在以摩天大楼和小型公寓为特征的人口稠密的城市之外，还存在着一个乡村日本。这里人口急剧下降，留下的是荒废的房屋（空屋）。

住在日本东京郊区东村山市的川岛昭二已经为旧房子困扰许久了。

2014年，川岛的双亲离世，留下了一栋住了60多年的日式独立住宅。这里位于东村山市主干道，离东村山车站仅有10分钟的步行路程，却成了川岛的心病：由于自己在市区有住房，他对于如何处理这套“危房”毫无头绪。

“我仍然住在父母家附近，每个月去几次，给花园除草。但我真不确定该如何处理它，我在这所房子里出生、长大，隔壁是天王森不动尊（当地有名的佛教寺庙）。这里的建筑和风景都有我许多记忆，如果毁掉就太悲哀了。”

但这栋建筑已经相当老旧，外墙砖已脱落了大半，房子也随时可能在地震中坍塌。

川岛的困扰，是令日本政府头疼近20年的“空房间”问题——在以摩天大楼和小型公寓为特征的人口稠密的城市之外，还存在着一个乡村日本。

这里人口急剧下降，荒废的房屋（空屋）构成了日常风景。



日本乡村一处废弃的房屋 图片：CFP

日本总务省统计局2018年的住房和土地调查显示，1973年，日本所有县的房屋总数超过了家庭总数，空屋率为5.5%，而到了2018年，这一数据上升到了13.6%（总户数5400万户，房产数为6241万）。

而根据野村研究所预测，如果这种趋势持续下去，到2038年，日本30%以上的住房（2200万套）将被遗弃，到2040年，空房面积将相当于一个北海道。

01.从房地产泡沫到堆积如山的空房间

二战结束以来，日本的房产热度和经济一直保持着统一节奏。

战后的前四十年，日本经济蓬勃发展，房地产被视为稳健投资，政府也出台了大量针对住宅土地的减税激励政策。那时候的年轻人，在经济快速增长时期度过了他们的青春，在找到工作后更是像战士一般工作，随着工资的稳步上升，不少人都去郊外购买了额外的房产留给孩子，因为据说“土地总是要涨价的”。

可到了上世纪90年代，繁荣的房地产价格随着泡沫经济的崩溃而进入停滞。

上一代人的郊区房产变得老朽，孩子们则搬到了市区，接受高等教育并留在大城市工作。据美国《大西洋月刊》报道，几十年来，日本人一直在“逃离”农村和城镇，奔向城市。小城镇正处于“崩溃的边缘”：1950年，日本只有53%的人口生活在城市地区。到了2014年，这一数据变为93%。



日本东京 图片：CFP

于是，乡镇的房产持续贬值，无人问津。

2009年，日本人口达到了1.285亿人的峰值，随后以每年20万人的速度下降，当年的买房一代年纪渐长，或去世或住进养老院，他们三四十岁的子女则继承了他们持续贬值的乡村房产，却不愿意花大价钱来维护，无人居住的空房屋越来越多。

大阪经济法科大学教授米山秀隆的研究指出，截至2018年，日本的空屋数量相比前20年翻了一倍，空屋率为13%，远高于其他国家——法国为8.3%，英国为2.5%，韩国在2016年为6.7%。

这些无人管理的空房间，逐渐成为了当地社区的一大隐患。

肆意生产的杂草和植被是害虫的乐土，散落在道上的树叶会对邻居造成困扰；破旧的建筑更是白蚁的栖息地，会间接导致建筑材料的脱落与坍塌；空房间还有酝发犯罪的风险，如非法入侵、非法倾倒垃圾以及纵火等。

此外，人口减少更是降低了社区活力，道路维护、水电等基础设施将变得更加困难，这些地区的超市、银行、医院和其他日常生活所需设施的数量也在减少。但人们似乎对此无动于衷。



日本乡村的房屋通常为独栋（一户建） 图片：CFP

02.不修也不拆：被废弃的空房屋

“纵容”人们抛弃空屋的，是日本现行的不动产登记制度与房产税制度。

东京政策研究基金会研究员吉原祥子曾指出，日本的《不动产登记法》以法国为蓝本，却没有像法国一样的严格继承程序。因此，许多土地的登记长期都停留在死者名下。这导致如果地方政府想拆除一栋私人建筑，就必须要联系到该房子在世的继承人，这一步极其耗费时间，因为该继承人很可能生活在其他地区，甚至国外。

同时，过于复杂的继承登记程序非常耗费精力：继承者必须提供前主人从出生到死亡的所有家庭登记记录，且每个符合条件的继承人都需要提交同意产权变更表格，还需缴纳土地的税费。

然而，即使完成了房产继承登记，麻烦依旧没有结束。对于房主而言，这些空房通常充斥着大量废弃家具且严重老化，人们往往不愿花时间和精力去收拾，更不愿花钱翻新一栋根本无法出租或出售的房子。

同时，直接拆除的方案也并不可行，根据日本税收制度，有建筑物的“住宅用地”享有房产税与城市规划税减免，其地税仅有空地的六分之一。因此，几乎没有人愿意花上100万日元的拆除费，并承担6倍的税金。

于是，越来越多房屋被人们抛弃了。



日本福岛，一处房屋被废弃多年 图片：CFP

为了阻止空房屋继续增加，日本政府开始了制度改革。

2014年11月，《关于促进处理空房屋措施的特别措施法》颁布，根据这一制度，那些管理不善、有倒塌危险或造成卫生问题的空房屋被定为“特定空房屋”，不再享有住宅用地的税金减免。同时，法律允许地方政府对空房屋进行调查，为业主提供指导，并对房屋进行灵活改造、使用。

今年4月，政府在法律修订案里进一步强化了继承权登记，获得不动产的继承人有义务在三年内进行登记。无正当理由不执行的，将被处以最高10万日元的罚款。

同时，登记过程中的时间和费用也将进一步简化，还增添了放弃土地的便捷机制。

在吉原祥子看来，这些改革具有重大意义：“过去的20年里，日本的许多小型农村已经消失了，随着人口的减少，村庄与附近的大城镇合并，国家必须迅速让人们了解新制度。”

然而，这项政策并没有引起人们的注意。根据房产中介Kachitasu（カチタス）今年八月进行的“第一次全国空房间业主调查”，有76.8%的业主表示不清楚继承登记的强制性，另有66.7%的人表示从未和家人讨论过该问题。



日本乡村 图片：CFP

03.敞开家门，让“鬼屋”起死回生

法律的变动并未收到成效，新冠的流行反正开始让一些“鬼屋”起死回生。

据《东洋经济》报道，自去年春天新冠爆发，在家工作的人数迅速增加，家庭空间被大幅度压缩，小孩一直待在家里还会引发邻里之间的“噪音问题”。新冠带来的经济能力下降，加大了家庭在城市买房的贷款负担。因此，人们开始考虑搬回郊区和农村，去住父母留下的空房间。

面对不断增加的房产咨询，位于日本东部三重县的房地产公司On-Co决定单独开设一家分公司“Sakasama不动产”，帮助有需求的人们寻找、改造空房间。

该公司的总裁水谷岳史表示，虽然政府也有一些有关空房间的门户网站，但它们一般只是列出房屋的年龄、布局和大小的信息，不容易引起年轻人的共鸣，另外空房间的房东大多是老人，使用互联网就是一大障碍。

为此，Sakasama不动产决定为房东与租户搭建桥梁：员工会主动找寻那些愿意租聘空房屋的客户，将他们的想法与方案写成文章，发布到公司官网和社交媒体上，鼓励看到文章的业主与他们直接联系。

“我们所做的第一件事是了解客户想要做什么，然后公开他们信息，并匹配房东。”水谷说。

该项目从去年6月正式启动，截止到今年6月，66个注册租户中的6个已成功配对，其中，还诞生了爱知县名古屋的新书店“Touten Bookstore”。



经Sakasama不动产改造后的一家饮食店 图片：Sakasama不动产

为了不让充满了回忆的房屋彻底废弃，川岛昭二也找到了当地的一家建筑中介公司大黑屋。他和大黑屋签订了租赁合同，将房屋租给中介，大黑屋则负责翻新，并帮忙找寻本地愿意租用该建筑的租客。

大黑屋很快联系到了当地的和纸艺术家、设计公司Hachikoku社，“百才”综合性建筑翻新项目正式启动：主体用作 "off/do图书休息室 "和 "工作室画廊"，Hachikoku社还拥有一间独立办公室，同时配备了共享厨房和花园。

2019年5月，“百才”向整个社区开放，这个开放的综合性建筑，很快吸引了不少当地人前来。为此，大黑屋还特地举办了揭幕仪式。

看着孩子们在花园里散步、玩耍，川岛仿佛看到了自己家庭的过往：“通过保护建筑来保留我们的记忆和对家乡的热爱，是一件多么幸福的事情。”



改造后的“百岁” 图片：Sumoo

同样敞开家门的，还有在镰仓拥有空房屋的伊藤健一。

今年3月，伊藤从公司退休，新冠疫情让他坚定了为自己家乡社区建立联系的想法。很快，他将自己的空房屋改成了共享办公室，方便人们在保持社交距离的情况下继续工作，并定期举行各种轻松的研讨会，如“用樱桃壳制作手机壳”、“聊聊草莓的聚会”等。

在伊藤看来，这里一个既能工作也能聊天的地方：“正因为新冠疫情，我们才重新思考起和他人交流的价值。于是，我开放了自己的房屋，人们聚集在这里聊天，每天都有很多新发现。曾经，这里是一个家，现在，这是一个邀请人们、创造联系与活跃气氛的新地方。”