荷兰的经济在2020年较上年同期收缩3.8%,主要原因是家庭消费、投资和贸易平衡下降。

这种萎缩比2009年3.7%的萎缩略为严重,然而荷兰的房价却一路飙高,这又是为何?

 

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“不科学”的房价

从2020年二季度开始,荷兰经济骤停,并开始正式进入衰退期,荷兰实际国内生产总值(GDP)骤降8.5%,创下有史以来最大的季度跌幅。

尽管GDP创下最大季度跌幅,但是2020年第二季度房价却同比上涨6.12%,是自2018年第四季度以来的最大增长,甚至比一季度的1.15%有过之无不及。

荷兰几乎所有主要城市的房价继续强劲上涨,阿姆斯特丹、鹿特丹和海牙等。

在阿姆斯特丹,2020年第二季度上涨6.47%,达到均值突破50万欧元。这已经是阿姆斯特丹连续第25个季度上涨。在鹿特丹,2020年第二季度上涨3.97%,创下连续第20个季度上涨的记录。

 



阿姆斯特丹

  

当时很多房地产专家还在认为二季度的房价上涨只是短暂的“诈尸”,以后一定跌的时候,到了第三季度荷兰房价再来了个8.1%的涨幅,碾压二季度,震惊了所有人,最终2020年全年荷兰全国住宅平均购买价格涨幅定格在了7.33%。

疫情当头,不少人原本都预计,荷兰肯定跟西欧许多国家一样,楼市萎缩,然后房价销量齐跌,但是房价暴涨确实让很多专家直呼:“这不科学!”

房价的背后自然是销量在拉动。2020年,荷兰住宅销售数量比上一年增长了7.7%。荷兰房地产经纪人协会NVM从7月到9月,其会员公司总共售出了近41600套住房,这是该组织历史上的最好销量。

 

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买房狂欢?

在这种暴热的销量中,荷兰有限的住房供给根本喂不饱投资者的胃口。

由于荷兰最高法院在2019年裁定多达1.8万项排放量超标的建筑工程需停工,不少房地产工程直接停工或者延后,这导致到了2020年荷兰住宅竣工量同比下降3.1%,现有的市场库存不足以满足激增的需求。

荷兰2020年的住房短缺估计约为20万套。

从2014年开始,荷兰房地产就一路火热,2020年的新冠肺炎疫情都扑不灭投资者们的热情,从2014年第一季度到2020年第一季度荷兰全国房价上涨了近43%,其中阿姆斯特丹房价增长了80%。

疫情搞到经济萎缩,为什么房地产市场能这么不科学?

 



荷兰人不是习惯租房吗?是的,但这不是习惯,是因为房价太贵。许多中产阶级买房都抓襟见肘,而很多低收入者更是想都别想。

媒体报道过,荷兰至少有4万人无家可归,约有6万人居住在度假屋和大篷车等住房替代品中。有限的土地供应导致荷兰缺房子、房价贵是常态。

到了今年,出现疫情,经济萎缩,但是欧盟立刻采取了紧急救助计划,规模总计5000亿欧元,给困难的企业和个人发钱,许多人的饭碗暂时保住了。欧洲央行针对这种情况采取的货币政策,长期维持低利率。

 



利率下降

 

较低的按揭利率导致购房需求增加。

正是在这种人们购房意愿越来越强烈的时候,荷兰的房贷利率下降了。

2020年4月,住房贷款的平均利率为1.88%,低于一年前的2.35%和两年前的2.39%。

如此低的利率也给荷兰房地产加了一把火。荷兰2020年第三季度的交易量同比上涨14.4%。阿姆斯特丹更是高出17.8%。

荷兰房地产市场迎风逆袭只是欧洲房地产“黑天鹅”事件的一个缩影,低利率和住房短缺不仅是造就了欧洲多国的房地产繁荣。

新冠疫情爆发以来,很多建筑商无法开工,很多中介也无法营业,从而导致工程延期,住房短缺。很多欧洲国家也出现了房地产销售量井喷的情况,这确实是许多房地产专家难以预料到的,但是这种“井喷”现象能持续多久?

 

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一直繁荣?

通常而言,房市繁荣和经济增长是正相关的关系,而这次由短暂的低利率和住房短缺共同造就的房市“狂欢”,终究是难以持续的。

之前有大量刺激政策,现在欧洲多国二轮和三轮疫情高峰相继爆发,局面越来越抓襟见肘,疫情后遗症将显现,今年失业率上升的可能性很大。

荷兰拉博研究公司就预计荷兰失业率将在2022年达到峰值。

随着近期欧洲多国第三波疫情再次爆发,人们最终会失去工作,或者至少会担心失去工作。不少投资者也将更加谨慎,导致房屋需求下降,房价会下降一点。

荷兰合作银行预计,2021年的房价将比今年平均下降0.8%。而在2022年,房价将再下跌2.6%。

 



 

疫情影响持续,除了失业率可能会持续上升,各国之间的交通管制和出入境政策之间的变化,还可能会导致各国物价上涨,预计欧洲多国2021年物价将上涨5.5%,2022年将上涨2.5%。

这会压缩房地产需求。多重因素影响下,房屋销售将从今年的22万套下降到明年的19万套。

 



 

哪怕房价有所下跌,但是对于土地和住房紧缺的荷兰来讲,房价不会低到哪去,依然高位运行。

随着高房价和高失业率可能导致的社会问题逐渐引人关注,为缓解房屋短缺问题,荷兰内阁已经计划从2020年到2025年间,每年新建75000套房屋,考虑到所有新建和拆除房屋,到2020年将增加约78000套房屋。到2025年,阿姆斯特丹平均每年新建6500套房屋,鹿特丹将会新建3500套。到2040年,预计阿姆斯特丹的新建房屋数量会更高。

随着住房的陆续竣工,将可以有效保证房地产市场的供给,避免出现再次井喷之后,房价过高的问题。

欧盟方面的经济刺激计划也一直没有停,去年7月,欧盟领导人就规模7500亿欧元的复苏基金达成协议,实现联合发债协议,其中70%的无偿拨款将于2021-2022年发放。

这会给今年房地产市场带来哪些影响,房地产市场会不会继续飙红,现在还是得保持谨慎态度。