但这次我们去上海周边调研才发现，环沪市场的火爆，远超想象。
一只脚踏进售楼处，以为走错了地方。大厅门可罗雀，不是没人买房，而是房子基本卖光了。
就算你有200万现金，我们也没货。销售的态度，又横又拽。
想买？要么等加推，要么出门左转，不送。
在昆山的花桥，今年4月成交面积33万㎡，但新房住宅供应面积仅为11.4万㎡，明显跟不上需求，供求比仅为0.34。
如今的环沪市场，早已不复沉寂，让人高攀不起了！
据卢俊披露的数据，2020年上海新房市场的成交体量是5000亿元。环沪新城，新房成交体量也是5000亿元，不可思议。
更恐怖的是，未来环沪新城的成交体量，将是上海新房市场的2倍。
为什么？
整个环沪市场，需求相当大。
近一年，上海楼市越调越涨。倒不是炒房客作祟，而是一支由改善、学区房、刚满足购房需求、获得户口的群体组成的急行军。
上海近2500万常住人口，链家的二手房套数只有3万不到，比住宅供应相当短缺的深圳还少近1万套，缺口非常大。
如此一来，上海的购房需求肯定会外溢。所以才有了去年上海新房、环沪新城销售额同为5000亿元的盛况。
上海以后肯定是要“膨胀”的——单中心的上海，正在学习东京，把地铁线路开出去，再把产业也迁移出去，跨市跨省，最后形成东京般发射状人口分布形态。
现在上海11号线延伸到江苏昆山、建设五大新城，在上海青浦、苏州吴江和浙江嘉善的交界处建设长三角生态绿色一体化发展示范区，双方在GDP和税收上实行分成等等，都是例证。
两股力量相加，就形成了一股非常大的洪流，持续冲击环沪市场。
最近，我调研了环沪市场前景最好的两个地方——昆山花桥和太仓。其他市场也不会差，只是时间有限没有成行。
花桥的优势自不必说。“江苏东大门，沪苏大陆桥”，跨过一条马路就是上海嘉定，地理位置相当优越。
同时，上海地铁11号线还直接连到花桥，是全国唯一一条跨省地铁。无数上海年轻人在此安家，每天乘地铁通勤。
上海地铁11号线穿过花桥同时，建设中的苏州轨交S1线将在花桥与11号线无缝衔接。花桥到苏州市区和上海，都将实现地铁出行。
苏州S1号线施工现场而且，花桥到虹桥枢纽也才30公里左右，到上海人民广场40多公里，开车也只要50分钟左右。
产业方面，仅仅是花桥这一个镇，就已经初步形成总部经济、数字经济、服务经济和高端制造“3+1”现代产业体系，吸引了阿里电子商务、恩斯克、华住集团、毛豆新车等等，还有院士及国家级高层次人才项目37个。
估计很多的地级市，都没有这配置。
2019年，花桥在全国百强镇排名第九。2020年，花桥完成地区生产总值351.13亿元，富可敌县。
我在全国转，发现长三角的环境一流，对比非常明显。其他地方的绿化人工痕迹很明显，树苗、草皮一眼就能看出是迁过来的，但昆山这边像是本身植被就很茂盛。
柳树、樟树、绿草、河流，错落有致，人在桥上走，“吹面不寒杨柳风”。
而且还能看到一群叔叔阿姨在学广场舞，生活相当惬意。
要是能实现35岁退休，我会立马来这里买套房，每天来林子里遛鸟。
地理位置独一无二、产业发达、交通便利、地铁直连上海……环沪市场里，花桥肯定是最抢手的。
大部分楼盘基本清货，甚至销售都懒得接待，“你们自己看吧，有什么问题就找我”，然后一溜烟找个角落坐下，玩起了手机。
去年年中，限购放松，再加上去年上海楼市大涨，带动花桥楼盘加速去化。
网传花桥在今年初房价飞涨，业主打算一天一个价。
当地销售告诉我，花桥的房子有百分之八九十被上海人买走，剩下一部分是本地人，以及全国各地的投资者。买来投资是一部分，大部分是上海的小年轻刚需，还有上海人过来养老。
总体来说，花桥的房子不愁卖。我们看了看入住小区的窗台，发现绝大部分都晒着衣服，入住率非常高。
这个环沪第一站，前景绝不会差。
昆山的北边是太仓。在这里，我们有个明显的感觉，那就是：太仓，下一个昆山。
为什么这么说呢？大家先来看看下面这个建筑。
这是太仓市规划展示馆，双鱼造型，非常有设计感和科技感。
太仓市规划展览馆效果图/图源：网络一个县级市的展览馆，修得可以和一些省级博物馆不分高下，还是相当牛的。
这背后，是太仓强有力的经济支撑。
去年，太仓实现地区生产总值1386.09亿元，相当于广东普通地级市韶关、阳江的体量，并在全国综合实力百强县市里排名第六。
这得益于太仓产业实力雄厚。
太仓，中国“德企之乡”。目前在太仓的德企总数364家，形成了汽车核心零部件、高端装备制造等产业集群，产值500多亿元，占了当地GDP的近1/3。
而且这些企业可不是低端制造业，他们在研发上砸钱可都是大手笔。目前，太仓全社会R&D经费支出占地区生产总值3.34%。这个水平相当高，仅次于北上深杭和西安（2019年水平），甚至高于广州。
这些德企主要做什么呢？说得直白点，太仓和上海嘉定、江苏昆山共同组成了长三角最有名的汽车产业集群。嘉定主要搞研发，昆山和太仓主要搞搞先进零部件。
嘉定的安亭，在中国汽车行业举足轻重。那里有上海国际汽车城，著名企业有上海大众。当年，第一辆国民级神车桑塔纳就是在那里组装成功的。
安亭专心设计研发，昆山和太仓就专注于汽车先进零部件研发制作，彼此唇齿相依。
为什么会有这样的分工？还不是上海房租太贵！
根据纽约时报记载，上世纪八九十年代，一家德国钢丝弹簧制造商董事总经理汉斯—约赫姆·斯坦姆，来中国寻找建厂的地方。
这家企业生产的产品，很多都用在汽车零部件上。比如，他们生产的“接触式平面蜗卷弹簧组件”，是汽车安全带总成里的重要功能件。
1993年，斯坦姆开了太仓第一家德资企业克恩——里伯斯。随后一传十，十传百，太仓成了德企之乡，甚至被德国人亲切地称为“小施瓦本”。
而且近些年来的趋势是，越来越多的汽车产业链企业迁往昆山、太仓。
下面这张图是2008年到2017年嘉昆太汽车产业转移图。椭圆内表示产业集中。
汽车产业明显向西北方向转移，嘉定东不再是汽车产业集中地。昆山东北部和太仓南部，越来越成为汽车产业最集中的地方。
图源：长三角一体化背景下“嘉昆太”跨行政区域汽车产业集群研究太仓这边，近几年也和上海“眉来眼去”， 承接上海溢出效应。不仅是汽车产业，沪工机器人等优质项目成功落地，中科院上海硅酸盐所苏州研究院、同济大学太仓高新技术研究院等一批“大院大所”相继落户。
去年11月，2020沪太协同发展推介会举行，现场成功签约了43个沪太合作项目。
这正好契合了太仓“融入上海”的战略。
太仓另一个战略是“以港强市”。太仓港，仅仅是一个江港，去年集装箱吞吐量就达到521万标箱，是全国第9大集装箱港口。
太仓港经济技术开发区，还是国家级开发区，重点引进了重大装备、先进材料、生物医药等产业，目前也在加速布局新一代信息技术、新能源汽车及核心零部件、航空产业关键零部件等先导产业。
这样的产业配置，绝对高配了。
太仓的交通条件，是它成为下一个昆山的巨大优势。到嘉定、宝山主城区还有安亭，都是20多公里；到虹桥枢纽，开车40公里，比花桥出发时间稍长；到上海人民广场50公里，比花桥出发近。
在上海嘉定、宝山等地上班，去太仓买房居住，都是完全可行的。
轨道交通方面，去年7月1日，沪苏通铁路正式开通运营。太仓从此结束“地无寸铁”的时光，几站高铁就可以到魔都上海，实现了“上海下一站，下一站上海”的愿景。
另外，最近网上盛传嘉闵线将延长到太仓。其实我个人认为，这条线路是锦上添花，有最好，没有也完全没有关系。
根据《上海市城市轨道交通第三期建设规划（2018~2023 年）》（已获国家发改委批复），嘉闵线自嘉定北站至莘庄北站，线路长 41.6 公里，设站 15 座，采用 8 辆编组CRHF型动车组，最高运行时速160公里，工期为 6 年。
CRHF型动车组，其实就是很多城际线上跑的动车组，不是一般的市内地铁。
今年上半年，嘉闵线一期工程全面开始地质勘察，并且公布了工程环境影响评价。
至于延伸到太仓，去年国家发改委、交通运输部发布的《长江三角洲地区交通运输更高质量一体化发展规划》，就提到上海嘉闵线（含北延伸）工程。
不过，北延工程目前还处在研究阶段。
因此，嘉闵线北延段正式通车，还需要一定时间。而且，作为城际铁路，并不适合日常通勤，倒是适合周末往返。
所以我认为，嘉闵线北延段其实更利好太仓的养老产业。这里的居住环境，也非常舒适。
楼盘的颜值很高，都是高层住宅，这里基本是小高层。销售讲的最多的，也是“品质”两个字。
其次，城际铁路的开通，也有利于在上海工作的年轻人周末往返上海和太仓，方便他们看望在太仓居住的父母。
《太仓城市总体规划（2010-2030）》明确了城市发展方向为“东拓、南延、西控、北优”，按照这个排序，太仓最有价值的板块是东部和南部。两边分别对应上海宝山和嘉定。
南边的娄江新城聚集着太仓市政府、万达、宝龙、东盛广场、市一院等资源和配套，城际公交20分钟即可到达上海11号线嘉定北站。
科教新城板块离上海和昆山更近，无缝衔接嘉定。
东边的浏河板块衔接上海宝山。据了解，当地购房群体多以养老的上海居民为主，90%的客群来自于上海宝山区，以及轨交1、7号线沿线外溢的刚需。
我认为，衔接宝山，不如衔接嘉定，后者在嘉昆太汽车产业集群，能享受更多的上海产业外溢。
港区，产城一体，产业、人口高度集聚。不过，这里离上海有点远，上海外溢需求不太会选择这里。
西北边的沙溪镇，则是人文水乡，旅游资源丰富，但投资价值一般。
这么看，太仓南部的娄江新城、科教新城板块，是最值得投资的。
而且我去实地踩盘也发现，这两个板块的新房相当好卖，有几个盘只剩尾货了。
目前太仓新房价格在1.6万元/平方米到1.8万元/平方米，部分新盘价格更低，一万三四即可上车，比花桥低一些，后者直接上2万了。