宾夕法尼亚州北安普顿，波洛克（左）与未婚妻特普兰（右）在看房
图片来源：MICHELLE GUSTAFSON FOR
THE WALL STREET JOURNAL
9 个月来，26 岁的特普兰已经好几次哭着回到家里。她和未婚夫波洛克看房 50 套，一无所获，每次都因为有人出价更高与新房失之交臂。
过去一年来，美国房价一路狂飙。全美主要大都市区的平均房价指数在过去一年中上涨了 11.2%，是 15 年来最高涨幅。特普兰和未婚夫居住在美国东部宾夕法尼亚州附近小城镇，当下，美国小城镇们的房价涨幅甚至更高。
根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，东北部地区马萨诸塞州的皮茨菲尔德等小城市，2020 年第四季度的房价中位数涨幅超过了 30%。
激烈的抢房大战从都市燃烧到小城镇。美国南部佛罗里达州的棕榈滩以及东部纽约近郊地区一向热门。但这一次，即使是中西部地区，那些较小的市镇里，通常挂牌好几个月都无人问津的房子也无一例外地受到哄抢。
特普兰和波洛克在宾夕法尼亚州的阿伦敦地区长大，去年 8 月他们订婚后，一直在找新房。这对年轻情侣充满对未来的幻想和期待。他们需要自己的房子来组建家庭。特普兰是产科护士，她希望婚后马上就要宝宝。“她真的很想要那种美国梦式的家，有白色的篱笆，后面跟着两条狗。”波洛克说。
这几年来两人一直在攒钱，刚开始看房时，他们打算先付 10% 的首付。“有人告诉我们这样会很难，”波洛克说，“但我们甚至还不知道看到的房子会怎么样。”
波洛克、特普兰和中介正准备去看房
图片来源：MICHELLE GUSTAFSON FOR
THE WALL STREET JOURNAL
宾夕法尼亚州阿伦敦是一座锈带城市，曾经是主要的工业中心。在纽约市以西 140 多公里处，早已关闭的伯利恒钢铁厂的旧高炉矗立在利哈伊河边，它总是提示着人们，在 20 世纪八、九十年代工厂纷纷迁去海外之前，这里也曾繁荣。
如今，在这片被称为利哈伊谷（Lehigh Valley）的地区，大部分区域仍然是耕地，最大的企业就是医疗保健机构和高校。距离阿伦敦市中心不过几分钟车程的地方，你很快发现，道路两侧都是玉米地，空气中弥漫着农家肥的气味。
疫情爆发前，利哈伊谷的房价 1.5 万美元到 40 万美元不等，最便宜的是活动房屋，新建地段的两层小楼价格较高。而阿伦敦西区历史悠久的老房能卖到 45 万美元。据说当地的房地产经纪人观察，多年来，利哈伊谷的楼市一直都是买方市场。不过，随着美国第一轮疫情放松，去年 6 月房地产门店重新开放后，中介们马上注意到市场风向发生了转变。
去年 7 月，一名房主正在查看
他在纽约州华盛顿维尔买下的房屋
图片来源：JOHN MINCHILLO
ASSOCIATED PRESS
根据房地产网站 Realtor.com 的数据，1 月份阿伦敦周边大都市区的房屋挂牌价格中位数较上年同期上涨 24%。田纳西州马丁市，这个距离州府纳什维尔 240 多公里的小镇，房价也出现上涨，同期要价中位数上涨了 159%；印第安纳州肯德尔维尔，距离该州的文化经济中心韦恩堡约 50 公里，房价上涨了 56%。伯利恒房地产中介公司的负责人表示，一年前，阿伦敦都会区的房屋平均价格约为 22.5 万美元，现在，这个数字早已突破了 27 万。
标普道琼斯指数的董事总经理发现，用于衡量美国普通住房价格的 Case-Shiller 全美房价 NSA 指数，今年 2 月同比上升 12% ，自该指数开始编制以来，如此高的涨幅仅出现过为数不多的几次。
疫情是房价飞升导火索之一。跟特普兰和波洛克的情况类似，疫情之前，巴恩斯和妻子签下了一个购房合同，房子大约 35 万美元，他们付了 5000 美元定金。这将是属于他们自己的第一套房子。然而疫情突如其来，两人担忧未来的不确定，放弃支付尾款，损失了 5000 美元的定金。到现在，这套房子的要价就已经超过了 45 万美元。巴恩斯和妻子十分后悔一年前的决定。
抢房大战正在展开，且已经变得相当不理智。与特普兰和波洛克一样的寻找刚需住房的小镇青年，不得不与来自纽约的投资客竞争。
波洛克 25 岁，在利哈伊谷地区从事消防喷头安装工作。上个月他来到这栋建造于 1960 年代的三居室房屋前的草坪时，连工作靴都还没来得及脱下。
这套房子面积约合 176 平方米，带一间全卫浴和两间半卫浴。刚刚挂牌一天，但已经有好几个买家出了价。业主将出价的截止时间定在次日晚 11 点。波洛克必须抓紧时间。
他最终报出比卖家叫价高 2.05 万美元的价格，愿意以 27.05 万美元买下这栋老房子。为了促成交易，他还愿意放弃对管道、屋顶、地基或房屋其他部分检查的权利。
放弃权利是无奈之举，为了买到一套房，更疯狂的故事在坊间流传。有人私下贿赂卖家；有人承诺买上房就以卖家的名字命名自己的第一个孩子；有人排队看房要求中介装成自己的保镖因为觉得“别人会插队”；也有人为首先得到一套房提出买房后愿意免费回租给卖家，让对方再住几个月。一项统计显示，大约三分之二在 2020 年买房的人出价购买了他们从未亲眼见过的房子。
周末，波洛克和特普兰接连看了几套房
图片来源：MICHELLE GUSTAFSON FOR
THE WALL STREET JOURNAL
爱荷华州一个小城市的房产中介，也见证了史无前例的疯狂。过去当地房价的中位数是 23.5 万美元，中介告诉媒体：“中西部楼市通常非常稳定。从未经历如此过热的市场。现在，任何 25 万美元以内的房产，几秒钟就能卖出了。”
经济学家分析，这种狂热来自于人们的焦虑：“如果我现在不买，就永远都买不起。”
专家普遍认为，购房需求暴涨与许多因素相关。疫情后美国房贷利率持续创下历史新低，美联储超低利率与政府高额新冠疫情补贴，以及保持社交距离等疫情防控措施，再加上购房适龄人群增加，一系列因素共同推动了楼市热潮。
去年 10 月，宾夕法尼亚州瓦伦西亚的联排别墅
图片来源：TED SHAFFREY
ASSOCIATED PRESS
美国南卡罗来纳大学市场营销系副教授杨晓京对媒体分析：低利率使得可以承担购房贷款成本的消费者人数增多，与此同时，消费者可以负担总价更高的房屋，从而助推房价上涨。
本地购房者之间已在相互抬价，雪上加霜的是，他们还要与投资客展开竞争。如今，投资客参与的交易已经占到每年全美房产销售的五分之一左右。总部位于加州的房地产咨询公司的伯恩斯说，有了 BiggerPockets 和 Fundrise 等在线房地产投资平台，外地投资者如今能更方便地在全美各地的小城市购置房产了。
去年 9 月，印第安纳州
韦斯特菲尔德一栋刚售出的房屋
图片来源：MICHAEL CONROY
ASSOCIATED PRESS
特普兰和波洛克所住的利哈伊谷很受投资客欢迎。相比市场水平的租金，当地的房价和税收都很低。一个纽约的投资客看都没看就买下了一栋房子，位置在距离阿伦敦约 20 分钟车程的北安普顿镇。投资客支付的价格比房主的开价高出 1.5 万美元，现金一次结清，也没有对房屋进行例行检查。因为他打算直接把房子租出去。
伯恩斯表示，对于那些打算将物业出租的业主而言，阿伦敦的确是一个很不错的选择，这一带的现金流收益比其他地区更好。根据伯恩斯的数据，在 2020 年第四季度阿伦敦地区售出的房屋，将近五分之一是被投资客收入囊中的。
“如果你是购房者，现在可以说是最憋闷的时候了，” 当地一家地产中介的负责人说，他觉得，这里房产市场的势头都快赶上 2005 年左右的房产热了。
特普兰现在和父母就住在他们的家乡阿伦敦，波洛克暂时和兄弟住在附近的镇上。他们看了 50 套房，出价 20 次，一次又一次被拒绝。两个人都很疲惫，他们认真地考虑是否要住到更远的地方。虽然这样就无法子在父母或者兄弟姐妹身边。25 万美元为上限的预算也肯定不够，他们将婚房的预算提高到了 30 万美元。
特普兰倒休时几乎每小时都会查看一次房源网站 Zillow 或 Realtor.com 上的房产信息。通常并没有新的结果出现。特普兰对着手机几近崩溃：“就没有新的了吗？”
家人一开始觉得买不上房莫名其妙。特普兰的父亲非常生气，以为这两个年轻人过于稚嫩，根本没法办妥买房这件事。直到特普兰和未婚夫给他看了一份高于标价的出价文件，特普兰的父亲才明白现今的房屋买卖市场有多么疯狂。
购房者在洛杉矶一处
1920 年代建造的房屋看房
图片来源：Allen J. Schaben
Los Angeles Times/Getty Images
总部位于纽约的房地产咨询公司的米勒认为，除了纽约曼哈顿和旧金山等少数几个市场外，美国楼市正面临“库存长期短缺、房屋销量大增、房价涨幅远超居民收入增长的局面”。
经济学家费尔韦瑟指出，买方需求创造了卖方市场，卖方也迟迟没有新房屋投放市场。由于全美大部分地区的房屋库存较低，买家不得不做出越来越多的让步，以说服卖家接受他们的报价。费尔韦瑟指出：“在疫情之前，只有在湾区或西雅图这样的地方，买家才会以超过屋主叫价的价格出价。”
经济学家塔克也表示：“与需求相比，库存水平低是当前价格上涨繁荣的主要原因。” 塔克分析：“疫情导致了近 11 个以来异常持高的房屋销售量，过去累积的房屋库存被快速消耗，而新上市的房屋数量只是大致正常或略低于正常水平。如此高的销售速度是目前购房需求旺盛、抵押贷款利率低、尤其是千禧一代对室内和室外空间的更大需求以及人口趋势的结果。这意味着目前的首次购房者可选择的余地很小。还有一些证据表明，疫情期间的不确定性也阻碍了一些房主将他们的房屋挂牌。”
学者们普遍认为，比需求上涨和投资客涌入更关键的是，存在于市场的待售房屋已经陷入短缺。造成短缺的原因，一是受疫情影响，原房主不大愿意在此时搬家，接待看房者还要重新搬入新房，这将有很大的被病毒感染的风险。因此他们更倾向于持有房产，暂不售出。第二个关键原因是新建刚需住房一直短缺，此时更被暴露无疑。
NAR 的首席经济学家劳伦斯分析，造成经济适用房供应不足的另一个原因是，自上次住房危机以来，建筑商没有建造足够的房屋。当年很多人破产，最终形成现在的累积效应。根据房贷公司 Freddie Mac 的数据，到 2020 年底，美国住房市场短缺量增加至 380 万套。“由于豪宅利润率较高，建筑商一直专注于豪宅。”劳伦斯说。
全国房屋建筑商协会的首席经济学家迪茨看来，许多因素导致了可用住房的缺乏。例如，由于监管要求，例如城镇许可、较高的木材成本和禁止在小块土地上建造房屋的相关法律法规。因此，在可承受的价格范围内建造单户住宅的成本对建筑商来说比较挑战性。
“你很快就会明白在加利福尼亚建造一栋价值 25 万美元的房子是多么困难，”迪茨说，自 2020 年 4 月中旬以来，木材价格飙升了近 200%，这使新房的平均价格增加了 2.4 万美元。
去年 12 月，犹他州利哈伊的一批在建房屋
图片来源：GEORGE FREY
BLOOMBERG NEWS
“在需求旺盛的时期，木材价格飙升不仅让买家望而却步，而且还迫使建筑商搁置项目，尽管房屋库存已经处于历史低位了。”迪茨观察到，豪宅市场的供应短缺没有其他价格层级那么严重。
特普兰和波洛克第二天收到了他们出价 27.05 万的那套房的回复。14 个买家竞价，房东选择了最心仪的买家——潜台词是，出价最高的那个。他们又一次被拒绝了。
这让特普兰伤心绝望。和波洛克刚订婚时，她完全想象不到，婚礼就要举行了，他们还在找房子。她有点崩溃，“我意识到，我们可能没法在结婚前买下房子了。”
利哈伊谷的租金不低，够得上每月还一套房的贷款，但两人没有别的办法：“可能也只好先租房了。”