本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：吕秀伦、李奕和，头图来自：视觉中国
在万达，使用频率非常高的一句话是“打铃交卷”。这句话的意思是，到了时间节点就必须完成工作任务并上报，不会有别人替你答卷，不“交卷”就是零分。
万达从上到下讲究绝对服从，立下“军令状”后必须想尽一切办法完成。
“打铃交卷”也在万达商管上市进程中体现得淋漓尽致。
从引入珠海国资战投“染红”，到成立珠海万达商管上市主体，到万达商管内部的“提纯”腾挪，再到人员组织的调整，一系列动作表明，珠海万达商管的上市在有条不紊进行中。
8月20日，上市进程按下“加速键”，珠海万达商管正式提交境外IPO申请材料，而这距离它成立仅151天。
一、等待“小路条”
5天前，据证监会政务服务平台行政许可办事大厅披露，珠海万达商管已提交《境外首次公开发行股份(包括普通股、优先股等各类股票及股票派生的形式)审批》材料，进度跟踪状态显示为“接收材料”。
若此次接收材料获得受理，万达商管将可以在港交所递交招股书，进入在港IPO实质阶段。
企业向证监会递交在境外上市申请材料并获取受理通知书，拿到受理函，业内俗称“小路条”，之后可向港交所递交 A1文件，证监会同时进行意见反馈。如果没问题，证监会会正式出具“H股发行批复”，业内俗称“大路条”。
此前几天，有知情人士透露，亚洲私募股权公司PAG将对大连万达集团旗下的商业地产管理项目——万达轻资产商管投资约28亿美元，本次投资将使该公司上市前融资额达到约60亿美元。
而在本月初还有消息传出，万达轻资产商管公司正在完成一轮金额达200亿元的Pre-IPO融资，计划最快将在今年年底前在香港上市，此轮融资或将使其估值达300亿美元。
外界关于万达估值、融资的传言就如同“月经贴”，万达集团并未作公开回应。但板上钉钉的是万达商管的高管人事变动，它也被视作上市前的准备动作。
8月初，大连万达商业管理集团股份有限公司公告，肖广瑞辞去公司总裁职务，而齐界新获任为大连万达商管总裁。
肖广瑞和齐界，两人都可称得上是王健林的得力悍将，而齐界更与丁本锡一起，被誉为万达的两尊“石佛”。去年1月，65岁的万达集团总裁丁本锡退休，接过他手中权杖的就是齐界。
2001年加入万达的肖广瑞，也见证了万达兴衰发展的20年。今年3月，王健林腾挪轻资产上市的主体珠海万达商管成立，齐界为董事长，肖广瑞为董事兼总经理。
此次齐界接替肖广瑞成为大连万达商管总裁，有分析人士指出，由于珠海万达商管即将作为上市的主体，肖广瑞不能同时兼任母公司总裁。
根据《首次公开发行股票并上市管理办法》规定，发行人的总经理、副总经理、财务负责人和董事会秘书等高级管理人员不得在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中担任除董事、监事以外的其他职务，不得在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业领薪。
不难看出，齐界取代肖广瑞获任大连万达商管总裁，是珠海万达商管为达成上市目标，所做必要调整的重要一步。
二、腾挪与“提纯”
放弃回A并再次取道H股上市的王健林，正逐步逼近港交所。
3月29日，万达商管集团就与珠海市政府签署战略协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司。
经过此次重组，万达商管集团成为珠海万达商管旗下公司，而完成后的珠海万达商管，则由大连万达商管实际控制。
乐居财经查阅，珠海万达商管成立于3月23日，法定代表人为齐界，注册资本约为72.48亿元。在股权层面，该公司由大连万达商管持股70.1499%、非发起人持股29.8363%、银川万达广场商业发展有限公司持股0.0138%。
向上穿透可知，大连万达商管由大连万达集团股份有限公司持股44.9904%，其他内资股东、外资股东、王健林各持股35.3591%、14.4135%、5.2371%。最终受益人为王健林，持股达49.3299%。
值得注意的是，成立之初，大连万达商管对珠海万达商管的持股曾达到99.98%，随着投资者的入局，大连万达商管的持股也被摊薄至目前的70.1499%。
资料显示，珠海万达商管旗下直接持有万达商管集团、珠海万欣产业、珠海万达智慧商业等5家公司，其中万达商管集团对外投资565家企业，绝大部分为轻资产商管公司。
事实上，作为轻资产概念上市，近段时间以来万达商管内部的腾挪也持续发生。
从3月至5月期间，泉州城东万达广场、北京乐多港万达广场、广州新塘万达广场、上海崇明万达广场、北京怀柔万达广场、武汉东西湖万达广场等十多家商管公司的大股东从“万达商管集团”变为“大连万达商管”，被移出“珠海万达商管”上市体系。
此举被认为是珠海万达商管做进一步的“提纯”。
而在刚过去的7月，珠海万达商管经营范围也发生变更，不再包含互联网数据服务、互联网信息服务。其企业类型也由“其他股份有限公司（非上市）”变更为“股份有限公司（外商投资、未上市）”。
三、老王的急切
截至2020年末，万达商管手持现金及现金等价物余额为406.48亿元，同比减少超过四成。所以，港股上市并非最佳的选择，但是一定是万达的最优选择。
早在2014年，万达商业曾登陆过港交所，当时上市不足两年，王健林就选择了私有化退市。
当时，王健林认为万达商业被严重低估，其次他认为自己在公司股份占比过高，不符合后续的发展战略。
于是，在2015年，万达商业重新开始申请回归A股。据当时公告显示，万达商业拟申请发行最多3亿股A股，预计募集资金不超过120亿元。
但重回A股之路，比王健林预想的时间长了不少。在他原本的构想中，万达商业2018年上市的问题不大。
人算不如天算。2017年，由于贷款紧缩及海外资产监管趋严等因素，万达遭到了史无前例的“股债双杀”。为了走出至暗时刻，王健林果断“割肉”，出售了千亿规模的核心资产，诸如文旅、酒店、海外项目。
在那年万达年会上，王健林用一句话总结过去一年的经历："2017年对万达来说是非常难忘的一年，经历了风波，也承受了一些磨难。"年会上，万达全场高唱《歌唱祖国》，在全场嘹亮的歌声中，老王潸然泪下。
幸运的是，2018年，王健林找到了“缓兵之计”。年初，万达商业引入腾讯控股、苏宁、京东、融创4家投资，合计投资340亿元入股万达商业14%股份，万达商业也更名为万达商管。
据对赌协议，约定将于2023年10月底前实现上市。按此计算，万达商管当时估值为2430亿元。
虽然离对赌日期还有两年时光，但王健林却等不及了。3月24日，万达商业终于主动宣布撤回A股上市申请。
当下，万达商管已经完全不自持物业了，其后他们的核心就是负责已开业的368个万达广场、以及在建的155个万达广场今后发展和所有万达广场的运营管理。王健林的轻资产新故事如何演绎，相信答案很快就会揭晓。
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