温一半的租客没有房子住。”
法官的话让我叫苦不迭，早知道就不花这个冤枉钱申请复议了——现在，不但小厉有权利继续当她的二房东，我还得去政府部门申请把地下室出租合法化，否则出了什么事情，保险不赔，也是我的锅。
我无奈去咨询了市政府要怎么申请地下室出租合法化，工作人员态度很好地拉出一张清单：房东应当先对房子的地下室进行隔音、隔热、防火工作，您要申请permit（开工执照），再交押金、开工，施工完成后再请市政府专门的负责人去验收。
我一听就傻眼了——要是这样搞下来，少说也要花3到4万刀。
凭什么呀？！
三
大温的中国房东们有好多个微信群，大家成天在里面吐槽和交流各种与房客发生法律纠纷的经验。那些还没经历过听审洗礼的房东们，总是信心满满，觉得天下的道理都在自己这边，而很多人一进法庭经历了听审之后，就变成霜打的茄子了。
既然租务法庭都认可租客可以找室友，小厉自然就继续找室友了，我的房子更加热闹起来。
一天，一个中国邻居心惊胆战地打来电话告诉我：“你的房子都来警察了！而且警察还从地下室里逮捕了人走！”
之后，市政府的官员也闻讯而来，他们直扑地下室，然后将一封公文寄给我。接到信时，我手在抖心在跳，中国人最怕惹事，可我出租个房子，都能招惹“官非”了。
公文上写着：“最近对上述房产的检查显示，您的房子（地下室）存在分租使用情况，您的房子属于SFR区域（Single-family residence，单户住宅），这样涉嫌违法。您必须在2020年2月21日之前停止这一非法行为。我们会进行跟进检查，以确定是否符合附例，以及是否需要采取进一步行动……”
经纪一看，乐了：“哎哟，警察都来了，现在她在房子里是搞非法活动无疑了。我们就以非法活动结束这‘month to month’的租约。”
他又刷刷刷填了一张驱逐通知，然后我们两个一起去贴在我房子的门上——根据上次小厉的“普法”，这次我要严格按照法律的“规定送达”。经纪还很敬业地在通知里回敬了一句：“房客，或者房客允许的人在房子里从事非法的活动，侵犯了房东或者其他的人的权利。”
回来的路上，我俩都很雀跃：“租务法庭总得服从政府领导嘛，政府现在说了，要结束‘非法分租’！”
这次，小厉看到公文和驱逐通知后，又向法院申请了听审。租务法庭显然没把政府公文里的“2月21日之前”放在眼里，排期一排就排到了5月，还没欠房租申请的听审排得快。
盼星星盼月亮，好不容易到了这个我们觉得会必胜的听审，没想到小厉却逮住通知里经纪写的那句话，再次给我们普法。
她就跟美国律政剧里面的律师一样，一开口就是“举证责任”这样的大词：“房东说我进行了非法活动，她有责任证明这句话的真实性。政府的公文里根本没提到我，公文说的是‘房东’在非法分租地下室，不是‘我’。警察当时是逮捕了2个人，但那只是警察逮错了人，而且警察逮捕的也不是我，怎么能说我做了‘非法活动’？”
她的偷换概念，让我们两口子手忙脚乱，在翻译的帮助下，只能无力地争辩：“这，市政府的公文上不是写着吗？‘illegal use’，她分租房间出去，这就是‘非法’。而且警察也逮人了，不‘非法’，警察会逮人吗？ ”
但这些话，在遵循“无罪推定”原则的法官听来，苍白无力。
“房东有责任证明房客本人的非法活动。”他加重了语气，“得是房客本人的非法活动，详细证明房客违反了国法、省法、市政府的法律的哪一条哪一款。”
我顿时觉得一阵眩晕——天啊，加拿大的法律原来有这么多层次？我哪知道小厉犯了哪一条？我也没法召唤警察局空降到法庭，让当时去抓人的警察告诉法官到底为什么抓人，是不是抓错了人啊。
“City，是City要求我们限时停止非法出租啊！”我们抓着市政府的公文，希望它是个重磅炸弹。
可法官眉毛都不抬一下。
眼看大势已去，我们结结巴巴地提出：“那我们申请法庭同意我们把地下室的炉子移走，没有合法化出租的地下室就不该有炉子，这是市政府的法律要求的。”
我们想，只要移走了炉子，总能给市政府一点解释——虽然我们的地下室不该单独向外出租，但至少没有炉子嘛，触犯的法规总是少了一条。
都没等到小厉开口，法官又干脆地驳回了：“房子租给房客的时候，包括了这个炉子。房东无权移走出租房内任何设备任何物品。”
“可是地下室（出租）现在不合法啊！”
“那房东就该花钱去把地下室（出租）合法化。”法官说。
这是个死胡同，我们又输了。
“房东无法证明房客从事了非法活动，房客继续住，不给收屋令，休庭！”
从法院走出来，我用脑袋撞墙的心都有了——市政府喊我限期收屋，喊我搬走炉子，租务法庭的法官不让我收屋，也不让我搬走炉子——在加拿大当房东，就像老鼠进了风箱，两头受气。
判决后，市政府一看我这个房东实在没本事能“停止非法行为”，而他们也不打算去直接和小厉打交道，就罚了我们一笔款。
从此，这“地下室非法分租”这事，再也没人提了。
我们终于踏进了阔别3年的房子，不屈不挠的小厉穷尽了所有的法律程序，把我们两个两眼一抹黑的中年移民，培训成了合格的加拿大房东。
我终于理解了西人邻居们为什么有钱就买房车、买游艇到处玩，而不是买房当寓公。不是他们会享受生活、不迷恋不动产，人家知道在加拿大做房东是啥感受。可我们中国人基因里就要当房东，不懂法律也要当。我们不敢把房子租给西人，指望着租给同胞，指望着同胞也和自己一样不懂法。
那，万一就碰上个懂法的，而且是很懂的呢？
后记
同事给小厉发了采访邮件，她没回；电话打通了，她也直接挂断。
房东大姐的报道一出来，华人房东们使劲转发，希望小厉的新房东早点看到，不要又被普法，还得去上英语提高班。他们纷纷晒出自己出租的倒霉经历，有人损失6个月房租，有人租客一出门重新修缮房子花了大几千刀，然后纷纷说狠话：“以后找租客，一定要严查信用记录、严查社会背景、严查前房东推荐信，宁可房子空着也不招麻烦租客。”
可这狠话很快又收了回去：“空6个月，又要被省政府收空置税啊……100万的房子，一年空置税就是2万刀，空得起吗？还是得出租。”
也有做短租的房东，从字里行间看出来小厉的委屈，为她打抱不平。之前我采访过的一个Airbnb房东，也在那个片区做短租，认出了大姐那栋房子。她批评我把报道写得太片面：
“这个片区的短租很难做的，纠纷多，这里I国游客巨多，有时候订单上只有2个人，结果能来5个，如果房东不让住，就吵要闹、要投诉、要报警，房东只有忍气吞声息事宁人。”
“一些非正规平台允许房东和房客当面现金交易，我就遇上过不要脸的——进门说‘等会儿给钱’，提着包包就进房间，一进了房间他就稳了，不给钱也不搬走，我叫过警察都没有用。这边的警察精得很，看到房东房客纠纷，就说一句‘你们上租务法庭解决’。小厉如果是二房东，遇到这种情况，更不敢叫警察，只有倒贴水电气，还要搞清洁，等人家愿意走才行。”
“你想，那房子7个房间，小厉家才4口人，多余的房间租出去就有现钱收，一个床位一个晚上就是几十刀，换我是她，也肯定是要做短租的。一家人辛苦一点，多做几次清洁就比打工强。从加拿大‘封国’到现在，我的短租生意完蛋了，我估计小厉也是没生意才拖欠租金的。她既然没法再做短租，也就没必要再住这么大的房子了，她可能本来就要搬走的。”
“而且，怎么打官司的时候都是她一个人在出庭？是不是老公失业了回国了分开了？这就算从社会责任出发，房东也不该把房客撵出去呀……”
（文中人物均为化名）
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