楼市分化,大势所趋。

从2017年至今,全国楼市呈现显著分化之势。有城市扶摇直上,有城市横盘调整,有城市一跌不振,还有城市横盘后强劲复苏。

过去几年,哪些城市房价相比历史最高点出现明显下跌?

近日,中国社科院财经战略研究院发布《中国住房大数据分析报告(2020)》指出:

与历史峰值相比,20个城市距最高点房价调整幅度均在10%以上,其中廊坊、青岛、天津、济南、石家庄等9城距最高点房价调整幅度均在15%以上。



这些城市包括:

廊坊(-46.9%)、青岛(-22.8%)、天津(-21.8%)、肇庆(-19.3%)、石家庄(-18)、济南(-17.5%)、北京(-15.8%)、西双版纳(-15.4%)、保定(-13.8%)、北海(-13.2%)、郑州(-13.1%)、中山(-11.9%)。

这些城市,多数都位于北方地区,且以京津冀城市为主。这背后除了经济形势的影响之外,更重要的是楼市调控的政策压力。

廊坊、天津、石家庄、北京、保定均出现明显回调,这些城市的历史高点基本上都出现在2017年。

2017年,北京及环京地区出台史上最严楼市调控。北京在大规模限竞房上市影响之下,环京在堪比一二线城市的楼市调控压力之下,房价出现明显回调。

另外,还有一些三四线城市房价也出现明显回调。

这背后最大的影响因素在于,楼市轮动的周期效应消退,而棚改货币化的支撑能量不足,三四线城市最终要直面经济基本面的考验。

众所周知,过去这一轮房价上涨,一二线城市借助的是货币宽松的大环境,三四线城市主要是棚改货币化的推动,大拆大建大补贴,带动这些城市房价上涨。

然而,2020年,全国棚改规模大幅腰斩,绝大多数省份基本已经接近收官。



▲2018-2020年重点省份棚改开工量 来源:克尔瑞

与此同时,旧改取棚改而代之,老旧小区改造更多只是加装电梯、水电气修缮、加建停车场层面的微更新,对楼市影响相对有限。

不难预测,从2021年开始,三四线城市的楼市压力将会更大。

一旦失去棚改货币化的支持,即便有全国范围的大水漫灌,水流也未必会流入到三四线城市,楼市分化之势还会更加明显。

必须指出的一点是,无论跌幅有多大,都是相当于历史房价最高点的下跌幅度。

在楼市转向下跌之前,这些城市基本上都已经完成短期翻倍的空前涨幅。

换言之,除了接近腰斩的廊坊之外,其他城市与其说是下跌,不如说是相对历史峰值的回调。

通过横盘乃至微跌来消化上涨风险,这也是楼市的正常调整。

显然,出现楼市调整而热度不减的城市,相比单边上涨的城市,拥有更强的安全边际,这些城市经过几年的横盘调整之后,还会重回强势复苏之路。

北京、上海、广州就是典型。

京沪楼市2017年开始横盘,广州楼市2018年开始横盘,到了2020年下半年,这三地市场呈现出全面复苏态势,二手房成交量纷纷创出近年新高。

上海:2020年11月二手住宅成交套数约为3.2万套,同比增长81.4%,成交量创4年来新高。

北京:2020年1-11月,二手房成交总量14.79万套,同比增长13%,已超过去年全年成交量。

广州:二手房成交量则连续6个月破万套,市场热度不减。



可见,只要经济基本面强劲,楼市横盘就是正常的合理调整。这种调整,不仅能消化过快上涨的风险,还能给城市发展提供更加充裕的空间。

近日,中央经济工作会议将“解决好大城市住房突出问题”作为年度八大任务之一,这应该是近年来住房问题首次作为年度重点任务而出现,这本身就是一种信号。



这也说明,未来大城市的楼市将会面临更严且更为细致的调控。大热必有调控的铁律屹立不倒,不仅房价会纳入调控,房租也有可能纳入调控。

这种背景下,一定要选择核心城市的核心地段,将抗跌性、安全性、流动性置于首位。

一定要认清城市的基本面,远离收缩型城市,远离那些炒作为主而基本面一塌糊涂的城市。

只要经济强劲增长、人口持续流入、产业欣欣向荣,这样的城市即便房价出现调整,也不必过度担心。

相反,那些过度依赖棚改货币化、依赖概念炒作、依赖人为制造土地紧缺的城市,务必要谨慎要谨慎。

关于2020年全国房价走势,每年一度的“丁祖昱评楼市”,都会将当年的楼市进行总结与剖析。以下内容,为现场丁祖昱对楼市数据从多方面梳理与总结,阅读之后,对当前楼市所处境况,你将会有清晰的概念:

 

 政策:中央从“稳”到“稳”,地方从“放”到“收”,金融持续收紧

 

2020年中央政策从稳到稳,上半年是稳经济,相对宽松的稳,下半年是收紧的稳:稳房价、稳地价、稳预期。

 

从地方政策来看,上半年是放,下半年是收。上半年与房地产相关的放松政策在短短两个月时间出了三百多条;下半年有19个城市调控加码,放和收形成了一个鲜明的反差和对比。接下来,收的政策还会有,但是放的政策大概率不会有。

 

金融政策方面,全年都在持续的收紧。

 

销售金额超17万亿,三大指标后续乏力

销售金额今年将超过17万亿,对应的是16亿平方米的销售面积,近年来销售面积只有1%到2%左右的增长,但均价涨幅比想象中大。未来几年销售额可能还会继续增长,但销售面积可能都会维持在16亿平方米左右。 

中观的指标来看,三大指标后续增长乏力,无论是一手房销售月度成交指标,二手房月度成交指标,还是土地市场月度成交指标,三季度末、四季度开始没有进一步的向上攀升。

土地成交金额再创新高,城市分化加剧

 

今年的土地市场非常火,金额再创新高,克而瑞监测的300个城市土地成交金额达到了7.38万亿,上海成交额2830亿,同比增长53%,排在首位,佛山在三四线城市中排第一位,土地出让金达到1200亿。

 

年内土拍市场先扬后抑,月度从16%溢价率降到年末11%,流拍率从最低7%上升到13%。城市分化加剧,成交金额top30城市占了整个中国城市总土地成交50%,面积占了29%。

 

地价创十年新高,重点300城平均楼板价达2613元/平方米。其中,全国城市成交总价榜和成交单价榜中,北京和上海在单价榜中各占五席,总价榜有更多城市出现,比如深圳、杭州、厦门、广州等。

 

一手房成交上海、重庆分居首位,北上深“上车难”

 

从供求来看,一线城市全面趋好。上海销售金额位全国首位、重庆为总面积首位。深圳房价名跌实涨,但从可比房价看,深圳排名还要靠前。

 

最高价项目上海遥遥领先,最高总价和最高单价都在上海,单价最高为32万/平方米,项目总价最高为1.9亿。仍有部分城市最高价也没有破万,城市和城市之间的差距非常大。

从最低价看,北上深“上车难”。深圳的最低单套总价是191万元,成交最低单价是2.7万/平方米,最低价门槛值高出所有城市一大截。无论是北京、上海,还是深圳,对于刚需的年轻群体来讲,上车依然比较困难。

 

豪宅成交上海占据半壁江山。单价10万-15万/平方米豪宅成交套数中,上海是所有城市总和的三倍;单价15万/平方米以上的豪宅是所有城市的10倍。总价一千万以上各段上海成交比重也不低,从高端市场来看,上海表现比较突出。

 

公寓项目成交深圳独占鳌头,深圳公寓住宅整体成交量非常大,5000万元以上公寓住宅成交43套,其他城市一套也没有。整个深圳过十万以上的公寓,全部加在一起,也有差不多五百套。

 

二手房成交上海金额达万亿,深圳单价破6万

 

二手房成交金额方面,上海成交超过一万亿,同比增长30%。15城二手住房总成交额4.3万亿,推算一下全国二手房总量应在七万多亿。

 

从二手房房价来看,深圳二手房单价破6万/平方米,上海以4.3万/平方米排在第二。成交均价排到第十位郑州只有1万多块钱。从一二手倒挂情况看,深圳倒挂了差不多12%。

 

从成交结构来看,二手房全面承接了刚需。十个重点城市中90平方米以下成交面积超60%,套均总价来看,0.6倍以下占26%,0.6-0.8倍占21%,加在一起约占50%。

 

千亿房企突破40家,货值集中在TOP30

 

今年千亿房企数量破40,但在全口径全面上升的过程当中,部分房企首次出现操盘口径和权益口径下降,未来可能会成为一种常态。

 

从投资角度,货值还是集中在top30的企业当中,前30强约占70%货值,强者恒强。“三条红线”之后,投资全面回落,但绿企仍保持44%增速。

 

从财务情况上看,企业加速降杠杆,有的上市,有的增加配股,还有的债务转让。

 

物管行业规模超1.2万亿,增值服务利润高

 

物管行业规模超1.2万亿,增速达20%,比地产行业整体增速快得多。在管面积不断增长,预计为350亿平方米。

 

今年并购开始加速,未来物业行业将全面开启并购潮。

 

企业之间梯队分化明显,近半物业股沦为“僵尸股”。估值方面,首尾差异巨大,最高估值有100多倍,最低只有4.9倍,今年股价涨幅最大的达到222%,最低的跌了40%。

 

从布局上来看,城市深耕远远不足。物业公司要做好城市的集中度,只有在一个城市深耕做大之后,规模效益、运行效能才能体现出来。

 

坪效方面基础收入过低,代表性企业平均物管收入1.84元,物业公司生存艰难,基础物业费真的需要改革了。增值服务收入最高为9.9元,接下来真的是大有所为。

 

七成业主对物业不满意,问题还是集中在卫生、安保、支出等基础问题上。

 

租金走势平稳,233块租赁用地无一入市

 

政策端中央把租赁放到了特别重要的战略位置,重点强调保障性,要增加供应还要调控租金,未来增加供给的市场规范政策会越来越多。补贴方面北京力度最大。

 

租赁相关的融资热度降到了冰点,从百亿级规模降到了十万级。租金走势平稳,31个城市租金下跌,21个城市租金略微上涨。企业增速明显放缓,房企今年新开公寓增速为25%,运营商增速从15%降到了7.5%。

 

233块租赁用地无一入市,明年出现交付之后将迎来运营难关。集体用地则概念大于实效,周边规划、交通、配套很难满足。自持用地则面临退出难、经营难的问题。

 

需求端中低端仍为租房主力,北京、上海在2000-5000元/月的中端需求占比最高,其他城市以1000-3000元/月的租金占比最高。客户关注点一个是租金性价比,一个是交通。需求端受到暴雷影响,目前租房客对品牌公寓信心跌至谷底。

 

上海租赁规模全国第一,可租房源超300万套,成交租赁用地105块,整体租求平衡,租金稳定。

 

办公需求骤降六成,成交连降5年

 

2020年对办公来说,挑战非常大。重点城市新增供应下降30%,需求端下降60%,空置率平均增长13%。租金降,空置率升,供应降,需求也在降。

 

招租过程中手段频出,但效果有限。今年租赁市场就是一个挖墙脚的市场,租客全部启动降级,品质不降,租金全降。

 

办公楼销售成交连降5年,今年散售和大宗办公成交均下降20%,成交向核心城市集中,北上占7成。

 

商业成交金额降三成,传统商圈“靠新”

 

整个商业市场供应减少约50%,销售金额降30%,销售市场萎靡并集中在少数城市。

 

三亚商业市场呈爆发式增长,主要是因为出境游骤降和免税新政。

 

从项目角度来讲,传统商圈“靠新”,新兴商圈要靠“大”。

 

业态品牌中,服装和餐饮全线飘绿,奢侈品疯涨,老品牌选择下沉,并推出子品牌迎合消费降级的趋势,新兴品牌迎合新的主流消费客群需求且获得融资得以快速扩张。