宽信贷下的奥克兰楼市

  前不久,一位远在奥克兰的上海朋友给我发来新购置房子的小视频。这是一套位于奥克兰Mt Eden地区、面积300方左右的漂亮别墅,折合人民币近一千万。

  朋友和老公有个五岁的宝宝,一直打算购置一套奥克兰的学区房。朋友一家从去年下半年就开始看房,但奥克兰的房价去年涨势凶猛,尤其是学区房、海景海湾地段的房子,房价更是暴涨。从她开始看房到付首付,几个月里上涨了接近10%。

  Mt Eden地区,是奥克兰的传统白人富人区。既靠近CBD有便捷的公共交通、路网,也有良好的自然环境、丰富的生活配套。更重要的是——拥有奥克兰全龄覆盖的优质学区。

  除了Mt Eden,奥克兰大部分地区的房价也都在上涨。根据最新数据显示,截至1月底,奥克兰的平均房价估值已经超过了120万纽币。而除了奥克兰,新西兰其他城市房价也上涨很快,在过去三个月中,全国房屋平均价格上涨了5.16%。

  对此新西兰政府也在出台一系列房价打压政策,包括加大住房供应量、要重新实施LVR(贷款对价值比率)——也就是提高首付比例。新西兰房价为何一下暴涨呢?而去年3月,新西兰银行曾预测房价将下跌6%。

  现实打脸了新西兰银行。新西兰房价上涨一方面是原来在欧美国家的新西兰本土精英,因疫情“回流”置业。但更重要的是,新西兰实施了过于宽松的信贷政策。

  原来,新西兰联储曾在去年5月开始取消对银行的住房抵押贷款的贷款价值比(LVR)限制,为期12个月。也就是说,去年新西兰为刺激楼市和经济,取消首付限制,极端情况下购房者甚至可以做到“零首付”!而利率又是多少呢?普遍利率在2.5%以内,部分银行利率甚至不到2%。

  在低利率的背景下,新西兰房价今年1月份继续飙升,较上年同期上涨12.8%。这是自2017年3月以来最快的增速。作为新西兰最大城市的奥克兰,房价涨幅自然居前。

  信贷如此宽松,首付如此之低,大家自然都去买房了。新西兰房价不涨才怪。在普涨的大环境下,拥有良好环境和优质学区的房产,更是货币追逐的核心资产。

  


  首尔房价仅次于香港


  比起新西兰,韩国近几年的房价更加离谱。韩国官方公布的数据显示,刚刚过去的2020年,是韩国住宅交易价格9年来涨幅最大的一年,涨幅超过5%。

  根据《朝鲜日报》报道,2月11日,据全球国家与城市比较网站Numbio称,以当日为基准,首尔市中心公寓价格为每3.3平方米(1坪)6.6万美元,在522个调查对象城市中,仅次于香港(中国,10.6万美元),超过了新加坡、纽约(美国)、北京(中国)、伦敦(英国)等主要城市。

  自文在寅政府上台后,首尔房价4年内上升了89.7%。因此文在寅的支持率再度暴跌,下滑至不足35%,房价上涨一直是文在寅的执政短板。

  但他也是满冤的。文在寅在近几年,颁布了数十项房地产政策,包括控制投机,大力兴建房屋,增加住房供给等,一边压低房价,一边扩大供给量,对炒房等市场投机行为进行打压,同时增加购置房产的税务等。但并没什么用。并且因为有些政策要延后执行,短期内大家为了避税而恐慌性购置,反倒是又推高了房价。

  韩国是财阀集团的韩国,总统左右不了财阀。韩国的经济命脉都被财阀们控制,例如三星集团、LG集团、SK集团、现代集团、乐天集团、韩华集团等等。这六大财阀掌握着韩国国民经济命脉,年度营收占韩国GDP超过60%,所涉领域覆盖韩国人生活的方方面面,拥有着左右韩国政府决策的重要影响力。

  跟香港是“李家的城”一样,韩国人自称从生到死都离不开三星。财阀垄断、贫富严重分化既导致了高房价,高房价也再次拉大了贫富差距。2020年,第92届奥斯卡金像奖最佳影片《寄生虫》深刻地讲述了韩国贫富差距的现实。

  科技企业主的精英住在市中心漂亮的别墅里,请私人教师、私人管家和司机。而被雇佣者住在漏雨的贫民窟里甚至是地下室,还被别墅女主人嫌弃“身上有一股地铁里的臭味”。

  同在首尔,富人所在的“富人区”越来越贵,城市资源也更加先进完善,开发商更愿意在其周边建设开发。而穷人只能租住很小的房子甚至是地下室,房子不仅是“老破旧”,有的则跟电影里描绘的情节一样——一场大雨就能把房子冲毁,像过街的老鼠只能在城市里流窜。

  在这里,还要说一句题外话,最近有很多放开生育的讨论,很多人说,只有老龄化和低生育率才能让房价崩盘。这个说法乍一听很对,可想想韩国,就是打脸的反例。

  韩国的生育率可是出了名的低,大城市里的年轻人更是不婚不育,为什么首尔房价4年内反而上升了89.7%?

  2020年,韩国只有不到28万新生儿出生,比上一年减少了10%。并且据韩国统计厅推算,韩国大约将在2026年步入“超老龄社会”(即65岁以上老年人超过总人口的20%),到2050年,韩国老年人的数量将上升到1900万,占总人口的39.8%。

  和老龄化相对的,还有极低的生育率。2019年,韩国总和生育率(TFR)为0.92。根据《2020年世界人口情况报告》,韩国2020年总和生育率预计为1.1,远低于全球平均值2.4,在全球198个国家和地区中处于最低水平。

  老龄化、低生育率并不直接决定房价的涨跌。韩国房价上涨的本质是——老龄化、低生育率导致韩国经济低迷,年轻人纷纷涌入首尔。首尔的人口超过1000万接近于韩国全国人口的20%,住房供应很难跟上。

  与此同时,低息与宽信贷更是房价助推器。2019年,韩国银行贷款利率曾一度下调到“1字头”,到2020年年均房贷利息也维持在2.47%。如此的低息环境,大大提高了居民杠杆率。

  今年1月,韩国商业银行家庭贷款增加7.6万亿韩元(约合443亿元人民币)创下了历年以来1月的最大增幅,总量增至1726.1万亿韩元(约合100284亿元人民币)!韩国《中央日报》曾报道称,2019年韩国工薪族人均贷款额高达4245万韩元(约合人民币23万元),当时也是创下了最高纪录。

  

  房价暴涨是货币现象

  新西兰、韩国是全球楼市的一大缩影。疫情影响下,全球的印钞机都开足马力,各类低息贷款都在寻觅核心资源,最终推动了股市、楼市等资产的上涨。房价越来越脱离基本面,成为一种货币现象,房地产是货币的蓄水池。

  房价暴涨,不是因为需求旺,而是因为钱太多;

  房价暴涨,如果还有优质资源加持,那么只会上涨更快,更高。

  钱太多,不是因为经济好,大家生活富裕了,而是大家的债务变多了。就像你有一张十万额度的信用卡,每天靠它吃吃喝喝买买买,每个月甚至还着消费分期或者最低还款。但信用卡是负债。看上去过着精致有钱的生活,其实是被负债推动的,当资产覆盖不了负债时,就是“假精致、真破产”的人生。

  信贷太宽松,市面上钱太多,推动房价、房租上涨,进而提高企业商家成本,从而最终抬高物价,导致通胀、购买力缩水,“钱不值钱”。

  那么信贷为什么会如此宽松呢?这里涉及到一个比较复杂且饱受争议的现代货币理论MMT,Modern Monetary Theory。这个理论比较复杂,笔者不是专家,阐述不够深入。大家可以自行研究。它其实强调了一种政府信用货币体系。

  货币成为政府的债务,不和任何商品和其他物品、货币挂钩,只与未来税收债权相对应。在这套理论下,政府理论上可以无限制印钞,政府部门的债务也在印钞中终被消解,这也是之前被热议的“赤字货币化”。

  现在可以看到,西方国家,很大程度上都在奉行这套理论。最终导致货币主权信用的稀释和降低,这也是比特币崛起的一大原因。

  所以最终造成高房价和巨大贫富差距的,不是房子本身,而是过于宽松的信贷,以及海外各个国家货币的主权信用一再降低!

  和海外的低息、低首付的楼市相比,我国银行的风控相形严格多了。普遍首付在50%左右,利率也在5%以上。尽管此前也有一些变相的贷款,但总体风险还是被有效控制了。新西兰的LVR长期被取消限制,很容易引发下一场次贷危机。

  美国一印钞,全球大泛滥。从新西兰到韩国,各国货币都在寻觅大城市里的核心资产。调控房价也是各国政府执政的重要任务。但和海外相比,我们的政府对房价有着更精准严厉的调控,更坚定的打压决心。这些政策比很多国家都执行得更好也更有温度。这分温度体现在——杭州、上海的调控政策,不仅打压楼市投机,也在向“无房家庭”作政策倾斜,让真正的“无房者”买房更容易。

  这些楼市调控的温度,是为了让某些固化渐渐溶解,不让贫富差距像韩国那样过大拉开,最终走向共同富裕。

  2020年是全面奔小康之年,2021年是“十四五”开局之年,在我们国家,在迈向“共同富裕”的道路上,“共同”的意义远要来得更大更深远!