本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：吕秀伦，原文标题：《地产冰雪奇缘》，题图来自：视觉中国
临近冬奥会，资本市场有关冰雪的话题也异常活跃。不久前，就传出融创将分拆冰雪业务赴港上市。
但讲好冰雪故事并非易事。前车之鉴的是，作为房企界的一股清流，主讲冰雪故事的房企奥山控股，两度上市搁浅。
去年年末，房企老大哥万科撤销冰雪事业部，将其并入酒店及度假事业部。这个在万科存在不足4年的独立部门，黯然离场。
眼下，乘冬奥“东风”，房企切入冰雪赛道，已不是什么新鲜事，但仍逃不掉项目“烧钱”“回血慢”的魔咒。对此，不少房企采用“冰雪＋地产”的打法来应对。
但不免产生的质疑的是，房企在冰雪业务上“跑马圈地”的同时，也在对项目住宅进行销售，更像是披着冰雪“外衣”卖住宅。
一、盈利“成谜”
此前，市场传闻，融创考虑分拆其冰雪业务，最早明年在香港进行首次公开募股。融创未来可能会决定分拆其他部门，但作为盈利能力最高的部门之一，冰雪部门会被优先考虑。
今年中报披露，融创文旅业务收入26.1亿元，同比增166.3%；管理利润4.4亿元，去年同期为亏损2.2亿元；客流量约7201万人次，同比大幅增加约102.9%。
但值得一提的是，中报数据中并未披露冰雪业务具体运营情况，仅寥寥数语。这也给传闻其冰雪业务上市披上了一层神秘的“面纱”。
四年前，因收购哈尔滨万达文旅城，融创文旅入局冰雪产业。目前，融创冰雪已覆盖7个省份，计划整体战略布局35家室内雪场。已开园的有哈尔滨融创雪乐园、广州融创雪世界与无锡融创雪世界、成都融创雪世界等。
承载融创冰雪业务的主要载体为深圳融创文化投资有限公司（下称“融创文化”），成立于2020年7月，注册资本8000万美元，法定代表人为黄书平，由海外企业领创控股有限公司持股100%。
目前，融创文化对外投资仅1家企业——深圳融创文旅产业发展集团有限公司（下称“融创文旅”）。资料显示，融创文旅成立于2020年3月，注册资本5亿元，经营范围涉及投资旅游业、文化、影视、游乐园、养老项目、旅游项目的开发、建设等。
眼下，融创文旅对外投资9家企业，均布局在广东省，多涉及租赁和商务服务业，诸如，深圳创烁投资有限公司、深圳融烨投资有限公司、深圳融创实业投资有限公司。
除此之外，目前融创文旅控制企业多达113家，含有“冰雪”字样有两家企业，分别为青岛融创冰雪体育文化发展有限公司、哈尔滨融创冰雪文化体育发展有限公司。
值得注意的是，两家企业同属哈尔滨铭晟商业管理有限公司（下称“铭晟商管”）旗下。除此之外，广州融创雪世界作为华南目前最大的室内滑雪场，该项目运营管理方“广州铭晟文化旅游管理有限公司”也属于铭晟商管。
众所周知，文旅产业具有投资大、“回血”慢的特性，冰雪业务业务亦是如此。如此巨额的投资，融创冰雪业务是如何对外扩张的？
除了自家资金补给，合作也是融创冰雪对外扩张的路径之一。去年11月，深圳融华置地投资有限公司以底价127.1亿元拍得位于沙井街道的A301-0575宗地，标志着融创中国大湾区总部携世界级冰雪文旅项目正式进驻深圳。
资料显示，深圳融华置地成立于去年11月，注册资本高达70亿元，经营范围涉及旅游业、文化业、影视业、商业海洋馆、水族馆、动物园、游乐园项目投资等业务。在股权上，融创文旅、珠海华发房地产开发有限公司各持股51%、49%。
二、“沉重”的冰雪
事实上，融创冰雪业务并非个案，放眼整个地产行业，涉足冰雪产业的还有奥山、万科等房企，但讲好冰雪故事并非易事。
2018年，奥山集团把地产、冰雪和商业整合在奥山控股中，向港交所投入上市申请。带着全民运动色彩，又顺应国家政策红利的冰雪文化，是其给奥山控股寻找的独特之术。
与钢筋水泥的“灰色”故事相比，清新脱俗的冰雪故事更有看头。招股书提及，要让南方较暖地区的人们享受冰雪覆盖的冬季，奥山控股的冰雪产业透露出“造福社会”的意味。
不过，这样的情怀和故事，还未能打动资本市场，两次递表，两次空手而回。
2018年11月，奥山控股向港交所提交上市申请，2019年5月22日招股书失效后，其于次日再次递交了招股书，第二次申请失效后再未递交。
数据显示，截至2019年5月13日，奥山控股只有1个正在运营的滑冰场，其余3个冰雪场还在开发建设中，训练费和入场券是其收入的主要来源。
较少的冰雪项目，带来的收入微薄，甚至不及总收入的零头。2016年～2018年，奥山冰雪运动及娱乐业务的收入分别为225.5万元、868.4万元和295.4万元。而当期，奥山控股的收入分别为13.121亿元、15.515亿元及18.911亿元，占比仅为0.17%、0.56%和0.16%。
一边是主讲“冰雪故事”的奥山控股上市搁浅；另一边，作为房企老大哥的万科更是撤销冰雪事业部。
2017 年，万科成立冰雪事业部，其成为万科集团战略发展的独立业务。彼时，王石表示“对万科来说，无意介入体育产业，但进入了滑雪，那么要做就要不忘初心，为我们奥运会贡献一番力量，万科在做的是‘一项伟大的事业’。”
然而，存在不足4年的万科冰雪事业部，在去年年末也走到了“尽头”。万科撤销冰雪事业部，将该业务和团队并入酒店及度假事业部。
事实上，黯然离场的万科冰雪事业归根究底或是因为不挣钱。
今年上半年，万科实现营收1671.1亿元，其中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1575.3亿元，占比94.3%；来自物业服务的营业收入为85.7亿元，占比5.1%；
除了地产、物业，包括商业地产、物流、冰雪度假、海外、长租公寓以及教育在内的业务被万科称之为“其他业务”。也就是说，来自其他业务仅约10.1亿元。对于冰雪业务营收情况，万科在今年中报里也只字未提。
三、借机卖房
在冬奥会日益临近下，伴随众多资本的进入，中国冰雪体育真正迎来超级风口。
国家体育总局在《冰雪运动发展规划》中提出，至 2025 年，直接参加冰雪运动的人数超过 5000 万，并且带动 3 亿人参与冰雪运动，冰雪产业总规模达到1万亿元。
作为入局者之一的房企，在资金、项目操盘等方面具备得天独厚的条件。但另一方面，冰雪产业具有大投入、长周期、长尾效应的特点，开发商如若长期输血烧钱，单靠门票等业务收入，或很难促成长期的盈利与“回本”。
房企不由陷入蹭冬奥热点，用地产住宅等业务反哺冰雪业务的“怪圈”，或是项目打着“冰雪”招牌卖房。
以万科松花湖度假区为例，作为万科首个滑雪度假项目总投资达到400亿元。公开资料显示，在2016～2017年，万科松花湖度假区营收1.1亿元，度假区地产销售则超过3亿元。
如出一辙的是，作为房地产为主业的奥山控股，实施“冰雪+住宅”的双轮驱动发展战略，搭建了商业、冰雪和地产三大平台体系，打造冰雪小镇、冰雪综合体、冰雪 MALL 三大冰雪主题产品线。
彼时，奥山控股一高管曾在某峰会上表示，坚持“地产+冰雪”双轮驱动的内部成长模式，做物理空间硬件打造和产业适配，一是冰雪场馆的建设开发和运营；二是在冰雪场馆建设开发运营过程中，导入上下游产业链，让产业与物理空间适配。
又如， 2019年1月初，蓝城与多乐美地合作打造冰雪小镇项目春风多乐，该项目配套了公寓产品；东胜·万龙冰雪小镇为东胜集团布局张家口崇礼区的首个冰雪小镇，该小镇中就包含山谷度假住宅区和美丽乡村区项目；河北旅投开发的翠云山奥雪小镇同样包含住宅地产；
不难看出，房企在冰雪项目上，多配有住宅销售；它更像是一种披着冰雪外衣，卖住宅。
值得警惕的是，在动辄巨额投资的基础上，如何运营好项目本身冰雪资源，产生持续可观的收入才是关键所在，卖房并不是万能的“解药”。
本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：吕秀伦